Скоро будет два года, как все сделки по покупке квартир в строящихся домах должны проводиться в соответствии с федеральным законом №214 (о долевом участии в строительстве). Однако на практике количество схем, по которым сейчас идут продажи в новостройках, не менее, а может, и более разнообразно и обильно, чем до принятия пресловутого закона. Покупателю же остается жить по принципу «кто предупрежден, тот вооружен».
Путем «нормальных героев»
Жилье в большинстве новостроек сегодня по-прежнему продается на стадии строительства: к моменту сдачи в эксплуатацию в доме, как правило, остается всего несколько свободных квартир. Все подобные сделки уже два года как должны проходить в соответствии с ФЗ №214, обеспечивающим полноценную защиту прав потребителя, который по факту финансирует застройщика. Однако на практике пока лишь незначительная часть объектов реализуется по договорам долевого участия, соответствующим всем требованиям закона. По оценкам директора департамента городского жилья Vesco Realty Веры Лукиной, они составляют не более 7-8% предложения первичного рынка. «К примеру, все дома компании “Дон-строй” продаются в соответствии с требованиями ФЗ №214», — утверждает Вера Лукина. По данным компании МИАН, продажи в соответствии с ФЗ №214 сегодня ведутся лишь на 15 московских объектах, что для этого рынка капля в море.
Большинство же девелоперов предпочитают роль «нормальных героев», которые, как известно, всегда идут в обход, активно используя «серые» схемы. Наиболее распространены среди них три: договор предварительного инвестирования, вексельная схема и договор переуступки прав, то есть продажа квартиры через частное лицо. По данным бюро недвижимости «Агент 002», из крупных застройщиков наиболее активно вексельную схему применяет группа компаний СУ-155. При этом продажей квартир занимается коммандитное товарищество (товарищество на вере) «СУ-155 и компания». Аналогичное коммандитное товарищество создано и в ЗАО ДСК-1. Компания «Мортон», ведущая строительство панельных домов в Балашихе, заключает с покупателями инвестиционный договор, предусматривающий «совместное участие в реализации проекта».
По схожей схеме работает СУ-155 при возведении корпусов в микрорайоне Дальний Воронок города Щелково. А компания ЗАО «Жилстрой-сервис» использует договор о долевом участии, но, по утверждению директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Побединской, он мало соответствует требованиям существующего законодательства. «В нем не соблюдены размеры взимаемых штрафов при расторжении договора (по закону около 10% от стоимости квартиры), не оговорены гарантийные сроки объекта строительства (не менее пяти лет с момента сдачи ГК), отсутствует еще ряд требований», — поясняет Ольга Побединская.
Договор долевого участия: образец для подражания
Даже если компания-застройщик реализует свои квартиры по договорам долевого участия, это еще не гарантирует покупателю уверенность в завтрашнем дне. Договор договору рознь, и не всегда содержание того, что вам предложили подписать, соответствует требованиям, предъявляемым законом.
В законном договоре долевого участия, как правило, оговорены все данные по квартире и условия — сроки, оплата, санкции за нарушение условий договора. Иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы как дольщик принимаете на себя те же риски, что и основные владельцы.
В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до недавнего времени.
Также в соответствии с ФЗ №214 дольщик может потребовать от застройщика вернуть деньги в одностороннем порядке в следующих случаях: 1) если нарушены сроки передачи квартиры; 2) строительство дома приостановлено или прекращено, и обстоятельства свидетельствуют, что в сроки застройщик явно не уложится; 3) существенно изменена проектная документация строящегося дома; 4) изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома; 5) нарушено качество строительства; 6) в иных предусмотренных договором случаях.
Кстати, по ранее действовавшей в Москве практике многие застройщики для исключения факта двойных продаж проводили учетную регистрацию своих договоров долевого участия. Поэтому при выборе новостройки можно поинтересоваться, был ли зарегистрирован сам инвестиционный контракт и регистрирует ли застройщик дольщиков в Департаменте по жилищной политике и жилищному фонду города Москвы.
Семь раз проверь
В целом, как говорят эксперты, ситуация на рынке новостроек стремится к тому, чтобы все компании перешли на заключение законных договоров о долевом участии. Однако этому пока препятствует то, что, согласно ФЗ №214, запрещено привлекать деньги частных инвесторов до получения полного комплекта разрешительной документации на строительство. При этом любому застройщику долевое финансирование интересно именно на ранней стадии — чтобы не кредитоваться в банке под проценты. Поэтому выбор потребителя на рынке «безопасных» объектов увеличивается медленно.
Что касается схемотехники, то, по мнению юристов, наиболее рискованными являются все-таки схемы предварительных договоров. По сути, они не имеют реальной юридической силы. Любой предварительный договор должен содержать описание предмета покупки (квартиры), а этого предмета в природе пока не существует и, соответственно, описать его точно невозможно. Поэтому такие схемы по большей части базируются исключительно на добросовестности застройщика и имеют туманную судебную перспективу.
Инвестиционные договоры и договоры участия в совместной деятельности более надежны в плане возможности взыскания по ним своей квартиры, но их рекомендуется заключать непосредственно с застройщиком (компанией, на которую оформлены земельный участок и документы на строительство). Заключение договора с различными соинвесторами грозит тем, что деньги могут не дойти до застройщика, в таком случае он не будет иметь перед конечным покупателем никаких обязательств.
Суммируя все вышесказанное, можно утверждать, что каким бы путем ни шел покупатель новостройки, но если его договор с застройщиком не выполнен по стандартам ФЗ №214, риски остаются всегда. Поэтому единственный универсальный совет, который дают юристы в этой ситуации: не лениться и не жалеть времени на изучение всей документации застройщика (см. список документов), на поиск информации о нем и на консультации со специалистами. «Период, когда государство компенсировало неграмотность граждан, подошел к концу, и теперь каждый, кто подписывает договор, не имея представления о его законности, играет в эту пирамиду на свой страх и риск, — разводит руками руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс” Юрий Борисенко. — Согласно же известной поговорке, ни одна стройка не укладывается в смету и не заканчивается в срок, и в абсолютном большинстве случаев необходимо готовиться как минимум к серьезным переживаниям и потраченным нервам, прежде чем вы въедете в свою “крепость”».
