Федеральная налоговая служба (ФНС) в последнее время активно интересуется доходами граждан, ужесточая контроль за ними (см. «Налоговый пресс: техника безопасности» D’ №9 от 30 апреля 2007 года). Наиболее пристальное внимание ФНС уделяет владельцам квартир, сдающим жилье в аренду. Неудивительно, ведь только в Москве, по расчетам аналитиков, арендуется от 100–120 тыс. квартир. По данным экспертов, на столичном рынке аренды крутятся более 4 млрд долларов в год. Если бы все рантье платили 13% своего дохода, то госказна пополнилась бы на 12 млрд рублей. Россияне, однако, платить не хотят — реальные сборы составили в прошлом году всего 217 млн рублей. «Не хотите — заставим» — видимо, так подумали представители ФНС. В июне глава налоговой службы Михаил Мокрецов призвал граждан сообщать, а если говорить проще, стучать на соседей, сдающих квартиры в аренду. «Мы очень рассчитываем на поддержку сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, сдающими квартиры. Граждане должны быть заинтересованы в контроле за сдающимися в аренду квартирами, так как это обезопасит их собственное жилье», — заявил он на заседании правительства.
Не наш метод
Сразу после заявления господина Мокрецова в Рунете (на различных блогах) тема «стучать или нет, платить или не обращать внимания» обросла ветками дискуссий, в которых превалировал резко отрицательный эмоциональный фон в отношении инициативы ФНС. Один из основных тезисов — «стучать не буду, так как это недостойное занятие». «Доносительство противоречит моим моральным принципам, и пусть принимают хоть тысячу законов и рекомендаций, я их соблюдать не буду», — пишет один из участников обсуждения. «Все-таки западная практика всеобщего стукачества у нас в России не скоро приживется — многовековая традиция осуждения стукачей и самого стука как нечто совсем уже непристойного и чреватого последствиями для самого стучащего», — объясняет другой. Аргументы редких защитников инициативы ФНС — дескать, это обычная практика на Западе — встречают резкий отпор: «На Западе государство и правоохранительные органы находятся на стороне человека, охраняют его от преступников и террористов. А потому настучать на кого-то все равно что помочь себя охранять. Здесь государство человека не охраняет, а… представляет из себя репрессивный аппарат… вытряхивающий из граждан деньги». «Дело в психологии и менталитете. Россияне привыкли доверять друг другу и не доверять властям. Более того, многие из них обижены на государство, считая, что оно в свое время их обмануло (“нас ограбили во время приватизации, деноминации и т. д., поэтому я не буду ничего платить”)», — говорит ведущий консультант отдела консалтинга компании «Финэкспертиза» Елена Корнетова. Действительно, на страницах российского интернет-пространства можно найти многочисленные примеры таких настроений. «Проблема в том, что граждане не считают себя обязанными платить государству, в том числе и потому, что в представлении большинства государство только отнимает и раздает “своим”, а основная задача любого субъекта экономики — избежать безвозмездного отъема», — пишет один из блоггеров. Люди в большинстве своем не верят чиновникам: «Я готов заплатить 13% при условии, что эти деньги не распилят при очередном распределении бюджетных подрядов среди своих фирм, не пустят на кормление и поение очередных бездельников на очередном саммите и на покупку очередного пятисотого “Мерседеса”».
Но даже не это раздражает основную массу уклонистов-рантье. Большинство из них готово платить, если будет действовать простая и необременительная процедура регистрации договора, а сервис в налоговой инспекции станет более качественным («чтобы в ней не было хамства сотрудников и очередей»).
Пока этого нет и в помине, 90% арендодателей платить не будут. И дело не в этических умозрениях или в обиде на государство, главный аргумент — даже имея «сигнал» от соседей, ФНС не сможет доказать получение прибыли. А раз так, то зачем терять прибыль? «В любом случае сам факт сдачи квартиры не доказать. Я сдам объект арендатору на 11 месяцев, договор регистрации не подлежит, и о нем никто не узнает. К договору я дам ему доверенность на право посещать квартиру в мое отсутствие с целью уборки и контроля за внутриквартирными коммуникациями, то есть при любой проверке, даже если он по глупости откроет дверь, у него будет бумага, позволяющая законно находиться в квартире. И таких схем можно разработать десятка два-три», — пишет один из пользователей ЖЖ («Живой журнал». — Прим. D’). «Просто в договоре аренды будут указывать меньшую сумму и платить с нее 3 рубля налогов», — предлагает другой.
Выйди из тени
Меньшая часть граждан не так уверена в неспособности государства контролировать уплату налогов: «Если действительно налоговикам будет поставлена задача собрать налоги с аренды, то механизмы будут запущены. Найдут несколько недобросовестных сдатчиков жилья и прилюдно высекут. Потом найдут несколько десятков — опять высекут. В конце концов будет ситуация, когда люди будут думать — а ну их, эти 13%… Легче заплатить, чем проблемы иметь. И переложат эти платы на арендатора». Некоторые и вовсе приводят в пример знакомых, которые уже якобы получили письма из ФНС с требованием заплатить все налоги с доходов, полученных от сдачи квартиры.
Юристы уверяют, что бояться угроз налоговиков не стоит. «Это очередная психологическая атака — ее цель запугать арендодателей и заставить их платить налоги. Все заявления соседей или каких-нибудь знакомых не будут доказательством вины человека, если это не установит суд. Одного заявления, например обиженной соседки, мало, нужно доказать, что такой-то гражданин сдавал квартиру за такую-то сумму. Вряд ли столь полной информацией обладают соседи», — уверена гендиректор юридической компании «Бергер & партнеры» Юлия Кондратенко. Согласен с ней и Андрей Зеленин, партнер фирмы Lidings Law Firm: «Анонимные источники суд не примет во внимание. ФНС придется привлекать стукачей в качестве свидетелей или выезжать к арендодателю и проверять достоверность представленных сведений. Даже сам факт сдачи квартиры очень сложно доказать, не говоря о сумме, которую владелец квартиры получил».
Как ни парадоксально, но если кого и следует опасаться владельцам квартир, так это арендаторов. Обиженные поднятием арендных ставок, съемщики жилья вполне могут помочь налоговикам с доказательной базой: предоставить расписки о получении денег, которые владелец квартир пишет им каждый месяц. «Риэлтеров также могут привлечь к информированию ФНС об арендодателях, да в принципе это уже делается. Но они могут и не иметь информации о суммах и сроках, ведь, сведя владельца и арендатора, их функции заканчиваются. Кроме того, арендой занимается множество частных риэлтеров, нигде не зарегистрированных», — говорит Елена Корнетова. Сами риэлтеры уверяют, что выдать клиентов не смогут даже при желании. «Агентства недвижимости не располагают полными сведениями о количестве квартир своих клиентов, так как они не регистрируют такие сделки», — уверяет руководитель юридического департамента компании МИАН Хая Плещицкая.
При самом пессимистическом сценарии — признании судом того факта, что гражданин не подал декларацию вовремя, — ему грозит штраф в размере 1 МРОТ, или 100 рублей. А неполная уплата налога влечет штраф в размере 20% от неуплаченных сумм. К уголовной ответственности арендодателей можно привлечь лишь в том случае, если сумма неуплаченных налогов составит более 100 тыс. рублей. То есть, чтобы оказаться под угрозой заведения дела, арендодатель должен получать от сдачи квартиры не менее 2,4 тыс. долларов в месяц.
В отличие от участников дискуссий в ЖЖ эксперты все же не рекомендуют искать варианты обмана налоговых органов. «Занижение стоимости аренды в договоре не выход — такую сделку могут признать притворной, хотя и занижение также следует доказать в суде», — уверяет Юлия Кондратенко. «Это позволит уйти от налогов, но при этом сам договор с арендатором перестает быть юридически защищенным на полную сумму. То есть сумма, которая находится за пределами договора, не может быть предметом судебных разбирательств, если, например, арендатор откажется платить», — объясняет председатель совета директоров ГК «Градиент Альфа» Павел Гагарин. Не менее опасны и другие советы «уклонистов», которыми они обмениваются в блогах. «Договор на 11 месяцев суд может признать регулярным со всеми вытекающими последствиями. По поводу “дам арендатору доверенность на право посещать квартиру” — для суда все это незаконное предпринимательство и подпадает под соответствующие статьи Уголовного кодекса, поэтому не стоит рисковать», — советует Павел Гагарин. По мнению экспертов, владельцам квартир, сдаваемых ими в аренду, лучше «выйти из тени», но при этом снизить налоговое бремя за счет вполне легальных способов. Оптимальный вариант — регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя и переход на упрощенную систему налогообложения (см. «Налоговый практикум» D’ №8 от 16 апреля 2007 года). В этом случае налог составит не 13%, а всего 6%, при этом арендодатель уже не будет опасаться ни «стука» соседей, ни прихода налоговиков.
