Освоение дальнего Подмосковья повторяет уже реализованный сценарий на ближних к столице подступах, где большинство участков давно скуплены крупными инвесторами (кто-то из них начал реализовывать проекты по возведению жилья, кто-то зарабатывает на перепродаже участков тем, кто опоздал к земельному переделу). На отдаленных землях Московской области некоторые компании также еще ничего не строят, но уже скупают гектары недорогой земли, готовя плацдарм для будущего. «В перспективе в связи с насыщенностью рынка вблизи Москвы границы спроса будут все дальше и дальше отодвигаться от нее», — прогнозирует управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. В компании МИАН также говорят, что интерес к дальней зоне Подмосковья последние несколько лет растет, причем как со стороны инвесторов, так и со стороны потребителей. «Он обусловлен прежде всего наличием свободных земель, хорошей экологией, а также отличными природными и ландшафтными характеристиками при более демократичных ценах на участки», — поясняет руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН Светлана Кондачкова.
Направление — залог успеха
Учитывая высокий порог входа, купить дачу или дом для постоянного проживания в ближнем Подмосковье могут далеко не многие, да и с точки зрения инвестиций покупка загородного жилья или земли здесь уже не выглядит слишком привлекательной. Поэтому и потянулись потребители за сотый километр. Разумеется, большинство проектов, строящихся сегодня в дальнем Подмосковье, не предусматривают круглогодичного проживания, в основном здесь строятся так называемые дальние дачи — загородное жилье, предназначенное для проведения выходных дней или сезонного отдыха. Но на активности потребителей это не сказывается. «Спрос в данном сегменте потенциально велик, его рост будет пропорционален масштабам предложения и популяризации активного цивилизованного отдыха за городом», — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков.
При выборе участка в даль- нем Подмосковье главное придерживаться принципа «трех М» — место, место и еще раз место
Дом, обеспечивающий комфортное проживание на выходных или летом, требует куда меньше затрат на строительство. Как правило, в нем имеется гостиная, кухня-столовая, три-четыре спальни, два санузла, возможна сауна. «Исходя из данного набора помещений общая площадь может составлять 150–250 кв. м. Площадь земельного участка, приемлемая для дома таких размеров, учитывая невысокую стоимость земли, — 15–25 соток», — замечает Иван Шульков. То есть, по сути, это загородное жилье того самого экономкласса, спрос на которое до сих пор не получал адекватного предложения в ближнем Подмосковье. Девелоперы обычно ссылаются на то, что вблизи МКАД строить дешевое жилье нерационально: земля, дескать, стоит дорого, поэтому и строим «элитку». Дальнее Подмосковье способно разрешить этот конфликт между интересами девелоперов и покупателей. По данным МИАНа, общий объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте дальних дач в радиусе 70–120 км от МКАД составляет порядка 1,8 тыс. объектов. В стадии активных продаж находится примерно 40 организованных коттеджных поселков, наибольшая часть из которых представляют собой проекты экономкласса стоимостью $120–330 тыс. за домовладение. Поселки бизнес-класса ($250–460 тыс. за дом) в общей структуре предложения составляют более 30%. Дома данной категории имеют площадь в среднем 200–250 кв. м и участки по 30 соток. В немногочисленных элитных поселках цена за дом начинается от $500 тыс., а сами коттеджи имеют площадь от 350 кв. м. «Привлекательность элитных проектов, существующих на “дальних рубежах”, как правило, основывается на хорошей экологической обстановке района и близости водохранилищ или крупных рек», — отмечает Светлана Кондачкова. Формат дальней дачи интересен как минимум двум категориям покупателей: во-первых, тем, кто может себе позволить загородное жилье только экономкласса, а во-вторых, тем состоятельным людям, для которых такие факторы, как свежий воздух, большие земельные угодья и наличие поблизости водоема, значат гораздо больше, чем близость к Москве.
Инвесторы потянулись туда, где лучше экология, ниже цены и больше свободных земель, — за сотый километр
Инвесторов больше интересуют перспективы роста цен — и они весьма неплохи. По данным компании Mozaik Development, за последние два года стоимость земельных участков в отдаленных районах Московской области поднялась на 100–200%. «Так, цена предложения земли в Истринском районе на расстоянии 60–80 км от МКАД за год выросла почти в три раза. В Клинском и Серпуховском районах — в полтора-два раза, в Ногинском — в два раза. Правда, в настоящее время рост стоимости земли замедлился, и даже кое-где появилась возможность ее покупки по более низким, чем в прошлом году, ценам», — рассказывает директор по развитию компании Mozaik Development Дмитрий Макаров.
Разумеется, ценовая динамика неравномерна на разных направлениях, и удорожание недвижимости зависит от того, насколько интенсивно застраивается и развивается район. Эксперты в числе наиболее перспективных и осваиваемых называют территории Серпуховского, Ступинского, Чеховского, Наро-Фоминского, Клинского, Волоколамского, Можайского, Сергиево-Посадского районов. «Здесь ведется строительство новых микрорайонов, коттеджных поселков, складских комплексов, развивается инфраструктура городов, а также территорий, прилегающих к федеральным трассам», — поясняет начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб» Игорь Лебедев. По данным компании, рост стоимости земли на этих территориях за первое полугодие 2008 года составил в среднем 14,6%. Причем повышение наблюдается во всех категориях земель. Наибольший прирост демонстрируют участки, расположенные на юге и западе, — 26%, на севере удорожание составило 19%, на востоке — 11,8%. В компании прогнозируют дальнейший рост стоимости сотки до конца года в пределах 15%.
Соседский пирог
Если вы всерьез задумались об инвестициях в землю, не стоит ограничиваться лишь Московской областью. Рынок земли в некоторых ближайших областях обладает не меньшим инвестиционным потенциалом, чем участки в Подмосковье. При этом некоторые земли в смежных областях иногда находятся на более близких расстояниях от МКАД, чем земли в отдаленных районах Московской области. Впрочем, близость к столице не является единственным параметром, определяющим привлекательность территории для инвесторов.
По мнению экспертов, наибольшую популярность у вкладчиков будут иметь участки во Владимирской, Ярославской, Тверской, Калужской и Тульской областях. Именно здесь уже сейчас наблюдается активность девелоперов, в том числе московских. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, удобной транспортной доступностью. Большинство автомобильных дорог, ведущих в смежные с МО области, на данный момент реконструированы или находятся на реконструкции, также планируется строительство нескольких платных трасс — например, дублеров Ленинградского и Ярославского шоссе. Кроме того, эти регионы отличаются высоким уровнем развития инженерной инфраструктуры: проблем с подключением к коммуникациям, аналогичных тем, с которыми сталкиваются застройщики в МО, здесь нет. При этом стоимость земельных участков по сравнению с МО довольно низкая. По данным компании Blackwood, в Смоленской, Тверской и Калужской областях она колеблется в пределах от $100 до $400 за сотку.
Дикий рынок
Следует все же помнить, что для частного инвестора рынок земли в отдаленных территориях предоставляет не слишком широкие возможности и многочисленные риски. «Земли много, проектов мало, а хороших практически нет. Инфраструктура отстает. Цены разнятся. Большинство участков там оформлены с юридическими нарушениями, и риски высоки», — предупреждает исполнительный директор «РДР-холдинга» Георгий Кузин.
Главная сложность при выходе на рынок дальних от МО земель — объективная оценка стоимости участка и его перспектив. Так, вопрос о реальной стоимости земли практически не имеет шансов на внятный ответ. «Никто не знает ее истинную цену. Есть средние данные по рынку (см. таблицу), но многое зависит от переговоров продавца и покупателя», — утверждают в компании «Родекс групп». «Стоимость земли определяется волюнтаристским способом, в зависимости от того, сколько владелец хочет получить. Есть и по $5 за сотку, и по $5 тыс. Рынок находится в диком состоянии — можно просить любые деньги. Часто выставляются совершенно необоснованные цены. В некоторых районах со временем цены на земельные участки могут и упасть», — рассуждает Георгий Кузин.
Однако определенная закономерность все-таки существует. И, как обычно, ключевым становится принцип трех М — «место, место и еще раз место». «Например, вблизи Плещеева озера (рядом с городом Переславль-Залесский) в Ярославской области цены могут доходить до $7–8 тыс. за сотку, тогда как в ближайшей округе, но не у водоема средняя цена составляет около $3 тыс.», — рассказывает гендиректор компании «Миэль — загородная недвижимость» Савелий Орбант. На стоимость земли влияет также транспортная доступность, наличие поблизости исторических объектов, резиденций известных людей, водоемов и леса. Кроме того, можно выделить еще несколько факторов, влияющих на цену, но при этом не зависящих от месторасположения участка: это категория земли (конкретный вид разрешенного использования), наличие коммуникаций и обременений. «На цену влияет также, является ли участок освоенным или нет. Оценивается наличие капитальных строений и сооружений на продаваемой земле, коммуникаций на ней или в зоне досягаемости (газ, электричество, питьевая вода, канализация). Нужно учесть размер участка и возможность присоединения свободных соседних участков», — рассказывает Михаил Гец.
По данным компании «Новое качество», лидером по росту спроса и стоимости земли в этом году стала Тверская область, за ней следуют Тульская и Калужская. В Тверской области наиболее ликвидные участки, расположенные в районах Завидово и Конаково. Они полностью соответствуют большинству перечисленных выше критериев: наличие водных ресурсов (Иваньковское водохранилище и разливы Волги), заповедника, кроме того, в данном районе расположена резиденция президента, что создает некий элитарный имидж данному району. Сейчас здесь развиваются несколько проектов элитных коттеджных поселков, а те, что возводятся подальше от воды, позиционируются как поселки экономкласса.
Основной фактор роста цен на землю в Калужской области — хорошая транспортная доступность, которая стала возможной благодаря реконструкции Киевского шоссе, а также отличная экологическая обстановка. «Правда, в инвестиционной привлекательности Калужской области играет большую роль развитие автомобильного кластера, — говорит Георгий Кузин, — это формирует спрос еще и на промышленную землю. Несмотря на то что земля под заводы уже приобретена и там ведется строительство, нельзя забывать о поставщиках. Ведь автомобильная промышленность формирует рабочие места в смежных отраслях. Часть поставщиков будут строить здесь заводы по производству комплектующих. Сотрудники этих заводов станут формировать спрос на большее количество качественного жилья, чем в этом районе есть на данный момент». Выбор участка в таких районах обеспечит инвестору по меньшей мере нормальную ликвидность. С другой стороны, принесут ли такие вложения доход и как скоро, предугадать почти невозможно. «Что будет дальше с ценами — непонятно. Даже профессиональный инвестор вряд ли сможет реально прогнозировать стоимость “дальней земли”. Единственный вариант — покупать дешевую землю, обычно сельскохозяйственного назначения, но в этом случае можно столкнуться с юридическими рисками», — полагает Георгий Кузин.
Два пути
Для тех, кого риски не пугают, есть по меньшей мере две схемы инвестирования в «дальние земли». Одно из наиболее интересных направлений — приобретение крупных наделов для последующей продажи девелоперам. «Возможна покупка участка для осуществления так называемого преддевелопмента — первичной подготовки территории для освоения. Имеется в виду подводка инженерных коммуникаций, разработка проекта освоения, получение ТУ и прочее. Затем земля перепродается уже по более выгодной цене», — рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Игорь Лебедев предлагают иную схему: если инвестор располагает большими деньгами и есть время и желание развивать что-то самостоятельно — лучше купить большой участок, разбить его на маленькие и продавать по частям либо же застроить коттеджами и реализовывать готовые дома. Однако данные стратегии предполагают многомиллионные (разумеется, в долларах) вложения.
Более доступный путь — покупка небольших земельных участков или участков со строящимися домами в новых поселках и последующая их продажа. Здесь главное — угадать с перспективностью проекта. Примерный набор критериев, на которые стоит ориентироваться при выборе территории, перечислен выше. Кроме того, гарантией ликвидности можно считать тот факт, что эта зона является популярным местом отдыха. «Инвестиционным потенциалом обладают те места, где возможны водные виды отдыха либо имеются места для рыбалки или охоты», — замечает Георгий Кузин. Также перспективны и туристические места — земли рядом с городами, обладающими культурно-историческими и архитектурными памятниками (Переславль-Залесский, Владимир, Суздаль и др.). Планируя инвестиционную покупку, более рационально присматривать земельные участки, а не строящиеся дома. Участки — более дефицитный товар, и цена на них растет быстрее. «Предложение земельных участков значительно уступает предложению коттеджей. В итоге они продаются и дорожают быстрее», — говорит Игорь Лебедев. По данным компании «Масштаб», максимально высокий спрос приходится на участки 15 соток, но инвестору нужно иметь в виду, что сроки экспозиции на этих рынках по-прежнему довольно долгие и объект может продаваться несколько месяцев.
