Помещики XXI века

Анна Шехова
20 октября 2008, 00:00

Обладателям миллионных состояний найти загородное жилье, соответствующее их предпочтениям, зачастую гораздо сложнее, чем это может показаться на первый взгляд. Имеющиеся предложения в коттеджных поселках, даже в своем элитном воплощении, тоже имеют недостатки: не всегда приятные соседи или не слишком большие площади участков. Для желающих жить с истинно русским размахом, а также для любителей уединения гораздо больше подходит такой вид загородного проживания, как собственное поместье

Большинство из нас знают о поместьях и усадьбах в основном из классической литературы. Впрочем, этого достаточно, чтобы понять: поместье имеет так же мало общего с домом в коттеджном поселке, как апартаменты в Париже с московской хрущевкой. «Поместья — это не просто большие дома на масштабных участках, — поясняет руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Владимир Кузнецов. — По определению усадьба, или поместье, представляет собой целый комплекс построек на участке от 1 га, с основным жилым домом площадью не менее 700 кв. м». То есть усадьба в первую очередь предполагает обширные земельные угодья. «И это должно быть не просто поле, а ландшафт с определенными видовыми характеристиками, — рассказывает руководитель проекта “Русская усадьба” компании Penny Lane Realty Виктор Смоленский. — Желательно, чтобы сам дом владельца располагался на возвышенности, где открывается вид на окрестности».

Такие объекты становятся все более популярными на рынке элитного жилья. Если раньше покупка поместий проводилась чаще всего тайно (покупатели не хотели афишировать свое состояние), то сейчас этот вопрос волнует их все меньше. Практически каждый объект рано или поздно находит своего нового хозяина. Ограниченное число предложений только подогревает интерес и желание обладать эксклюзивным домом и огромным участком. «Помимо статусной составляющей тяготение людей к приобретению родового имения можно объяснить попыткой обособиться от внешнего мира и его проблем, спокойно жить в удалении от шума и суеты в кругу семьи, — поясняет руководитель департамента загородной недвижимости HomeHunter Алексей Бабкин. — Из других факторов можно выделить экологию, близость большой воды, живописный ландшафт и другие».

Стать современным помещиком можно по крайней мере двумя путями. Первый — найти и купить старую усадьбу, еще хранящую следы своих аристократических владельцев, а второй — приобрести землю и «свить гнездо» самостоятельно.

Путь первый: по следам прошлого

Старые усадьбы и поместья — товар штучный на подмосковном рынке. «Каждое предложение такого рода уникально и нацелено на определенный платежеспособный круг людей. Поэтому информация о новых вариантах в открытых источниках не раскрывается», — говорит Алексей Бабкин. Тем не менее они есть. По данным HomeHunter, сегодня в московской области насчитывается порядка 600 родовых имений, правда, только половина из них представляет реальный интерес для приобретения.

Старинная резиденция обычно представляет собой главный дом-особняк и вспомогательные строения: гостевой дом, охотничий домик, оранжерея. Нередко на территории усадеб возводились собственные часовни. Сама сделка по покупке такого объекта вполне правомерна: с 1 января 2008 года частные лица получили право приватизировать исторические усадьбы. Однако новый владелец вместе с домом и землей обретает еще и ряд обязательств. «В большинстве случаев подобные исторические постройки имеют весьма удручающее состояние: усадьбы заброшены, дома разрушены и разграблены, а парковые ансамбли заросли», — рассказывает один из экспертов. Новый владелец должен поддерживать усадьбу — дома, парка и построек — в надлежащем состоянии, реконструировать постройки за свой счет, при этом соблюдая определенные ограничения. Например, сделать в доме перестройку или перепланировку в соответствии со своими желаниями будет невозможно.

Покупателя подобного объекта могут поджидать и другие сложности, связанные со статусом земли. «Территории усадеб относятся к землям рекреационного назначения и землям памятников истории и архитектуры. Это ограничивает использование участков и права собственности на объекты. Для ведения строительства на данных территориях необходимо изменить правовой режим использования земель, что во многих случаях невозможно или требует больших временных и денежных затрат», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Владельцу могут и не разрешить строить вроде бы на «своей» территории какие-то дополнительные сооружения либо потребуют согласовывать их местоположение.

Кстати, с правом собственности на земли в исторических имениях тоже может выйти неувязка. «Сопутствующая документация может быть оформлена не соответствующим образом. Причем ее корни могут уходить очень глубоко, вплоть до первых владельцев. В результате купить такой объект сегодня можно только через вторые руки — собственников, которые приватизировали объект и привели документацию в должный вид. Официально государство предоставляет лишь возможность долгосрочной аренды исторических объектов. Купить можно только те усадьбы, которые по каким-либо причинам были лишены статуса исторического памятника. Сейчас подобный вариант является единственным способом приобретения исторической усадьбы или особняка в собственность», — поясняет Алексей Бабкин. Иногда при сделках используется комбинированный вариант — покупка-аренда. Например, основное здание оформляется в собственность, а парковый ансамбль — в аренду.

Примером может служить дворянская усадьба Долматово в 30 км от Костромы (в четырех часах езды от Москвы). Сложностей здесь много: основной дом требует ремонта, так как его интерьер и устройство практически не менялись с 1860 года, а примыкающий к дому прудово-парковый ансамбль XVIII века площадью 2,5 га можно только арендовать на 49 лет с правом продления. Аналогичная ситуация и с усадьбой Милюковых «Всесвятское», расположенной в Тверской области. Комплекс из 19 построек относится также к XVIII веку и не может быть приобретен в собственность — только аренда.

Цена исторической усадьбы зависит от ее культурного наследия, месторасположения, общего состояния, коммуникаций, а также от наличия поблизости водоема или лесного массива. Как правило, конкретная стоимость не разглашается, но в среднем она может варьироваться от $5 до $30 тыс. за 1 кв. м. Те, кто не хочет ввязываться в реконструкцию, могут поискать готовые варианты и на рынке современных объектов. Как правило, это поместья, построенные владельцами для себя, но по тем или иным причинам выставленные на продажу. Они удобны тем, что требуют гораздо меньших затрат, чем исторические усадьбы, кроме того, право собственности на них не сопряжено с необходимостью урегулировать спорные юридические вопросы с органами власти. Впрочем, в открытой продаже такие предложения тоже редкость.

Как правило, подобные объекты предполагают полную автономию — начиная от коммуникаций и заканчивая досугом. К примеру, на территории одной из таких резиденций по Новорижскому шоссе (в 119 км от МКАД, площадь дома — 280 кв. м, участок — 180 соток) расположены свое гольф-поле, причал и подстанция с трансформатором. Стоимость этой усадьбы составляет $3,75 млн.

Цена таких объектов варьируется очень сильно — от $1 млн до $100 млн. Некоторые девелоперы пытаются воплотить идею «поместья» в своих загородных проектах. Создаются элитные поселки так называемого усадебного типа. Ряд игроков предлагают своим клиентам эксклюзивную услугу по строительству усадеб по индивидуальному проекту или же по образу и подобию ныне существующих памятников архитектуры с полным комплексом услуг. В качестве примера можно привести усадебные комплексы «Русские просторы» и «Терешино» на Ярославском шоссе, комплекс «Истринские помещики» на берегу реки Истры в 50 км от МКАД по Новой Риге. Однако в полной мере дом в таких поселках вряд ли подпадает под определение поместья.

Второй путь: поместье своими руками

Другой путь к собственному родовому гнезду предполагает два этапа: покупку земли и создание на ней усадебного комплекса. Это, к слову, отнюдь не просто. Проблемы ожидают покупателя уже на этапе поиска подходящей земли. С одной стороны, подмосковный рынок не так уж скуден на участки, с другой — найти подходящую территорию площадью несколько гектаров, с хорошими видами у воды или леса, а также с возможностью проведения коммуникаций — непросто. Особенно если речь идет о такой категории, как земли, предназначенные под жилищное строительство. Можно, конечно, найти заброшенную деревню, выкупить все дома, снести их и застроить территорию по своему усмотрению. Но эксперты считают, что подобный вариант обойдется слишком дорого, а результат окажется отнюдь не лучшим. «Во-первых, скупая один дом за другим, даже по дешевке, покупатель рано или поздно столкнется с проблемой “последнего дома”. То есть владелец или владельцы последних домов в деревне к тому времени уже поймут его намерения и начнут артачиться, накручивая двойную и тройную цену за свою собственность. Кроме того, что мы получаем, скупив деревню? Огороды. А зачем нам огороды, когда нам нужно поместье? Здесь не будет ни вида, ни ландшафта», — рассуждает один из экспертов.

 pic_text1

Оптимальный вариант — приобретать комбинацию земель разных категорий. Поскольку под строительство, как правило, используется лишь небольшая часть участка, то остальная земля вполне может быть сельскохозяйственной. К тому же подобный подход позволяет сэкономить довольно крупную сумму. За счет территорий, которые «не того статуса», на весь объект будет идти ощутимая скидка: он может стоить на 60% дешевле, чем тот, где все земли «правильной» категории. Можно купить и весь надел, принадлежащий к категории сельхозземель. Но в этом случае владельцу нужно будет оформить перевод в другую категорию хотя бы нескольких соток — для строительства дома. Процедура перевода земель из одной категории в другую, с одной стороны, прописана и понятна, с другой — связана с дополнительными расходами на получение нужных разрешение от местных властей.

Продавцами таких обширных участков выступают как юридические лица, так и частные землевладельцы. Также это могут быть бывшие совхозы и колхозы. В принципе сама процедура покупки земли не отягощена какими-то дополнительными сложностями. Они могут возникнуть, только если речь идет о землях лесного и водного фонда. «Если расположенный на участке лес принадлежит Гослесфонду, то покупка этой земли невозможна — только аренда через аукцион», — поясняет маркетолог компании «Пересвет-реалэстейт» Наталья Бланкова.

Точно так же обстоит дело с водоемами — все зависит от их типа. Если имеющийся на участке водоем является закрытым (не проточным), то приобрести такой участок не представляет сложности. Если же речь идет о реке или водохранилище, купить землю невозможно, допускается только аренда. При этом существуют зоны ограничения по возведению капитальных строений, и чем больше акватория водоема, тем больше охранная зона.

690 усадеб насчитывается в Московской области, но потенциальных покупателей могут заинтересовать не более 50 объектов

Вопрос о том, где лучше присматривать землю под поместье, зависит от двух факторов: вкусов владельца и его финансовых возможностей. «Разница состоит лишь в том, что участок земли площадью 1 га в престижном направлении ближнего Подмосковья по стоимости может соотноситься с десятком гектаров в других областях. Очевидно, что цена участка в первую очередь зависит от месторасположения. Земля, распложенная на престижных Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Можайском шоссе, будет стоить на порядок дороже, чем на других направлениях и тем более в других областях», — рассказывает ведущий консультант загородной недвижимости компании «Калинка-риэлти» Евгений Дорсман. Впрочем, даже если финансовые возможности покупателя не ограничены, эксперты советуют не ориентироваться на статусные привычки и смотреть дома начиная от 50 км от Москвы. Здесь гораздо больше подходящих территорий, и экология соответствует представлениям о загородной жизни. «Такое расстояние считается оптимальным по транспортной доступности и экологической обстановке. Также не стоит забывать, что в ближнем Подмосковье на сегодняшний день наблюдается огромный дефицит на земельные участки — это ограничивает их застройку и увеличивает ее стоимость», — комментирует Алексей Бабкин.

Владимир Кузнецов также советуют приобретать большие земельные наделы в дальнем Подмосковье: «Рекреационная ценность дальних земель с ближними сегодня не сравнится. В отношении расположения я бы рекомендовал рассматривать земли на западе Подмосковья как наиболее ликвидные». Самые востребованные территории находятся около больших рек и водохранилищ: земли на Оке, Рузском, Озернинском, Можайском водохранилищах. По словам Натальи Бланковой, сейчас многие инвесторы интересуются и участками, находящимися в близлежащих к Подмосковью областях. Особенно если они расположены рядом с лесными массивами и крупными водоемами, например в Тверской области на Иваньковском водохранилище. Покупка там земли и постройка усадьбы интересна не только с точки зрения собственного проживания, но и как инвестиция — спрос на такие объекты будет расти.

 vrez_picture_1

Из лагеря в усадьбу

Один из вариантов для желающих обзавестись поместьем — поискать в продаже участки, расположенные на землях старых санаториев, домов отдыха и детских лагерей. Еще пять лет назад многие дальновидные инвесторы начали приобретать здесь здания, с тем чтобы потом вывести данную недвижимость в категорию жилой и организовать «поместье». Во-первых, такие учреждения зачастую располагались в старых помещичьих усадьбах, среди старинных парков. Во-вторых, они всегда имели большой по площади прилегающий участок с дополнительными постройками. Правда, на реконструкцию и оформление необходимых документов в таком случае уходило достаточно много сил и средств. Впрочем, по мнению Виктора Смоленского, этот вариант вполне подходит и сегодняшним инвесторам: «Парковая территория (санатория или дома отдыха. — Прим. D) по своим характеристикам отлично подходит для усадьбы. А так как изначально они находились в категории “земли рекреации”, реже в категории “земли поселений”, к собственности лесного фонда они не относятся. И такой лес вполне можно приобрести в собственность и даже перевести в категорию “индивидуально-жилое строительство”».

 vrez_picture_2

История в цене

Осенью прошлого года компания «Усадьба» продала за $10 млн усадьбу Ивановское-Козловское на 61-м км Новорижского шоссе, на берегу Истринского водохранилища. Усадьбу основали представители рода князей Гагариных, а за свою историю она побывала в собственности князя Меньшикова и князя Козловского. Площадь поместья — 11 га, на территории располагаются памятник усадебной культуры XVIII–XIX веков, окруженный смешанным лесом, а также современный трехэтажный особняк, вертолетная площадка, ангар для авиатехники и два пирса. Сейчас, по мнению специалистов, в продаже находятся не более 10–15 предложений подобного уровня. «Учитывая финансовый кризис, количество предложений может увеличиться, ведь некоторые предприниматели и компании, владеющие поместьями, могут выставить их на продажу для поддержания своего бизнеса», — прогнозирует один из экспертов.