Письмо гламурного застройщика

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
20 октября 2008, 00:00

Председатель совета директоров компании Mirax Group Сергей Полонский вместе с президентом Ассоциации строителей России Николаем Кошманом 8 октября опубликовали странное письмо. Цитирую: «Представьте, что строительство встанет. Надежды миллионов людей на лучшую жизнь разобьются вдребезги, квартиры останутся недостроенными… Десятки миллионов несчастных людей пострадали из-за того, что безответственные банкиры и финансисты заигрались в казино американской экономики». Концовка письма вообще поражает: «Будущее и успехи строителей зависят от вас, господа журналисты! Мы уже лежим на лопатках, но у нас еще есть немного сил, чтобы подняться…» Неожиданное заявление, тем более что практически в то же самое время господин Полонский на радиостанции Business FM рассказывал, что у Mirax все в порядке. Да, уволены несколько топ-менеджеров, но на стройках работа идет своим чередом. Да, по кредитам до конца года надо выплатить $75 млн, но на счетах — $180 млн. Но если все так замечательно, то кто тогда на лопатках?

Странными выглядят и другие аспекты послания. Про риск остановки строек в России и про социальные последствия этого вроде бы правильно сказано. Падение строительной сферы приведет к безработице в отрасли, усилится дефицит жилья и прочее. Но странно слышать слова заботы о простых россиянах от самого гламурного из московских застройщиков. От того, кто активно превращал Каннскую инвестиционную выставку во второй Куршевель — с безумными дискотеками, танцовщицами и прочими атрибутами dolce vita. Ходят слухи, что год назад на выставку и светскую жизнь Mirax потратил более $1,5 млн. Кроме того, Mirax никогда не строил доступную «панель», напротив — компания специализируется на возведении дорогих и очень дорогих объектов. В небоскребе «Федерация» минимальный контракт на покупку апартаментов стоит сегодня $3,6 млн. За эти деньги покупатель получает 200-метровое жилье без отделки и возможности прописаться. Средняя же стоимость жилого метра в «Федерации» — $18–35 тыс., офисы немногим дешевле — от $14,5 тыс. Поэтому слова из письма Полонского о «миллионах граждан, оставшихся без крыши над головой», выглядят довольно цинично.

Следует отметить, что Mirax — это не только гламур, понты и дорогая недвижимость, но и одна из самых технологичных девелоперских компаний. Та же «Федерация» — комплекс нового уровня, таких зданий в Москве еще не строили. Весьма продвинута компания и с точки зрения финансовой стратегии. Так, она первой среди российских девелоперов перешла на международную отчетность по GAAP и стала размещать кредитные ноты (CLN). Правда, финансовая стратегия оказалась не слишком удачной. Агрессивное наращивание портфеля проектов, активный (и дорогой) пиар, высокотехнологичное строительство — все эти элементы должны были сыграть в главном акте пьесы: в выводе акций Mirax на IPO. Компания активно готовилась к этому, но не успела: прошлой осенью кризис ликвидности нарушил ее планы.

Самый главный вопрос по Mirax: каков совокупный размер его долга и каков размер краткосрочных заимствований? Об этом нет достоверной информации. Аналитики МДМ-банка на основании открытых источников полагают, что общий объем кредитного портфеля составляет $890 млн. Они отмечают, что еще пару месяцев назад на краткосрочные займы приходилась треть этой суммы. Кроме того, настораживает тот факт, что Mirax не стал размещать в публичном доступе свою отчетность за 2007 год и имеет запутанную юридическую структуру, которая регулярно подвергается изменениям. Понятно, что с такими долгами не до новых проектов, Mirax уже объявил об их замораживании. «В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новые проекты», — заявил Сергей Полонский. Но даже консервация новых проектов ничего не гарантирует Mirax и другим застройщикам в условиях кризиса. Более того, с такими долгами они могут стать легкой добычей ранее их кредитовавших банков: те могут вернуть данные взаймы деньги акциями или активами.

И все же зачем господин Полонский написал это странное письмо?