Наступает новый сезон на столичном рынке жилья. Эксперты выдвигают множество прогнозов относительно динамики цен. Универсальным объяснением событий на рынке многие называют несоответствие спроса и предложения — как правило, без объяснения причин этого несоответствия.
Чтобы сделать корректный прогноз развития ситуации, важно понять основные причины рекордно высоких за последние десять лет темпов роста цен.
Работа любого рынка основана на теории игр, а сам рынок представляет собой сложную социальную систему. Поэтому для его анализа необходимо применять соответствующий инструментарий. Ключевыми понятиями в теории игр являются: игроки рынка, правила игры на рынке, объекты рынка.
В первом приближении всех игроков (субъектов) рынка можно разделить на сильных и всех остальных. В состав сильных игроков рынка непосредственно или факультативно входят представители власти. Основной движущей силой является экономический эгоизм игроков.
За годы проведения реформ в нашей стране сильные игроки регионального уровня традиционно осуществляли контроль над инвестиционно-строительными нишами, пока игроки федерального уровня делили между собой госактивы, приносившие доход на мировом рынке. Сильными игроками регионального уровня были сформированы правила игры на своих рынках для удовлетворения собственного экономического эгоизма. Часто это сводилось к тривиальному получению максимальных доходов при минимуме затрат. Баланс соотношения подбирался с учетом уровня платежеспособного спроса на территории конкретного региона, а также правил игры сильных игроков федерального уровня.
В результате в конце 90-х годов правила игры на большинстве региональных рынков противоречили нормам федерального законодательства. Федералы начали проявлять все возрастающий интерес к наиболее доходным региональным инвестиционно-строительным рынкам. Однако первые попытки входа на них показали наличие отработанной годами эшелонированной обороны регионалов.
К 2004 году была разработана стратегия входа на региональные инвестиционно-строительные рынки, в том числе подготовлены соответствующие изменения в федеральных правилах игры. Основную роль здесь сыграл 214-й федеральный закон, дестабилизировавший ситуацию и тем самым создавший условия для проникновения сильных игроков федерального уровня на региональные рынки. С большой степенью вероятности основной целью региональной команды игроков, которую вытесняют сейчас из инвестиционно-строительной ниши, является получение максимального дохода в оставшееся время. Для этого цены должны быть максимальны. Дестабилизация ситуации на региональных рынках жилья создала условия для дальнейшего роста цен на жилье в ближайшие годы, что отвечает интересам всех сильных игроков рынка. Этому будет способствовать и процесс увеличения денежной массы в экономике страны. Кстати, средние цены на московское жилье относительно своего локального минимума в третьем квартале 2000 года выросли к настоящему времени в шесть раз — как и размер денежной массы за это же время.
Можно ожидать, что цены на рынке московского жилья в оставшиеся месяцы текущего года будут расти. Ежемесячный темп роста составит в среднем 4–5% в сентябре, но замедлится до 2–4% к концу года из-за внимания ФАС и Генпрокуратуры.
Противоборство на рынке принесло некоторые положительные результаты и для значительной части москвичей, являющихся собственниками жилья. За последние 10–11 месяцев стоимость их квартир выросла минимум на 70%. Аналогичные процессы идут и в ряде российских регионов, и это похоже на подготовку к введению налога на недвижимость. Напомним, что при введении налога на недвижимость в размере 1–2% столица теоретически сможет получать порядка 13,5–27 млрд долларов, в том числе от налогообложения жилья порядка 7,5–15 млрд долларов. Для сравнения: по итогам 2005 года от использования объектов недвижимости столица получила менее 1 млрд долларов.
Естественно, что до завершения выборных сезонов 2007–2008 годов федеральная власть не введет этот налог, хотя пока его принятие и запланировано на 2008 год. Введение налога на недвижимость постоянно откладывается. Часть экспертов считает, что это произойдет после 2010 года, поскольку единый кадастр объектов недвижимости может быть создан еще не скоро (к 2011 году запланировано создание в 24 субъектах федерации).
Очевидно, что введение этого налога на объекты рынка жилья будет способствовать процессам повышения деловой активности на рынке жилья, но будет осуществляться не по максимальной ставке, которая в настоящее время равна 2%, поскольку это может привести к нарастанию социальной напряженности. С большой степенью вероятности в обозримом будущем в столице сохранятся максимальные значения средних цен на жилье среди всех регионов России, то есть налогооблагаемая база будет максимальной для исчисления налога на недвижимость для большинства домохозяйств, в собственности которых находится московское жилье.
