За Можай!

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
3 июля 2006, 00:00

Земля за сотым километром от Москвы из экзотического актива начала превращаться во вполне реальный товар. Вдали от Москвы строят коттеджные поселки, а частные инвесторы активно скупают сельхозугодья по бросовым ценам

Частные инвесторы активно скупают земли, расположенные за 100 километров от Москвы, — так называемее дальние земли. Этой тенденции не более года. Причем покупают не 10–15 соток для строительства личного домика — сельскохозяйственную землю берут гектарами и десятками гектаров. Еще недавно покупка земельных участков на таком расстоянии считалась экзотикой, операцией, возможной лишь в эксклюзивных местах, да и то с неясным исходом. Сегодня же таких сделок все больше и больше.

Пятнадцать километров в год

Что же изменилось за последний год? Объем инвестиций в недвижимость резко вырос. Московские квартиры подорожали невероятно. А дороговизна городской недвижимости делает логичным вложение средств в Подмосковье, к примеру в земельный рынок. Но у частных инвесторов осталось немного возможностей на первичном земельном рынке до 80-го километра — все уже поделено. «Рост интереса к дальним землям связан с исчерпанием ресурса на ближних дистанциях, — считает Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. — По престижным направлениям, в пределах 30–40 километров от Москвы, свободной земли (первичных участков, пригодных для девелопмента) по приемлемой цене практически нет. Вся земля распределена среди крупных игроков рынка». Еще жестче выражается управляющий директор компании Blackwood Маргарита Маркарова: «Наиболее интересные участки в пределах до 110 километров от Москвы уже раскуплены».

Вдали же от Москвы возможности для инвестирования еще есть. Конечно, крупные игроки («Ваш финансовый попечитель», «Визави», «Большая земельная компания», «Родекс») поработали и там, покупая колхозы. Но скупка не была тотальной, ведь дальние земли априори менее интересны со спекулятивной точки зрения, чем ближнее Подмосковье. К тому же в соседних областях собирать земли было тяжелее. Приватизация там прошла совсем по иной схеме, нежели в Московской области, где власти заставили крестьян внести свои земельные паи в акционерные общества, образовавшиеся на месте старых колхозов. В результате под Москвой образовались около 400 крупных сельскохозяйственных предприятий, практически все они были скуплены крупными землевладельцами в 2002–2004 годах.

Покупка дальних земель хорошо вписывается в наблюдаемую в последние годы тенденцию роста «обитаемой» территории вокруг Москвы. «Пятнадцать километров в год — примерно с такой скоростью растет большая Москва, — говорит руководитель отдела продаж компании ‘Миэль-Недвижимость’ Елена Новомлинская. — Еще два года назад ‘обитаемой’ считалась территория внутри 30-километровой зоны. В прошлом году неожиданно появилась большая группа поселков на 40-м и 50-м километрах. А сейчас и за 60-м километром более дюжины строящихся поселков».

Поменял содержание и сам термин «дальняя земля»: год назад это были земли за 60-м километром, теперь — за сотым. Покупая сегодня земельный участок на «необитаемом» 100-м километре, инвесторы надеются, что через несколько лет «цивилизация» дойдет и до них.

Изменилось и информационное пространство. Крупные землевладельцы активно раскручивают идею усадеб, расположенных на больших участках земли, а значит, вдали от Москвы. За последний год был запущен ряд громких проектов по строительству коттеджных поселков на большом расстоянии от Москвы (см. «Поселки на воде в дальнем Подмосковье»). И хотя об успешности судить пока рано, для инвесторов появление таких проектов и их пиар-поддержка — сигнал к возможности освоения дальних земель.

Наконец, спекулятивный интерес к дальним землям усиливается и политическими процессами. Некоторые инвесторы уже строят планы, надеясь на объединение Москвы и Московской области, хотя эта идея только попала в информационное пространство. Интерес к сельскохозяйственным землям углубляется и законопроектом, предусматривающим упрощение процедуры их перевода в земли, пригодные для строительства. Такой документ в рамках национального проекта «Доступное жилье» планируется разработать уже в июле, но пока о содержании этого документа никто ничего нет знает.

Гектар земли за 5000 долларов

Какова же логика покупателя дальних земель? В первую очередь это покупка дешевого актива. В ста километрах от Москвы сотку сельскохозяйственной земли еще можно купить за 50–100 долларов. Таким образом, покупка крестьянско-фермерского хозяйства площадью 5 га будет стоить менее 25 тысяч долларов. Это эквивалентно паре-тройке соток без коммуникаций рядом с Москвой.

Один инвестиционный банкир, находящийся в процессе покупки сорока гектаров в 110 километрах по Новорижскому шоссе, так описал свою стратегию: «Покупая землю у фермера, я вхожу в рынок на самой ранней стадии передела земли. Просто приводя в порядок документы и оформляя землю в собственность, я резко увеличу стоимость участка. Потом я могу его продать или развивать дальше. Например, изменить его категорию, чтобы можно было строить жилье. Могу и дальше пойти — подвести коммуникации и построить здесь поселок. В любом случае в ближнем Подмосковье сегодня я могу только участвовать на поздних стадиях создания продукта — купить землю, с которой до меня уже сняли сливки, и построить поселок».

Использовать землю именно как сельскохозяйственный актив (для выращивания льна или создания питомника) собираются, по данным риэлтеров, лишь несколько процентов покупателей. Небольшая часть земель приобретается девелоперами для реализации конкретного инвестиционного проекта строительства жилья или промышленных предприятий. В большинстве же случаев покупатели исходят именно из спекулятивного интереса, приобретая недооцененный, по их мнению, актив. Некоторые рассчитывают на быстрый оборот средств. Известны случаи, когда, купив участок по 30–40 долларов за сотку, инвестор продавал его уже через месяц-два по 50–60 долларов.

В то же время значительная доля инвесторов рассчитывает и на длительное вложение средств. «Я не заинтересован в продаже участков и извлечении быстрой прибыли, — рассказывает владелец нескольких участков. — Для меня это долговременный венчурный проект. Со временем по мере прокладки дорог и застройки ближнего Подмосковья, а также общего развития рынка эти мало сегодня востребованные земли могут стоить чуть ли не на порядок дороже. При этом сумма вложений — около 20–60 тысяч долларов — невелика. Я могу рискнуть такими деньгами ради будущих дивидендов». Кстати, в среднем за год цены на дальние земли поднялись на 30–40%.

«Для понимания мотивов покупки таких земель важен и учет психологических резонов, — считает один из риэлтеров, специализирующихся на скупке именно дальних земель. — Многих людей греет сам факт обладания большим массивом земли, ведь земля — это инстинктивно нечто базовое, основное. Такие люди не скрывая говорят: ‘У меня 30 га по Новориге или Киевке, это круто, это модно’».

Особенности дальних земель

Одна из основных особенностей дальних земель в том, что их много. «Увы, площадь круга пропорциональна квадрату радиуса», — с грустью констатирует в личной беседе один из крупнейших землевладельцев, имея в виду, что с удалением от Москвы количество земли растет лавинообразно. И если в ближнем Подмосковье профессионалы «знают в лицо» и борются за каждый пятачок пригодной для застройки земли, то в ста километрах от столицы дефицит пока трудно представить. Только в Московской области более 1,5 миллиона га сельскохозяйственных земель.

Освоение необъятных просторов родины начинается с самых лакомых и востребованных кусочков — земель около воды и заповедников. Люди если и поедут на дальнюю дачу, то ради нетронутой природы и красивого ландшафта. Идеальное сочетание — в непосредственной близости от крупного водоема плюс лес невдалеке.

Точками роста сегодня стали Иваньковское, Озернинское и Можайское водохранилища, а также берега Оки и Волги. «Земельные участки с целевым назначением ‘крестьянско-фермерское хозяйство’ на берегу Можайского водохранилища продаются по цене 1800–3000 долларов за сотку, — говорит Марина Маркарова. — На берегу Волги крупный земельный участок в 20 га сельхозназначения продается за 350 тысяч долларов (175 долларов за сотку). На берегу озера Селигер участки предлагаются по цене 350–800 долларов за сотку». Впрочем, на повышение цен пытаются играть очень агрессивно: так, на Оке появились участки уже по 10 тысяч долларов за сотку. А в коттеджном поселке на берегу Московского моря цены доходят до 15 тысяч долларов.

Интересная особенность рынка дальней земли: расстояние от Москвы имеет небольшое значение. Чем дальше от Москвы, тем менее критичен фактор удаленности от столицы. В ближнем Подмосковье лишние десять километров могут кардинально все поменять: на 15-м километре коттеджи для постоянного проживания покупать будут, а двадцать пятый километр — это уже далековато. Дальние земли рассчитаны в первую очередь на будущие дачи, а для человека, который приезжает туда раз в неделю, лишние 15–20 минут езды это уже не принципиально.

«Сто километров по хорошей трассе займет менее часа, — говорят риэлтеры. — Москвича этим не напугаешь. Гораздо страшнее пробки в самой Москве и на выезде из города. В целом москвичи все чаще готовы ради красивого места ехать на значительное расстояние от Москвы». При этом важно, чтобы недвижимость располагалась по скоростному направлению — Киевскому, Симферопольскому или Новорижскому шоссе.

И все же рынок дальней земли еще не сформирован, и потому ценовой разброс на схожие участки может быть очень велик. Похожие массивы можно купить за 50–80 долларов за сотку у бывшего колхозника и за 300–500 долларов за сотку — у московских «инвесторов», фиксирующих прибыли.

Есть и другие факторы, влияющие на цену. Например, под Угличем на правом берегу за 30 тысяч долларов можно купить один гектар, а на левом — целых шесть. Разница в том, что левый берег пологий, а значит, его может заливать, а кроме того, с него не видно закатов.

Часть покупателей принципиально не хочет связываться с землей в других областях, например потому, что не имеют там административного ресурса или просто не знают особенностей работы в них. Важным фактором для дальней земли является наличие коммуникаций, точнее, их отсутствие. В ближнем Подмосковье электричество и газ есть почти везде. А на дальних землях и десять километров до газовой трубы или линии электропередачи не предел. Таким образом, при освоении многих участков расходы на проведение коммуникаций и строительство дороги могут оказаться на порядок выше, чем стоимость самой земли. Во многом по этим причинам пересечение границы Московской области снижает цену на участки в два-три раза.

Усадьбы против новых дач

Первопроходцам дальних земель приходится сталкиваться с самым острым вопросом: а кто же их конечные потребители? Можно ли ожидать от москвичей массовых розничных покупок земельных участков или коттеджей на большом удалении от столицы? Какие форматы есть смысл развивать девелоперам, чтобы попасть в спрос?

Лишь небольшое количество участков, купленных еще три-четыре года назад, были развиты до стадии возможного строительства. Пока инвесторы и девелоперы пытаются развивать несколько форматов.

Первый — это новые дачи, то есть коттеджные поселки, принципиально не претендующие на статус «первого жилья» и использующиеся летом или на уик-энды. От старых дач эти поселки отличаются тем, что находятся на большом расстоянии от Москвы и представляют более комфортные условия жизни — широкие дороги, полноценную охрану, полный набор центральных коммуникаций.

Для новых дач очень важен сценарий будущей жизни: только за счет интересной концепции можно затащить москвичей так далеко от города. Обычно девелоперы в таких поселках планируют построить богатую инфраструктуру досуга: общественную зону отдыха, спортивный центр, клуб, ресторан и так далее. Крайне важно, чтобы поселок имел изюминку, ключевую идею: к примеру, он может быть рассчитан на определенную целевую аудиторию — любителей конного спорта, гольфа, рыбалки, охоты. Если поселок находится на «большой воде», то центральным звеном проекта становится яхт-клуб. Заметим: несмотря на удаленность от Москвы, большинство таких поселков дорогие. К примеру, в поселке «Деревня Озерна», расположенном в 85 километрах от столицы, цены на коттеджи начинаются от 400 тысяч долларов.

Другой формат — усадьбы в организованном поселке. От новых дач эта концепция отличается большими земельными участками (их площадь — от 1 га), которые прилагаются к каждому дому.

Третий вариант — комплексная застройка огромных массивов земли. Примером можно считать проект «Рузская Швейцария» компании «Вашъ финансовый попечитель», владеющей более чем 40 тыс. га в Рузском районе. Согласно концепции, на этой территории будут построены поселки коттеджей и усадеб, два кантри-отеля с гольф-клубами, гостиницы, горнолыжный склон и многое другое. На уровне концепции проект выглядит интересно, его реализация уже начата, правда сроки сдвинуты минимум на полтора года.

И наконец, еще один подход — продажа больших земельных участков в розницу. Предполагается, что эти большие участки (от 1 до 25 га) могут быть использованы под усадьбы. Такой подход не требует от продавца больших вложений ни на подведение коммуникаций, ни на строительство коттеджей. Крестьянско-фермерские земли на Калужском шоссе на 60-м километре продаются по 700–1400 долларов за сотку, а за 100-м километром Киевского шоссе — по 100–500 долларов. Однако самодеятельная застройка таких массивов владельцами приведет как минимум к высоким расходам на подведение коммуникаций, ведь каждому придется тянуть трубы и кабели самостоятельно. Непонятно, как решать вопрос с безопасностью, купив несколько гектаров в поле. Забор по периметру участка обойдется очень дорого, к тому же придется постоянно содержать охрану.

Спрос конечных покупателей на такую землю пока сложно оценить. А некоторые эксперты прямо говорят, что потребителей на такие участки найти будет затруднительно. Ведь изначально идея «имений» пришла не снизу (не была сформирована реальным спросом), а сверху — как маркетинговый ход продавцов крупных участков, находящихся на значительном расстоянии от МКАД.

В целом рынок дальней земли только формируется и находится на спекулятивной фазе. Однако высокие прибыли смогут получить далеко не все инвесторы. «Нефтяной столб давит, денег много, поэтому качество инвестиционных решений сильно падает, — рассказал владелец нескольких участков дальней земли. — Посмотрите, что сейчас покупают — огромные поля на 140-м километре. Как их использовать? Кто туда поедет, если рядом нет водоема и интересных объектов? В ближайшие пять лет они будут абсолютно неконкурентоспособны».