«Коммунальное» возрождение

Недвижимость
Москва, 17.12.2007
«D`» №24 (39)
В прошлом году рынок аренды по сравнению с рынком купли-продажи жилья демонстрировал редкое спокойствие: цены росли медленно и абсолютно непропорционально стоимости квадратного метра. Но за последние месяцы арендаторы отыгрались, существенно подняв ставки

Теперь найти приличную «однушку» за 1 тыс. долларов в месяц — проблема. Кто-то, решая ее неделями, просматривает различные варианты, надеясь найти подешевле, а кто-то готов пожертвовать комфортом и выбирает «совместную» аренду. Что это такое и как найти жилье по карману, выяснял D

Рост на дефиците

Основной период роста арендных ставок закономерно пришелся на осень — период, когда Москва подвергается нашествию студентов, ищущих жилье. И естественно, наиболее востребованным и дефицитным товаром остаются квартиры экономкласса в 10–15 минутах пешком от станции метро. Спрос на такие квартиры неизменно превышает предложение уже не первый год. Правда, в этом году он, похоже, достиг некой критической величины. «Соотношение спроса и предложения по однокомнатным квартирам стоимостью 700–1000 долларов в месяц составляло осенью 1:5, — рассказывает директор бюро недвижимости “Агент 002” Ольга Побединская. — Такая конкуренция заставляла потенциальных квартиросъемщиков переходить в более дорогой сегмент. Кроме того, учитывая дефицит “однушек”, арендаторы вынуждены были переключаться на двухкомнатные квартиры, тем более что разница в цене зачастую невелика». В результате такого смещения спроса двухкомнатные и трехкомнатные квартиры по итогам года подорожали даже больше, чем однокомнатные. По данным компании Vesco Realty, в сегменте экономкласса с начала года «однушки» выросли в цене на 20–25%, в то время как «двушки» и «трешки» подорожали на 25–30 и 30–33% соответственно.

Если говорить об аренде жилья в домах бизнес-класса и элиты, то здесь ситуация выглядит неоднозначно. С одной стороны, в этих нишах объем предлагаемых для сдачи квартир превышает число заявок. «Количество таких квартир составляет около 32% общего уровня предложения. Уровень же спроса на них остается стабильным — не более 2,5%», — утверждает Ольга Побединская. Некоторые эксперты уверяют, что в связи с этим арендные ставки на дорогое жилье к концу осени даже несколько снизились. Однако те риэлтеры, которые работают именно в элитном секторе, говорят о повышении и спроса, и ставок на дорогое съемное жилье. «Основная причина — рост стоимости жилья. В 2006 году многие потенциальные владельцы отказались от планируемой покупки квартиры в пользу аренды. Эта тенденция коснулась и рынка элитной недвижимости. В конце весны, когда стало понятно, что цены на такие квартиры продолжают расти, количество съемщиков резко увеличилось. Число квартир, сданных с марта по апрель 2007-го, выросло в полтора раза по сравнению с зимними месяцами. Осенью количество сделок увеличилось относительно весенних показателей на 7–10%», — рассказывает директор департамента аренды компании Penny Lane Realty Андрей Садо. Видимо, те покупатели, которые отказались от идеи приобретения своего жилья, решили не экономить на аренде. В компании «Миэль-аренда» также фиксируют повышение ставок на аренду дорогих квартир. По данным «Миэль», с ноября 2006 года однокомнатные квартиры подорожали на 25,85%, двухкомнатные — на 31,18%, трехкомнатные — на 38,27%. Причины роста арендных ставок риэлтеры видят не только в прошлогоднем удорожании жилья. Сказались и общее повышение расходов на содержание квартиры, и падение курса доллара.

Качественный сдвиг

Риэлтеры отмечают, что у съемщиков почти всех категорий за минувший год заметно выросли запросы и требования к арендуемым квартирам. В элитном сегменте повышаются требования к качеству ремонта квартир, наличию подземного паркинга, охраны, а также инфраструктуре района. «В подавляющем большинстве заявок от нанимателей как обязательное условие указывается наличие машиноместа в охраняемом паркинге и инфраструктуры, например спортивного зала или фитнес-клуба», — говорит эксперт по аренде квартир HomeHunter Елизавета Бутовец. Такие требования сказываются и на ценовой политике рынка аренды жилья. «Арендодатели, зная новые требования арендаторов, улучшают жилищные условия, что влечет за собой и рост арендных ставок», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его мнению, арендаторов все больше интересует возможность проживания в апарт-отелях и доходных домах. Объясняется это тем, что современные съемщики уже знакомы с западными стандартами, где проживание в апартаментах предполагает качественное обслуживание и сервис.

Повышение требований к качеству жилья касается не только дорогого сегмента. «Большинство арендаторов уже не готовы брать просто квартиру в пятиэтажке с минимальным набором мебели, — уверяет гендиректор “Century 21 Еврогруп недвижимость” Петр Машаров. — Люди готовы платить чуть дороже, но чтобы были условия “под евроремонт”».

Если говорить о географических предпочтениях, то здесь в сегменте типового жилья съемщики все больший интерес проявляют к более дешевым квартирам в Подмосковье, например в городах-спутниках — Мытищи, Химки, Реутов, Лобня, Одинцово, Люберцы, Красногорск и т. д. Впрочем, и здесь цены постепенно догоняют столичные. Однокомнатную квартиру можно снять за 500–600 долларов, «двушку» — от 700 долларов в месяц. Именно поэтому ближайшее Подмосковье постепенно начинает уступать в популярности более отдаленным городам.

Ищу соседа

Сегодня риэлтер при обращении к нему с просьбой подыскать съемную квартиру с честными глазами сообщает, что дешевле 1 тыс. долларов приличной «однушки» не найти. Под приличной, кстати, подразумевается не квартира с евроремонтом в хорошем районе, а просто типовое жилье приемлемого качества с мебелью и где-нибудь на окраине. Если и попадаются более дешевые варианты, то они либо в ужасном состоянии, либо их предлагают знакомые и на короткий срок», — утверждает Петр Машаров.

На самом деле это не означает, что на рынке нет стоящих предложений дешевле «штуки». Людей, которые снимают неплохое жилье за 500–600 долларов и ниже, довольно много. Прежде всего это те, кто арендуют квартиры уже несколько лет у одних и тех же хозяев. «Владельцы стараются не поднимать сильно ставки для квартиросъемщиков, с которыми сотрудничают годами и которые их устраивают», — поясняет заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. Кроме того, в Москве определенная доля квартир сдается напрямую — без посредников. Специалисты компании «Агент 002» провели исследование и обнаружили несколько квартир, сдаваемых по ценам ниже рыночных. Например, в районе станции метро «Первомайская» «однушка» предлагается за 16 тыс. рублей. В районе станции метро «Беляево» «двушка» сдается за 24 тыс. рублей. Для поиска такой квартиры необходимо запастись терпением и привлечь знакомых, советуют специалисты.

Можно не обращаться к риэлтерам, а искать жилье самостоятельно, например через интернет-сайты вроде того же www.cian.ru, где каждый день обновляется база квартир, поступающих на рынок аренды. Здесь предложений за 600–800 долларов немало. Впрочем, 90% из них — «пустышки», призванные заманить арендатора. Когда вы звоните по указанным телефонам, то вам говорят, что квартира уже сдана, но есть другие варианты — более дорогие. Тем не менее удачные совпадения бывают.

Если на том же www.cian.ru большинство предложений все-таки представлены риэлтерами, то есть сайты, которые рассчитаны как раз на то, чтобы наладить прямое взаимодействие арендодателей и съемщиков. Один из таких ресурсов — www.arendator.ws. Нельзя сказать, что цены в разы отличаются от тех, что предлагают в агентствах недвижимости. Но, поскольку объявления дают сами хозяева квартир, есть возможность сэкономить на комиссионных, что не так уж и мало. То же самое можно сказать про ресурсы www.nedvizhimost.slando.ru и www.msk-kvartira.ru. На сайте www.agentam.net большинство предложений посвящено сдаче комнат и койко-мест, и здесь действительно большой выбор. А вот квартиры встречаются реже, а те, что есть, выставлены по рыночным ценам. Минус почти всех этих ресурсов — небогатый выбор. Удачные варианты уходят мгновенно. То есть, по сути, чтобы поймать хороший вариант, нужно постоянно держать руку на пульсе и быть готовым к долгому ожиданию.

Еще один вариант экономии при съеме квартиры — совместная аренда. По словам риэлтеров, все больше распространяется такая практика, когда несколько человек или даже две-три семьи арендуют в складчину двух-, четырехкомнатную квартиру. То есть в этих квартирах образуются небольшие «коммуналки». Это обходится дешевле, чем аренда отдельных «однушек». Совместный съем квартиры стал настолько популярным, что появились даже специализированные интернет-ресурсы для поиска соседей: www.sosed.zhivem.ru и www.flatmates.ru. Здесь постоянно висит целый список людей самого разного возраста, пола и социального положения, жаждущих найти себе партнеров по решению жилищного вопроса. Кстати, на этих же сайтах появляются и объявления от хозяев, желающих сдать свое жилье без участия посредников. Правда, как и в случаях с другими ресурсами, выбор квартир, в отличие от соседей, прямо скажем, невелик.

Есть также ЖЖ-сообщества, посвященные актуальной теме поиска соседей (//community.livejournal.com/msk_neighbors/profile) и жилья без посредников (//community.livejournal.com/zhilploshchad/). Надо сказать, что объявления от агентов здесь тоже встречаются, но отношение к ним участников комьюнити хорошо выразил автор одного поста: «Агентам — больше 50% за реально хороший вариант не дадим. Мы деньги не рисуем, а ваша привязка стоимости услуг к стоимости жилья — грабеж средь бела дня».

Дорогое будущее

Даже сейчас, когда на рынке вроде бы спокойный сезон, поиск подходящей квартиры в Москве занимает иногда не одну неделю. В будущем ситуация вряд ли улучшится. «Многие собственники, которые покупали квартиры для последующей сдачи в аренду, в этом году вышли из бизнеса, — рассказывает Петр Машаров. — Если раньше рантье могли заработать около 10% годовых и более, то сейчас в связи с удорожанием квадратного метра доходность по арендному бизнесу снизилась. Многие просто продают квартиры и ищут какие-то другие виды бизнеса. Соответственно, уменьшается и предложение квартир для аренды». Перспективы роста предложения на рынке аренды в сегменте экономкласса туманны. О строительстве доходных домов этой категории пока только говорят, и неизвестно, когда эти разговоры перейдут в действие. Поэтому в следующем году жилье экономкласса будет постепенно перетекать в категорию бизнес-сегмента. Проще говоря, объекты более дешевой ценовой категории станут позиционироваться как дорогое жилье и предлагаться по завышенной стоимости.

В элитном разделе тенденции те же. «Доходность арендного бизнеса снижается. Чтобы поскорее вернуть вложенные средства, владельцы квартир повышают ставки», — говорит Андрей Садо. Кроме того, по его словам, на рынке по-прежнему сохраняется колоссальный дефицит качественных предложений. Во многих проектах многофункциональных комплексов, которые будут возводиться в Москве в ближайшие годы, заявлены апартаменты. Они будут и в башнях «Федерация» и «Империя Тауэр» в «Москва-сити», в «Имперском доме» в районе Якиманки, в МФК на Лужнецкой набережной, в гольф-клубе в Митино, в развлекательном центре «Фристайл-парк». «Однако реализация этих проектов займет много времени, на рынок они выйдут нескоро. Даже если предположить, что все построенные апартаменты будут предлагаться в аренду, вряд ли объем предложения превысит спрос», — рассуждает Андрей Садо.

По прогнозам риэлтеров, следующего заметного подъема ставок стоит ожидать не раньше второго полугодия 2008 года. До будущего лета цены, скорее всего, будут колебаться самым незначительным образом (плюс-минус 0,5%). А вот в августе произойдут сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца сентября. Рост за год составит около 15%, прогнозирует Мария Жукова. Как обычно, увеличение ставок будет связано с общим удорожанием уровня жизни (повышение стоимости коммунальных услуг и инфляция). Помимо всего перечисленного, рост цен на аренду жилья может быть спровоцирован и дальнейшим падением курса доллара, а также возможными экономическими или политическими изменениями.

У партнеров

    «D`»
    №24 (39) 17 декабря 2007
    N24 (39) 17 декабря
    Содержание:
    Калькулятор
    Инвестиционный мониторинг
    Персональные финансы
    Финансовая независимость
    Реклама