Четыре мифа об экологии жилья

Недвижимость
Москва, 25.02.2008
«D`» №4 (43)
Москвичу, желающему жить в экологически чистом районе, придется отказаться от идеи поселиться ближе к центру. Ему стоит присматривать жилье на окраинах, а еще лучше в дальнем Подмосковье

«Дом расположен в экологически чистом районе» — такую приписку можно увидеть в каждом втором объявлении о продаже квартиры в Москве, и не важно, где она находится — в промышленной зоне где-нибудь за Третьим транспортным кольцом, рядом с парком, расположенным на окраине города, или в центре столицы. Это не удивляет: продавцы используют любой повод, чтобы поднять цены, и экология одна из козырных карт в достижении этого. Однако зачастую вся экология представляет собой редкие и чахлые зеленые насаждения возле дома или в некоторой удаленности от него. Да и у покупателей жилья восприятие «экологического аспекта» двоякое. С одной стороны, популярность многих районов базируется как раз на представлении о степени их загрязненности. Люди готовы платить больше за возможность жить в районе, где воздух более чистый. С другой — важность экологии блекнет на фоне соображений престижа и транспортного удобства. Ведь иначе никак не объяснишь тот факт, что наиболее популярным и дорогим остается Центральный административный округ (ЦАО) — самый неблагоприятный для проживания.

Если говорить объективно, то благополучная экология — не удел москвича, в каком бы районе столицы он ни жил. Экологичность того или иного района — это по большому счету набор стереотипов, навязанных риэлтерами и далеких от реальной картины.

Стереотип первый: наличие промышленных предприятий говорит об экологически неблагоприятной обстановке в районе

Трудно поспорить с тем, что присутствие в районе действующих или бывших промышленных предприятий не сказывается на качестве воздуха и почве. Именно поэтому за южными и восточными районами Москвы закрепилась дурная репутация как наиболее экологически неблагополучных. Однако экологический статус районов в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах значительно повысился с прекращением работы крупных заводов (московский металлургический завод «Серп и молот», Кусковский химический завод, «Красный богатырь»). Многие промышленные зоны реконструируются и выводятся из города. Само по себе наличие бывшего или действующего производства — это только один из факторов, влияющих на экологическую обстановку. И в последнее время он играет все меньшую роль.

Зато все большее влияние на состояние атмосферы и почвы приобретает другое обстоятельство — отсутствие дорог с оживленным движением. «Раньше основную роль играло наличие в районах промышленных зон и лесопарков. С этой точки зрения наиболее благоприятными в Москве являются Юго-Западный, Западный и Северо-Западный округа. Однако в последние годы наибольшее влияние на экологическую ситуацию оказывает транспортная нагрузка: выхлопные газы загрязняют воздух и почву», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Состояние воздуха стало предметом исследования компании «Экостандарт», задумавшей составить свой, понятный для потребителя рейтинг экологии городских районов. Эксперты проверили состояние атмосферного воздуха практически во всех округах Москвы. На основе этих данных столицу можно условно разделить на три зоны: районы с относительно благоприятной обстановкой, с напряженной обстановкой, неблагоприятные районы. То есть какой бы район вы ни выбрали для проживания, экологически чистым его назвать все равно нельзя.

Стереотип второй: в северных и западных районах экология лучше, поэтому и цены выше

Результаты исследования компании «Экостандарт» продемонстрировали, что понятия «престижность», «цена» и «экология» пока еще мало связаны между собой, когда речь идет о московском жилье. Если сегодня посмотреть на экологический рейтинг столицы, видно, что самые неблагоприятные районы находятся ближе к центру города, в пределах Садового кольца, а наиболее благоприятные сосредоточены на окраинах. «Это совершенно естественно, поскольку в них, к счастью, есть зеленые парки и лесопарки, которые способствуют чистоте воздуха. В центре эти функции призваны выполнять зеленые бульвары, которые в настоящее время уже явно не справляются с потоком выхлопных газов увеличивающегося с каждым годом парка автомобилей», — замечает начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-девелопмент» Александр Козлов. Неудивительно, что ЦАО сегодня считается одним из самых загрязненных районов столицы. «Один из основных источников загрязнения — автомобильные выхлопы. Хорошо если местность продувается ветрами и вредные вещества уносятся. Однако в центре Москвы улицы изогнутые и узкие, продуваемость там низкая, а следовательно, и степень загрязнения высокая», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-новостройки» Наталия Тихоновская. Даже при условии того, что в ЦАО практически не осталось действующих производственных территорий, санитарные нормы диоксида азота превышены в среднем в три раза.

Если исключить ЦАО, то экологическая карта столицы сегодня по пестроте напоминает лоскутное одеяло. Представление о благоприятности одних округов и неблагоприятности других ныне уже неправомерно, так как в Москве благоприятные и неблагоприятные районы чередуются независимо от направления. Так, экспертами «Экостандарта» к территориям с относительно благоприятной экологией был отнесен всего 31% районов Москвы. Из них три относятся к Северному административному округу, семь — к Северо-Восточному, пять — к Восточному, два — к Юго-Восточному, три — к Южному, семь — к Юго-Западному, пять — к Западному и четыре — к Северо-Западному. Но в том же Северном округе восемь районов относятся к группе с неблагоприятной экологической обстановкой. Да, в целом на юге ситуация хуже, чем на севере, но это вывод из серии «средняя температура по больнице, включая морг». «В некоторых северных районах качество экологической обстановки даже немного хуже, чем в определенных районах на юге столицы», — подтверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Так, согласно рейтингу «Экостандарта», в таких южных и юго-восточных районах, как Орехово-Борисово, Чертаново, Гагарино, Коньково, Выхино-Жулебино, Кузьминки, обстановка куда более благоприятна, чем в ряде северных и северо-западных районов (Беговая, Войковская, Савеловская, Аэропорт, Сокол, Хорошево-Мневники и др.). Но стереотип «экология на юге хуже, чем на севере» по-прежнему явно отражается на ценах. Средняя цена 1 кв. м в домах, расположенных на юге ($4712, по данным АРН), юго-востоке ($4345) и востоке ($4567), гораздо ниже, чем на севере ($5023), северо-западе ($4777) и юго-западе ($5352).

Стереотип третий: наличие парков и скверов — гарантия хорошей экологии в районе

Парки, скверы и другие зеленые зоны, разумеется, являются большим достоинством района. Но парк парку рознь. Эксперты «Экостандарта» провели исследование городских парков и скверов на предмет их экологического благополучия. Полученная классификация опирается на все основные экологические нормы: уровень радиации, акустические стандарты (уровень шума), качество воздуха, а также учитывает наличие различных опасных и вредных объектов (свалки, захоронение промышленных отходов и т. д.) на данной территории. На основании совокупного анализа этих характеристик были выделены три основные категории парков. В первую попали парки, предназначенные для прогулок с детьми и занятий спортом. Самый жесткий критерий для этой категории — качество и состав атмосферного воздуха. По нормативам, установленным для мест отдыха населения текущим законодательством, все исследуемые компоненты по концентрации не должны превышать 80% предельно допустимого уровня. В таких парках в норме находится и уровень радиации, и уровень шума, в них нет свалок и других вредных отходов. В эту категорию вошли парк «Воробьевы горы», Ботанический сад, Нескучный сад, Царицынский, Филевский и Измайловский парки. Вторая группа — парки, где экологическая ситуация менее благоприятна для занятий спором, а с детьми гулять и вовсе не рекомендуется. Содержание загрязнений в таких парках приближается к предельно допустимой норме. В их число вошли Лианозовский, Битцевский и Хамовнический парки. И, наконец, третья группа — парки, рекомендуемые лишь для кратковременного посещения. Несмотря на зелень, здесь превышен предельно допустимый уровень для всех основных экологических характеристик. В этих парках наблюдается сильная загазованность, несанкционированные свалки, очень высокий уровень шума. В черный список попали Александровский сад, Поклонная гора, Чистопрудный бульвар, Пресненский парк, парк Горького, Кузьминский парк. В последнем наблюдается повышенный уровень радиации, а также чрезмерное содержание метана, что может быть индикатором наличия вредных отходов.

Стереотип четвертый: в Москве можно купить экологичное жилье

Периодически в рекламе того или иного жилого комплекса встречаются упоминания о его «исключительной экологичности». Чаще всего речь идет о местоположении. Дом вблизи чахлого парка девелоперы уже готовы позиционировать как «экологичное» жилье. Хотя, как признают эксперты, мало какой дом на территории Москвы может без оговорок заслужить подобный статус. «Даже в пределах 45 км от Москвы экология мало отличается от городской. Получается, позиционирование проекта как экожилья всего лишь маркетинговый ход», — предупреждает Наталия Тихоновская.

Кроме местоположения, объект, претендующий на статус экодома, должен быть построен из экологичных материалов. Под это понятие на рынке подпадают материалы, которые не выделяют токсичных и раздражающих веществ, имеют минимальную естественную радиоактивность, производятся по технологиям, оказывающим минимальный вред окружающей среде, перерабатываются, а при вторичном использовании не становятся опасными для здоровья. «Для каждого из перечисленных параметров разработаны определенные нормативы, которые по всему миру с течением времени ужесточаются. Наиболее заметен этот процесс в странах Западной Европы и США. Особое значение имеют установленные предельно допустимые концентрации (ПДК) токсичных и раздражающих веществ, находящихся в атмосфере жилых помещений», — рассказывает Наталия Тихоновская. Но в России существует только понятие опасных или неопасных материалов. Если ПДК вредных веществ выше нормы, то материал считается опасным, если вредные примеси есть, но ПДК ниже нормы, материалы считаются неопасными. «Во многих случаях исключить вредные примеси возможно, но в результате либо увеличивается себестоимость, либо усложняется процесс изготовления, а зачастую и то и другое. Например, в Европе уже давно не производят эмали на алкидных маслах, а применяют эмаль на водной основе. Вредные испарения алкидных масел сохраняются и после того, как эмаль полностью высохла. В итоге производство эмали на основе алкидных масел обосновалось в России, где нет запрета на данный вид материалов. Также у нас могут применять западные строительные материалы, не соблюдая всех требований. Например, финская пропитка для дерева используется только для обработки наружных стен в нежилых помещениях. У нас пропитку применяют как класс люкс для любых типов зданий, как внутри, так и снаружи», — рассказывает гендиректор компании «Промикс» Дмитрий Григорьев.

К наиболее распространенным экологичным материалам относятся дерево, глина и ее производные (кирпич), натуральный камень, стекло, алюминий. Из более экономных можно выделить пенобетонные блоки, сэндвич-панели. «Из таких экологически чистых материалов жилые дома в Москве до сих пор не строились, — признается Евгений Скоморовский. — За рекламными же слоганами, как правило, стоит обычное, вполне естественное желание поскорее реализовать свой объект». Материал при этом используется самый обыкновенный. Наличие вредных веществ в норме — значит, можно назвать объект экодомом. Впрочем, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев приводит в качестве примера экожилья, по крайней мере, один проект на территории Москвы — микрорайон 2А в Куркине. «Это комплекс экофлэтов — жилые дома переменной этажности (от шести до восьми этажей), — рассказывает Константин Ковалев. — Комплекс расположен в особо охраняемой природной зоне в долине реки Сходни, на границе с лесным массивом. Основные принципы, заложенные в идею экофлэтов, — соотношение территории застройки микрорайона и зеленой зоны, в которую вписаны эти дома. Особенное внимание уделялось правильной освещенности и шумозащите жилья, материалам строительства. Другая особенность экофлэтов — зонирование территорий внутри района». Однако на этом единичном объекте все квартиры уже проданы, а когда на рынке появится что-то аналогичное, сказать трудно.

Рейтинг районов по уровню загрязненности воздуха

У партнеров

    «D`»
    №4 (43) 25 февраля 2008
    N04 (43) 25 февраля
    Содержание:
    Классика жанра
    Финансовое планирование
    Деньги и карьера
    Реклама