«Законопослушные строители возводят качественное жилье в соответствии с техническими регламентами под чутким контролем саморегулируемого профессионального объединения. Продажи идут исключительно в соответствии с 214-м законом, а банки охотно кредитуют покупателей новостроек» — это не идеалистическая картина далекого будущего, а вполне реальный сценарий развития столичного рынка на ближайшие годы, который прогнозируется многими аналитиками. Вот только предпосылок для скорого перехода к нему не наблюдается. На виду другая тенденция: мест под застройку все меньше, и, приобретая квартиру в новостройке, потребитель встает перед выбором — покупать дорогое или очень дорогое жилье.
Мало и дорого
В 2006 году в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилья, примерно 40% новостроек было выделено на обеспечение общегородских социальных программ. «Из всех московских строек на рынок попало лишь чуть больше половины квартир», — говорит руководитель аналитической службы корпорации МИАН Алексей Кудрявцев. По итогам января к продаже в столице предлагалось около 340 объектов. Для такого мегаполиса, как Москва, подпитываемого постоянным потоком мигрантов, это немного.
Как показывает статистика, хуже всего дела обстоят с предложениями в сегменте экономкласса, при этом именно такие квартиры наиболее востребованы. По данным бюро недвижимости «Агент 002», 50–60% клиентов интересуются ими, еще 30–40% отдают предпочтение бизнес-классу, и всего 5% покупателей изъявляют желание приобрести элитное жилье. Еще пару лет назад именно объекты экономкласса занимали наибольшую долю в общем объеме строящегося жилья. Так, в прошлом году, по данным компании МИАН, на экономжилье приходилось 70% домов от общего количества московских новостроек. Остальные 30% распределялись между бизнес-классом и элитой.
Но, несмотря на огромную потребность в дешевых квартирах, ситуация меняется именно в пользу дорогого жилья. «Со временем доля бизнес-класса будет увеличиваться, вытесняя с рынка дома категории “эконом”. При этом объекты категории “бизнес” будут расслаиваться: часть из них станет относиться к ценовой категории “эконом +”, а часть — к “премиум”», — прогнозирует Алексей Кудрявцев. Согласен с ним и заместитель гендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов: «Число предложений квартир экономкласса уменьшается постоянно, и сейчас его доля — около 30% от общего объема предложений».
Москва постепенно избавляется от дешевого жилья — эту тенденцию отмечают все риэлтеры. Уже сейчас большинство районов массовой застройки экономкласса расположено за пределами МКАД: в Кожухове, Красногорье, Солнцеграде и т.п. «Эта тенденция сохранится вплоть до полного вытеснения панельного строительства за пределы МКАД, так как подобные проекты менее рентабельны и, следовательно, менее привлекательны для девелоперов», — считает директор департамента городского жилья Vesco Realty Вера Лукина.
Несмотря на планы построить в столице в 2007 году 5,5 млн кв. м жилья, городские власти признают: это нереально. «Предел того, что будет построено, — 4,8 млн кв. м, — заявил на февральском заседании Международного ипотечного клуба (МИК) замруководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев. — Планы уменьшены для того, чтобы наконец увязать объемы строительства жилья и инфраструктуры». Очевидно, что и застройщикам, и городу выгоднее будет использовать оставшиеся пятна под застройку с максимальной для себя прибылью, которую они могут получить от продажи «бизнеса» и элитных домов.
Раритетная панель
Если царица советских строек — панель — сдала свои позиции, то дома, строящиеся по монолитной или монолитно-кирпичной технологии, наоборот, заняли доминирующее положение. Их количество, по данным компании «Миэль-Недвижимость», составляет около 70% от числа всех новостроек на московском рынке. Сама же столичная панель постепенно теряет признаки «экономности»: средняя площадь квартир растет, а вместе с ней и стоимость такого жилья. «Домостроительные комбинаты стремятся регулярно обновлять свои панельные проекты, поддерживая и улучшая их качественные характеристики», — рассказывает Вера Лукина. Например, в сериях П-44Т и П-44ТМ значительно увеличена площадь кухонь. В сериях И-155, ГМС-1 сделана ставка на улучшенную звуко- и теплоизоляцию. Компания ПИК в рамках «панельной» серии КОПЭ-М «Парус» предлагает квартиры, которые можно объединять в блоки, создавая 30–40-метровые гостиные и 10–15-метровые ванные комнаты, а в серии «Юбилейный» предусмотрены лоджии-веранды с зимним садом.
По своим эксплуатационным характеристикам панель начала приближаться к монолитным зданиям. ДСК-1 выводит на рынок серию П-46М, отвечающую противопожарным нормам Евросоюза, а компания «СХолдинг» начала строительство домов серии С-222, рассчитанной на срок эксплуатации более 150 лет. Впрочем, чтобы проверить, насколько новинки рынка качественно отличаются от старых образцов панельного строительства, потребуется, как видно из последнего примера, не то что несколько лет, а больше века.
Расширяя габариты и улучшая качество, столичный экономкласс по своим параметрам постепенно подтягивается к более высоким ценовым категориям. А если учесть, что купленная в новостройке квартира требует глобальных затрат на отделку, очевидно, что скоро в столице к категории экономкласса можно будет объективно отнести только предложения на вторичном рынке.
Чем выше, тем дороже
Общеизвестный факт — цены в новостройках растут вместе с домом. То есть помимо увеличения цены в русле общерыночного удорожания жилья квадратные метры в новом доме набирают стоимость и при переходе к каждому новому этапу строительства. Единой схемы, в соответствии с которой происходит этот процесс, на рынке не существует — все зависит от ценовой политики застройщика. «Большинство участников рынка используют методику “значительного ценового скачка” при переходе на следующий строительный этап: прайсы обновляются в момент перехода от котлована к монтажу коробки, по завершении ее монтажа — к началу отделочных работ, а также в период подготовки к сдаче госкомиссии, — рассказывает Алексей Кудрявцев. — Наибольшее подорожание происходит при переходе к монтажу коробки. Так, в 2006 году удорожание объекта на этом этапе составляло от 10 до 30%, на следующих — от 5 до 15%».
По мнению директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольги Побединской, если не брать в расчет общий рост цен на недвижимость, а взять идеальные условия стабильного рынка, то стоимость квадратного метра по мере строительства дома вырастет от 15 до 50%.
С осени прошлого года ситуация на рынке новостроек явно благоприятствует покупателю: рост цен замедлился, а по ряду объектов пошло снижение. Откуда ни возьмись, возникли квартиры, продающиеся дешевле среднерыночных цен. Многие девелоперы под влиянием затянувшейся паузы еще в конце 2006 года начали проводить “скидочные” кампании на своих объектах. По мнению риэлтеров, выбить 5–10-процентную скидку можно у большинства застройщиков.
В то же время эксперты считают, что ждать значительного удешевления квадратов не стоит. «Одномоментного появления большого количества домов, способных изменить ситуацию на рынке, не будет. Их просто нет. А отложенный спрос достаточно высок, чтобы насытить рынок существующими предложениями. Если бы не ажиотаж, поднимаемый на рынке и связанный с предыдущим резким взлетом цен, появление таких “скидочных” предложений и вовсе не было бы замечено», — скептически замечают в компании «Новое качество».
Мнения насчет судьбы рынка неоднозначны. Директор отделения управления новостроек холдинга «Миэль-Недвижимость» Юлия Гераськина считает, что сейчас рынок вышел на стадию стабильно устойчивого платежеспособного спроса. «Бурного роста или падения цен ожидать не следует. Скорее всего, ситуация будет развиваться в рамках плавного повышения цен на уровне 0,5–1% в месяц». В любом случае эксперты уверяют, что стагнация продлится как минимум два-три месяца, что позволит покупателям подыскать приемлемый для себя вариант.
Кредитная недостаточность
Покупка новостройки, особенно на начальном этапе строительства, обходится потребителю гораздо дешевле квартиры в готовом к сдаче доме. Но и здесь найти вариант меньше 3 тыс. долларов за 1 кв. м вряд ли удастся. Прошлогодний рост цен вымел с рынка значительную часть потенциальных покупателей. Для последних остался фактически единственный вариант решения квартирного вопроса — ссуда на новостройку. Однако сегодня купить квартиру на первичном рынке, несмотря на все богатство выбора кредитных программ и предлагающих их банков, затруднительно.
Процесс прихода банков на этот рынок идет крайне медленно. «Программы по кредитованию новостроек запустили около 30 банков, однако большинство из них осуществляет кредитование только на бумаге», — отмечает директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК) Ольга Билялова.
Больше половины спроса приходится на жилье экономкласса, но число таких новостроек постоянно сокращается
Банки, работающие на данном рынке, можно разделить на три группы. К первой относятся те, кто при кредитовании оценивает ликвидность объекта, вторые больше ориентируются на репутацию и опыт застройщика, а третью группу в единственном числе представляет Сбербанк, кредитующий любую новостройку. Свою «беспечность» он страхует более высокими требованиями к заемщику, который должен предоставить двух поручителей.
Большая часть участников рынка относится ко второй группе: они кредитуют только новостройки отдельных, проверенных девелоперов. При всех стараниях как застройщиков, так и ипотечных брокеров кредиторы не очень легко идут на расширение этого списка. Проблема в том, предполагает Ольга Билялова, что у банков до сих пор нет отлаженных и качественных схем аккредитации застройщика. «И самое неприятное для клиента обстоятельство состоит в том, что процедура аккредитации легко может длиться два-три месяца и ее исход совершенно необязательно будет положительным. Его нельзя предугадать», — возмущается она. Как отмечают ипотечные брокеры, один и тот же объект оценивается в одних банках положительно, а в других — получает отказ. Причем известность застройщика не всегда является для банков весомым аргументом. Так, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел» Ирина Радченко рассказала, как их компания безуспешно пыталась оформить кредит для покупки квартиры в доме, возводимом «Дон-строем». «Ни один из банков на это не пошел! — удивляется она. — И точно такая же история вышла с объектом Mirax Group. Хотя вроде крупная, солидная компания». Отпугивают банки не только «серые схемы». Так, представители Росбанка на заседании МИК признались: даже если застройщик работает в соответствии с 214-м ФЗ, не факт, что он сможет рассчитывать на ипотечные займы для своих клиентов. Большее значение в этом смысле имеют взаимоотношения между банком и застройщиком. «Шансы купить новостройку по ипотеке повышаются, если банк-кредитор находится в особых отношениях с застройщиком, знает о нем изнутри, — поясняет Евгений Фетисов. — Так, например, поступает ВТБ. Другой пример — Банк жилищного финансирования, кредитующий новостройки ПИКа». По каким схемам при этом жилье будет реализовываться, не суть важно для банка, ведь он финансирует не только покупателя квартир, но и застройщика, при этом довольно жестко контролируя последнего. В результате тот же Росбанк кредитует клиентов «своих» девелоперов на приобретение квартиры как по вексельной схеме, так и по договору предварительного участия.
Банки отталкивают общая непрозрачность строительного бизнеса в России и, возможно, отсутствие опыта и отработанных схем, которые позволяли бы адекватно оценивать ликвидность объектов. Впрочем, интерес кредиторов к этой сфере повышается, поскольку спрос на ипотеку новостроек растет настолько быстро, что игнорировать это невозможно. По данным НБИК, за прошлый год количество заявок на ипотеку новостроек выросло с 3 до 20% от общего числа. И это несмотря на то, что процентные ставки по кредитованию жилья в строящихся домах, как правило, на 1,5–2% выше, чем на кредитование «вторички».
