Северо-восток: ставка на культуру

Инга Коростылева
20 октября 2008, 00:00

Выбор жилья на северо-восточном направлении Подмосковья — дело непростое: квартиры в городах с отличной экологией и развитой инфраструктурой стоят дорого, там же, где цены невысоки, о комфортном проживании можно только мечтать.

Начиная разговор о северо-восточном направлении Московской области (МО), следует в первую очередь сказать о транспортной проблеме. Ярославское и Щелковское шоссе, безусловно, не являются самыми загруженными трассами Подмосковья, однако обладают низкой пропускной способностью. Уже несколько лет власти ведут речь о том, что следует расширить дороги за счет территорий национального парка Лосиный остров, но экологи пока успешно отстаивают «легкие Москвы». «Появление новых полос если и решит транспортную проблему, то ненадолго, ведь количество машин растет в геометрической прогрессии, и никакой кризис этому не помеха, — говорит один из столичных чиновников. — А жителям окраин столицы и обитателям городов, примыкающих к МКАД со стороны области, дорого придется заплатить за вырубку леса: они уже сейчас вынуждены дышать выхлопными газами». Так что у идеи расширения дороги за счет Лосиного острова множество недостатков и пока сомнительное будущее.

Но, так или иначе, Ярославское шоссе будет расширяться, в ближайшие годы появятся новые транспортные развязки. И это, по мнению руководителя управления реализации инвестиционных проектов компании «Альянс континенталь» Кирилла Прусакова, существенно повысит инвестиционный потенциал городов, расположенных вдоль него. С этой точкой зрения полностью согласен юрист-консультант по недвижимости Геннадий Терещенко: «С инвестиционной точки зрения города, расположенные по Ярославке (Мытищи, Королев, Юбилейный, Пушкино), привлекательны. Там хорошо развита инфраструктура и есть все необходимое для комфортной жизни. Во-вторых, города выделяются и в плане безопасности проживания — особенно справедливо это для наукограда Королева».

«Щелковское направление выглядит аутсайдером, — полагает Кирилл Прусаков. — Причем как с точки зрения покупки квартиры с целью вложения капитала, так и для собственного проживания. Большое количество промышленных предприятий и, как следствие, плохая экология, недостаточно развитая инфраструктура — все эти факторы негативно сказываются на спросе, особенно инвестиционном. Очень показательный факт — дачи на этом направлении самые дешевые во всем Подмосковье, а коттеджных поселков нет вовсе».

При выборе жилья не стоит сбрасывать со счетов текущую ситуацию. Финансовый кризис, падение фондового рынка, нестабильное положение банков и управляющих компаний заставили инвесторов снова обратить внимание на недвижимость. Но относительно потенциала последней мнения экспертов разделились. «Непонятно, как будут изменяться цены и с какой динамикой, но объектов не становится больше, поэтому недвижимость все же остается одним из наиболее надежных средств если не преумножения капитала, то хотя бы сохранения покупательной способности денег», — считает Геннадий Терещенко. Несколько иной точки зрения придерживается аналитик ИГ «Капиталъ» Иван Завадский. По его мнению, кризис неизбежно ударит по подмосковным стройкам — впереди замораживание объектов, ведущее к удлинению сроков, а в ряде случаев к смене собственников и, самое главное, снижению цен. «Многие инвесторы, вкладывавшие деньги в недвижимость, постараются зафиксировать прибыль. И в наиболее выигрышном положении окажутся те, кто сделает это быстрее, — полагает Иван Завадский. — Стоимость 1 кв. м в подмосковных жилых домах в ближайшие месяцы может обвалиться на 20–30%».

Мытищи — 2 км

 pic_text1

К городу ведут Ярославское, Дмитровское и Осташковское шоссе, а также железнодорожные ветки северного и восточного направлений. «В идеале дорога до МКАД занимает 20 минут, но в реальности приходится тратить полтора часа в одну сторону», — говорит одна из жительниц города. Впрочем, многие пользуются менее комфортным, но быстрым способом — электричкой (время в пути — 25 минут до Ярославского вокзала). «Скоростной поезд в часы пик отправляется в путь каждые 15 минут, в остальное время — раз в час, — говорит житель города Анатолий. — Он следует лишь с одной остановкой на станции Лосиноостровская. Обычные электрички едут немного дольше — чуть больше получаса, зато отходят каждые 5–10 минут». Связывает город с Москвой и наземный транспорт: от станции метро ВДНХ отправляются маршрутные такси, а от «Медведково» — автобусы.

Мытищинский район, центром которого является одноименный город, довольно большой — 42 тыс. га, при этом 46% территории занимают леса, еще около 10% — водоемы. Но, несмотря на то что район относится к защитному лесопарковому поясу, похвастаться особенно чистым воздухом не может, сказывается большое количество промпредприятий: заводов «Метровагонмаш», «Стройпластмасс», «Химволокно». Однако мытищинцы в целом довольны: «Я не эколог, но дышится здесь лучше, чем в Москве, хотя рядом огромная ТЭЦ», — говорит одна из жительниц города.

Социальная инфраструктура развита неплохо: помимо обычных сетевых магазинов («Копейка», «Седьмой континент» и др.) в городе рядом с Мытищами расположены гипермаркеты — «Ашан» и «Леруа Мерлен», в скором времени, возможно, появятся «Мега» и «Икеа». Правда, жители пока не знают, радоваться по этому поводу или печалиться: появление крупных магазинов усугубит и без того серьезные транспортные проблемы. «В Мытищах много кафе и ресторанов, постоянно появляются новые, — рассказывает Екатерина, часто бывающая в городе. — Не везде высокое качество обслуживания, но вокруг города много хороших местечек для отдыха, загородных ресторанов и просто полянок для пикника». Открыты боулинг-клубы, два кинотеатра и театр. Хороших дискотек, по словам жителей, в городе нет — если и идти танцевать, то следует вести себя тихо, одеваться скромно, чтобы не будить классовой ненависти в завсегдатаях местных увеселительных заведений. «Вообще криминальная обстановка здесь не очень острая — не хуже, чем в других небольших городах, — говорит одна из жительниц. — Машины портят, угоняют иногда, случаются разбойные нападения, но с годами ситуация улучшается: в новые квартиры въехали далеко не бедные люди, а явно асоциальных личностей встречается все меньше».

В Мытищах есть большой Ледовый дворец — там для детей и взрослых проводятся занятия, открыт прокат коньков. В то же время предприятий индустрии красоты в Мытищах не хватает: салоны красоты разнообразием процедур не отличаются. Есть только один фитнес-клуб с бассейном, который не может вместить всех желающих, остальные совсем маленькие, расположены на первых этажах жилых домов. Все эти, казалось бы, мелочи вскрывают недостатки инфраструктуры.

В городе чувствуется нехватка детских учреждений: школ, детских садов, центров развития. Это объяснимо: в новостройки въезжают в основном семьи с детьми. В первых классах местных школ по 33–35 человек: в таких условиях учитель не имеет ни малейшей возможности хорошо объяснить материал каждому ребенку, поэтому по вечерам за уроки вместе с детьми садятся родители. Есть в городе несколько платных детсадов, в окрестностях — частные школы. Относительно неплохо в Мытищах с медицинским обслуживанием — много новых взрослых и детских поликлиник, частных центров, недавно открылась лаборатория «Инвитро».

Инвестиционная привлекательность

Поскольку Мытищи находятся в непосредственной близости от Москвы, местные цены на квартиры не очень сильно отстают от столичных — средняя стоимость 1 кв. м на «вторичке» составляет $4,4 тыс. Да и воспринимается город как спальный район столицы: разница лишь в административно-территориальном делении.

Два-три года назад в Мытищах шла активная застройка, но в последний год новых домов стали возводить меньше: осталось не так уж много места, а предпочтение отдают монолитно-кирпичным строениям. В августе 2008 года, по данным компании «Миэль-новостройки», продажи шли в семи новых объектах, активно выставлялись и квартиры с вторичного рынка.

Самые комфортные для проживания места в Мытищах, по мнению экспертов и местных жителей, уже застроены. Однако город продолжает развиваться. Неплохое место выбрано для ЖК «Цветочный город», но есть минус: рядом железная дорога. Поблизости построят новую школу и детский сад, предприятия бытового обслуживания, аптеку, SPA-центр, магазины. Стоимость 1 кв. м — от $3,5 тыс., окончание строительства намечено на начало 2010 года. В хорошем районе строится комплекс «Яузская аллея». Существенный недостаток кроется в цене — от $4 тыс. за «квадрат». «Цены здесь с самого начала были выше, чем в других комплексах», — рассказывает Алексей, купивший квартиру еще в 2005 году, когда стройка только начиналась.

В конце 2009 года планируется закончить строительство ЖК «Астра» — большого комплекса с подземной и гостевой автостоянками и магазинами на первом этаже. Пока задержка в строительстве обещает быть по нынешним временам небольшой — до полугода. Стоимость квартиры — от $3,5 за 1 кв. м, машино-место обойдется в $23,8 тыс. «Район, в общем-то, обычный: не отличается чистотой и обустроенностью, но недалеко находятся школа и садик, — говорит Андрей, житель ближайшего дома. — Магазины есть, но все равно мытищинцы ездят в “Ашан”».

На Индустриальной улице в конце 2009 года появится трехсекционный дом в 16 этажей. Стоимость «квадрата» — от $3 тыс. «Цена привлекательная, особенно учитывая то, что это монолит, — говорит один из потенциальных покупателей. — Я съездил посмотреть: район промышленный и не очень чистый, хотя лес недалеко, вокруг очень много дорог, шумно». Кроме того, потребителей смущает слава застройщика, возводящего дом, известного задержками сдачи своих объектов. Учитывая трудности девелоперов с привлечением заемных средств под свои проекты, незавершенная стройка может быть заморожена.

Близость столицы и развитая инфраструктура делает Мытищи привлекательным местом для проживания, однако уровень цен, которые, похоже, достигли своего потолка, не позволяет считать город идеальным местом для инвестиций.

Плюсы:

  • развитая инфраструктура

Минусы:

  • высокая стоимость жилья

Королев — 7 км

 pic_text2

К наукограду ведут Ярославское шоссе и железная дорогая соответствующего направления. Транспортное сообщение со столицей развито хорошо: с Ярославского вокзала ходят поезда и электрички, в том числе скоростная, которая доезжает от станции Болшево до Ярославского вокзала всего за 30 минут. Автобусы и маршрутные такси ходят от станции метро ВДНХ. «Из Королева до МКАД по шоссе утром ехать 40–50 минут, — говорит один из жителей. — Затор в основном образуется на выезде из Мытищ, где восемь полос переходят в три. Вторая серьезная пробка — у въезда в столицу». Интересно то, что, возвращаясь вечером домой, королевцы не сталкиваются с особыми транспортными сложностями: пробок значительно меньше, чем утром.

В Королеве издавна селилась интеллигенция — люли, тесно связанные с ракетно-космическим комплексом. Поэтому и обстановка в городе соответствующая: тихо, чисто, низкий уровень преступности. «Соседи-алкоголики здесь нонсенс, — говорит один из новоселов. — После 22 часов на улицах не кричат, музыку громко не включают, вокруг приятные улыбчивые люди, со стороны посмотришь — прямо-таки город-утопия». Шансов встретить здесь маргинальный элемент гораздо меньше, чем в других областных городах.

В Королеве и его окрестностях около 40 муниципальных детских садов, большое количество школ. Администрация города утверждает, что очередей в детские учебные заведения в городе нет: в детский сад или ясли ребенка можно записать сразу по достижении им минимального возраста, в школах учатся преимущественно в одну смену, функционируют группы продленного дня. Есть и вузы: Королевский институт управления, экономики и социологии и Международный юридический институт при Министерстве юстиции РФ.

Сложности существуют с медицинским обслуживанием: поликлиники и больницы в городе есть, но квалифицированный персонал предпочитает работать в столице. «На станции скорой помощи у нас настоящая катастрофа, — говорит один из докторов. — Опытные сотрудники уволились, приток молодых специалистов очень скуден».

Магазинов в Королеве много — более 200. В «Ашан» жители не ездят, это ближе к Мытищам, но в городе много «Перекрестков». Сфера услуг вообще развита хорошо, в том числе развлекательная инфраструктура. Есть кафе, рестораны, пиццерии — в том числе сетевые. Уютные и приятные местечки, правда, цены в большинстве из них вполне московские. В городе довольно приличный выбор боулинг- и ночных клубов, что не совсем типично для Подмосковья. В ДК «Костино» расположен кинотеатр.

Королев может гордиться и неплохой экологией. Несмотря на то что город является крупным научно-производственным центром, имеющиеся предприятия не наносят сильного вреда природе. Кроме того, зеленые насаждения занимают более 30% территории Королева, а с юга к городу примыкает Лосиный остров.

Все вышесказанное справедливо и для соседнего городка — Юбилейного, в котором всего 35 тыс. жителей. Несмотря на статус города, многие жители Королева считают его своим районом. С точки зрения безопасности это самый благоприятный город на всем Ярославском направлении. «Это благодаря местным жителям, — говорит коренной королевец Дмитрий. — Большая часть из них — военные из соседних частей и пенсионеры. При этом в городе есть вполне современные развлекательные центры — например, четырехуровневый ресторанный комплекс “Атолл”, включающий два ресторанных зала, семейное кафе и ночной клуб». Единственный недостаток Юбилейного — сложная транспортная ситуация. В городе в основном узкие однополосные дороги, на которых исправно скапливаются автомобили. Передвигаться там на машине — дело сложное, рассчитать время почти невозможно, потому что затор способен образоваться в любом месте — до противоположного конца города рукой подать, а ехать можно 30–40 минут.

Инвестиционная привлекательность

Строительство жилых высоток в Королеве идет довольно высокими темпами — здесь также преобладают монолитно-кирпичные здания. В августе 2008 года, по данным компании «Миэль-новостройки», на продажу были выставлены квартиры в семи новых объектах, на вторичном же рынке появилось около 1,4 тыс. жилых помещений. По мнению риэлтеров, около 15% из них располагаются в новых домах: инвесторы фиксируют прибыль.

Одна из самых заметных строек — ЖК «На высоте» в центре Королева. Всего высоток пять, первый и четвертый корпуса уже сданы госкомиссии (ГК), остальные обещают достроить в 2009 году. Под вторым и третьим корпусами будет подземный паркинг, проектом предусмотрено озеленение территории. «Район, безусловно, неплохой: совсем рядом все магазины, банки, химчистки, есть школа и детский сад, — говорит один из жителей Королева. — Но следует признать: очень шумно и довольно пыльно. По Проспекту Космонавтов носятся машины, окно не открыть». Стоимость 1 кв. м в новом ЖК — от $3 тыс.

Сразу три комплекса строятся в Королеве: один из них состоит из таунхаусов, второй — трехэтажный 11-секционный дом, третий — ЖК из трех пяти-шестиэтажных домов, пять пентхаусов и 83 таунхауса в удалении от центра города. «Королев — отличное место именно для таких комплексов, — говорит один из местных риэлтеров. — Если уж и жить не в Москве, то зачем ютиться в небольшой квартирке? Будущее все равно за коттеджами и таунхаусами за чертой столицы, особенно в благоприятных с экологической точки зрения районах». Средняя стоимость 1 кв. м в подобных ЖК — $3,7 тыс.

В Юбилейном в последние годы строили довольно много, но не всегда успешно. С опозданием сдавались дома на Ленинской улице, ЖК «Три богатыря». Громкий скандал разгорелся вокруг комплекса «Лесная корона», который возводился по заказу Министерства обороны. Стройка началась еще в 2004 году, соинвесторы вложили средства в будущие квартиры, но сроки окончания то и дело переносились, а позже работы на площадке вовсе встали. Дома второй очереди строить даже не начали, заложен только фундамент. Предполагают, что между девелопером, администрацией города и Министерством обороны случился какой-то конфликт, в результате застройщик сменился, а покупатели, как это часто бывает, остались и без денег, и без квартиры, строительство же вяло ведется до сих пор. «Приобретая квартиры в новостройках Юбилейного (сейчас количество объектов сократилось, нет места под застройку), необходимо уточнять, какие девелоперы отвечают за объект, и сопоставлять полученные данные с историей сдачи домов, возводимых этими застройщиками, — говорит один из экспертов. — Многие из них пользуются дурной славой. Так, благодаря компаниям “Стэк” и “Эликон” дома на Ленинской улице стали настоящими памятниками долгостроя».

Учитывая современную ситуацию на рынке жилья, инвесторам, желающим приобрести жилье в Королеве или Юбилейном, стоит подождать: падение цен не исключено. Но потенциал у местной недвижимости есть. «Главный плюс Королева и Юбилейного — экология, неслучайно по трассе так много стародачных поселков. Привлекают они не только чистотой, развитой инфраструктурой, но и социальным составом жителей», — объясняет Кирилл Прусаков из компании «Альянс континенталь». А Геннадий Терещенко и вовсе уверен, что ограниченное количество предложений и кризис приведут к росту цен в этих городах.

Плюсы:

  • хорошая экология и социальная среда

Минусы:

  • высокая стоимость жилья

Пушкино — 18 км

 pic_text3

К городу ведут Ярославское шоссе и железная дорога северо-восточного направления. Доехать до Пушкина можно с Ярославского вокзала на электричках, следующих в Сергиев Посад, Александров или Балакирево (время в пути — около 45 минут). От станции метро ВДНХ в город ходят автобус и маршрутные такси. «Если дороги свободны, на машине от города до МКАД можно доехать за 40 минут, — говорит студентка Анна, — но в час пик надо в уме откладывать на пробки еще примерно час. До Королева доедете быстро, а вот дальше движение становится плотным, ближе к Мытищам и вовсе превращается в гудящий клубок машин».

Город привлекателен с экологической точки зрения. Из вредных производств здесь расположены завод металлоизделий, предприятие по производству технических масел и жидкостей, мебельная фабрика, но сильного ущерба экологии они не наносят. «Удаленность от Москвы, конечно, чувствуется, — говорит новосел Андрей. — Раньше я с семьей жил в Мытищах и, переезжая в Пушкино, рассчитывал на существенное улучшение экологии. Мои надежды оправдались, пусть и не полностью: вода из крана у нас имеет специфических запах (в некоторых новостройках она коричневая и маслянистая)».

В Пушкине 23 муниципальных детских сада, в соседних поселках еще 17, но в городе около 100 тыс. жителей, много семей с детьми, и вопрос с дошкольными учреждениями стоит довольно остро. «Многие дети у нас так и не попадают в садики, — говорит бабушка троих внуков Татьяна. — Нашей старшей девочке уже четыре года, а до конца очереди еще далеко — видимо, успеет только перед самой школой, и то если повезет. И ситуация эта вовсе не уникальна. Садов не хватает, причем сложно устроить в группу даже подросшего малыша». Есть в Пушкине несколько частных и семейных детских садов, вот-вот и туда начнут образовываться очереди, а няни в Пушкине нарасхват. Со школьным образованием дела обстоят лучше: всего в районе действуют 46 школ, не все они, правда, расположены в самом городе. В самых популярных учебных заведениях дети учатся в две смены, но это не повсеместное явление. Кроме того, в Пушкине есть несколько вузов, много средне-специальных учреждений.

Магазины города в основном небольшие, супермаркетов, куда можно зайти сразу за всем необходимым, не хватает, есть только «Пятерочка» и «Дикси». Основной торговый центр — «Пушкинский», где располагаются магазины одежды, обуви, салоны сотовой связи. Процветает в городе лоточная торговля — непосредственно у торгового центра, у железнодорожного и автовокзала целый день предлагают купить все что угодно: от овощей, фруктов и цветов до постельного белья и посуды. Вдоль дороги, ведущей от вокзала к центру, расположены различные магазины, качество товара в которых многих не устраивает. «Все, что продают в наших магазинах, как правило, отечественного или китайского производства, — жалуется молодая мама из Пушкина Екатерина. — А хочется покупать качественную одежду и обувь известных марок, но за ними нужно ехать в Москву. К счастью, хотя бы игрушки ребенку можно найти хорошие».

Местным предприятиям индустрии развлечений не приходится конкурировать с московскими — жителям неудобно ездить в столицу, чтобы посмотреть фильм, посетить кафе или ресторан: в пригороде есть несколько пейнтбольных клубов, в самом Пушкине — кинотеатр и музыкальный театр, много ресторанов и кафе, в том числе сетевых. «Для занятий спортом у нас тоже есть условия, — говорит студент Денис. — Несколько бассейнов, стадион. Открылся в прошлом году фитнес-центр с аквазоной. Вообще это направление довольно бойко развивается». А вот на салоны красоты посетители жалуются: по-настоящему качественных, с московским уровнем сервиса, пока нет, но выбрать из имеющихся подходящий все-таки можно. Во всяком случае, в Пушкине можно рассчитывать и на солярий, и на сауну, и на массаж со SPA-педикюром.

Инвестиционная привлекательность

По данным компании «Миэль-новостройки», работы ведутся сегодня на десяти площадках, суммарный объем строительства в 2008 году должен составить 46 тыс. кв. м. Самая заметная пушкинская стройка — микрорайон Серебрянка. Возводятся несколько высоток на монолитной основе, часть домов, согласно плану, должны сдать ГК в конце 2008 года, но, скорее всего, задержат. Привлекательна стоимость 1 кв. м. — от $2,5 тыс. На территории комплекса планируется организовать искусственный водоем с зонами для прогулок, первые этажи зданий нежилые, часть из них займут инфраструктурные объекты. Стройка продлится минимум до конца 2009 года — на этот период запланирована сдача дома №47, стоимость «квадрата» сегодня — от $2,8 тыс. «Приятное место, только не очень близко до магазинов, но кого этим напугаешь в наше время повальной автомобилизации? Школа, поликлиника, детский сад есть неподалеку», — говорит житель Пушкина Кирилл.

К началу 2009 года обещают сдать сразу несколько объектов. В частности, 13-этажку на Писаревской улице — она находится в центре города, рядом с железнодорожной станцией. В непосредственной близости вся необходимая инфраструктура: школы и детские сады, поликлиники, торговые центры, спортивные сооружения. Стоимость «квадрата» — от $3 тыс. В скором времени будут готовы и дома на Московском проспекте: застекленные лоджии, типовые решения в одно-, двух-, трехкомнатных квартирах, рядом все необходимое, но под окнами оживленная трасса — шумно и много пыли.

Есть в Пушкине и жилье классом повыше — комплекс «Междуречье» (строится в южной части города вблизи Клязьминского водохранилища), который будет состоять из разнотипных таунхаусов, дюплексов и нескольких малоквартирных домов. На территории расположатся детский сад, спортивный и торговый комплексы, служба быта, медпункт. На сайте застройщика написано, что квартир в дюплексах и таунхаусах не осталось, жилье же в малоквартирных домах предлагают по гуманным ценам — от 2,4 тыс. за 1 кв. м.

Плюсы:

  • хорошая экология и невысокая стоимость жилья

Минусы:

  • транспортная доступность

Ивантеевка — 17 км

 pic_text4

До города, расположенного на Ярославском направлении, можно доехать наземным транспортом — автобусами и маршрутными такси, отправляющимися от станции метро ВДНХ (время в пути по свободной дороге — около 40 минут). Примерно час до Ивантеевки от Ярославского вокзала идет электричка. «Это, конечно, самый надежный вид транспорта — не зависит от пробок, — говорит жительница Ивантеевки Любовь. — Но едет поезд медленно, ходит редко, днем большой перерыв. Да и не слишком комфортно: очень много народу забивается в вагоны утром и вечером». Довольно плохо развита в городе система общественного транспорта, считают местные жители. «Маршруток почти нет, — говорит один из них, — между автобусами, курсирующими от одной железнодорожной станции до другой, в час пик перерыв 10–15 минут, в остальное время — около 40 минут. Есть только один внутригородской маршрут — интервалы у него большие. Мы ездим на такси. Но вовсе не оттого, что денег много, просто цены низкие — особенно поздно вечером».

Несмотря на удаленность от Москвы с ее загазованными трассами, Ивантеевка не может гордиться своей экологической обстановкой: 12 крупных и средних, а также 40 малых промышленных предприятий сильно загрязняют почву и воздух.

«В Ивантеевке хорошо развита инфраструктура: есть все, что необходимо для автономного проживания, — говорит одна из жительниц. — Те, кто не работает в Москве, бывают там раз в квартал — мы в столице покупаем одежду, так как современных торговых центров у нас пока нет». Продуктовые, хозяйственные, галантерейные магазины и бакалеи в городе представлены с избытком, есть и супермаркеты, правда, их пока мало. Открыты салоны красоты, фитнес-центры, но все они местного масштаба, небольшие и скромные. На досуг элит- или даже бизнес-класса здесь можно не рассчитывать — ночные клубы, рестораны, кафе ориентированы на людей со скромным достатком.

Школ в городе хватает: есть и обычные, и гимназии, а в детские сады в Ивантеевке очередь — детей записывают сразу после рождения. «Это распространенная ситуация. Насколько я знаю, в Москве то же самое, — говорит одна молодая мама из Ивантеевки Марина. — У нас детей записывают сразу, ходим, отмечаемся, но зато малыши попадают в садик в назначенный срок, а не перед школой».

Самой привлекательной для проживания является западная часть города. Там хорошо развитая инфраструктура, районы обжитые. Да, дома старые, однако идет постепенное обновление, реконструкция целых кварталов. Кроме того, рядом река и сосновый лес. Неплохо в восточной части города: дома, построенные еще в советское время, конечно, однотипны, но эта беда вторичного рынка жилья в целом, а не только отдельно взятого города. Комплексная жилая застройка не ведется, только точечная (повсеместно — монолит-кирпич).

Инвестиционная привлекательность

По данным компании «Миэль-новостройки», в августе 2008 года продажи велись в семи новых объектах. Согласно предположениям аналитиков компании, суммарный объем предложения в новостройках составляет около 500 квартир. Преобладают в его структуре «двушки». На вторичном рынке недвижимости за указанный период появилось 300 квартир.

На Луговой улице, в центре, строится вторая очередь ЖК «Созвездие» — двухсекционный дом переменной этажности (14 и 15 этажей), квартиры сдаются под чистовую отделку и стоят от $2,1 тыс. Сдача дома ГК планируется на конец 2009 года. Территория будет озеленена, на ней появятся детские площадки, зоны для отдыха и выгула собак. Буйством цвета радует глаз новостройка «Атриум» в центре Ивантеевки — облицована новостройка синими, красными и желтыми плитами. Рядом с домом — магазины, школа, игровая площадка для детей. На территории будет выполнено озеленение, установлены скамейки, разбиты цветники. Строительство близится к завершению, срок сдачи — конец 2008-го — начало 2009 года. Стоимость 1 кв. м — от $2,5 тыс. Недостатком обоих объектов является удаленность от железнодорожной станции — на фоне отсутствия общественного транспорта это удручает.

На Центральной улице заканчивается строительство высотки, часть окон которой выходит на лес. Стоимость квартир с хорошими видовыми характеристиками — от $2,4 тыс. за 1 кв. м, жилье со стороны дороги продается по цене от $2 тыс. за «квадрат». «Дом расположен близко к станции, и для меня это важно, так как машину я не вожу и вряд ли в ближайшее время начну, — говорит новосел Сергей. — Есть и минусы. Например, совсем близко и большая шумная дорога, и барачного типа домики, в которых проживают не совсем благополучные граждане. При этом территория новостройки не огорожена. Детской площадки нет, то есть семьям с малышами негде будет гулять — рядом никаких парков».

Жилье более высокого класса — клубный комплекс «Зеленая роща» — строится в лесопарковой зоне Ивантеевки, на территории бывшего санатория. Проектом предусмотрено возведение 78 таунхаусов и двух многоквартирных домов. Территория будет огорожена и сдана под круглосуточную охрану, на ней появятся свой детский сад, предприятия сферы быта, торговый комплекс, детские и спортивные площадки, зоны отдыха. Стоимость 1 кв. м — от $2,4 тыс., окончание строительства запланировано на середину 2010 года.

Плюсы:

  • низкие цены на первичном рынке

Минусы:

  • не выявлено

Щелково — 15 км

 pic_text5

До города можно добраться по Щелковскому шоссе, электричками с Ярославского вокзала, а также автобусами и маршрутными такси, отправляющимися от станции метро «Щелковская». «Поездки в Москву и обратно — настоящая проблема, — говорит одна из жительниц. — Если на своем автомобиле ехать до конечной станции метро, уходит полтора часа. Ехать в битком набитом поезде около часа. Никогда нет уверенности в том, что вы протиснетесь в электричку на станции Щелково. Летом в пятницу вечером домой можно добираться вечность, мой рекорд — пять часов. Честно говоря, силы на исходе, хочется найти работу здесь, но зарплаты значительно ниже московских».

Детских садов в Щелкове очень много (45 в городе и окрестностях), однако семей с маленькими детьми еще больше, есть очереди, в них самые активные родители встают сразу после рождения ребенка. «На некоторые местные садики смотреть страшно: отдать туда ребенка не каждый осмелится, разве только в крайнем случае, — говорит Инна, мама юного жителя Щелкова. — Такой, например, находится на Пионерской улице: там вообще нет развивающих занятий, даже с логопедом. Воспитатели как минимум безразличные, чтобы не сказать грубые. Площадки для прогулок и игр оборудованы плохо». Существуют платные сады — в основном семейного типа, но и туда не всякий родитель может устроить ребенка из-за очередей и цен.

Со школами ситуация не столь плачевная: их в городе и в непосредственной близости от него более 40. Гимназия №6 считается одной из лучших не только в Щелкове, но и вообще в Подмосковье. Государственным школам есть платная альтернатива — например, лицей при МИД (расположен в 20–30 минутах езды от Щелкова), но многие родители качеством платного образования недовольны. Открыты частные школы «Гармония», «Лексис».

Не хватает в городе современных супермаркетов, преобладает прилавочная торговля, за одеждой и обувью большинство жителей ездят в Москву. «В Щелкове два кинотеатра — нам хватает, есть бары, рестораны, кафе, бильярд и боулинг, несколько ночных клубов, но в некоторых собирается специфическая публика, — рассказывает молодая жительница Щелкова Ксения. — Все, кто учится или работает в Москве, развлекаются там».

Инвестиционная привлекательность

Среди проектов комплексного освоения территорий под жилую застройку наиболее крупным является квартал Жегалово (229 тыс. кв. м) с различными инфраструктурными объектами (школа и детский сад, магазины, гаражи). Проект предполагает возведение кирпичных домов переменной этажности, реконструкцию района. «Жегалово довольно удобно размещено, — говорит один из будущих новоселов. — Неподалеку станция Воронок, от нее можно автобусом доехать до любой точки города, до станции метро “Щелковская” ходят маршрутные такси, рядом несколько супермаркетов». Корпус 50 по улице Газопровода, например, будет сдан уже в начале 2009 года, стоимость 1 кв. м — от $1,9 тыс.

На улице Советской планируется построить «Дом на набережной» класса deluxe (сдача в 2011 году). К элитным объектам причислен благодаря местонахождению — почти в центре города, на левом берегу реки Клязьмы. Однако в доме предусмотрено 17 этажей, на каждой площадке по четыре квартиры — совсем не люксовая раскладка. «Для Щелкова это действительно уникальный проект — пока здесь нет жилья такого класса, — говорит один из потенциальных покупателей. — Для меня принципиально жить именно в этом городе, поэтому я с нетерпением жду, когда начнется хоть какое-то строительство, выяснится, сколько будут стоить квартиры. Пока я внятного ответа на вопрос не получил: фигурировала цена и $3 тыс., и $4,5 тыс.». К концу 2008-го — началу 2009 года обещают сдать односекционный 17-этажный дом на улице Краснознаменской. Он, как и все другие, монолитно-кирпичный. Рядом расположены детский сад и школа, а вот до магазинов придется пройтись. Стоимость 1 кв. м — от $2 тыс.

В Щелкове есть несколько проблемных строек — например, ЖК «Серебряные пруды», который должны были сдать еще в середине 2007 года. Дело вряд ли тронется с мертвой точки в ближайшее время — речь идет о смене застройщика, об аукционе и переоформлении прав требования. Словом, еще один долгострой.

Плюсы:

  • низкие цены на первичном рынке

Минусы:

  • задержки со сдачей некоторых объектов

Фрязино — 25 км

 pic_text6

До города можно добраться от МКАД по Щелковскому шоссе. Транспортная доступность оценивается как крайне низкая. «Именно поэтому рынок недвижимости Фрязина не считается привлекательным, — говорит один их аналитиков. — В остальном ведь район приятный: имеет статус наукограда, жители — приятные интеллигентные люди, относительно чисто на улицах, но доехать туда — целый подвиг». До Фрязина ходит электричка — ее в шутку называют самой медленной в мире, так как расстояние 40 с небольшим километров она проходит минимум за 1,2 часа. Автобусы и маршрутные такси до Фрязина отправляются от станции метро «Щелковская» (с 17.30 до 19.00).

В городе постоянно растет число семей с детьми, и работники детских садов фиксируют настоящий беби-бум. Детсады перегружены, хотя в администрации города утверждают, что больших очередей в дошкольные учреждения не существует. Школ в городе семь, две из них — гимназия и лицей, в некоторых дети учатся в две смены.

«У нас много маленьких магазинов, — говорит житель Фрязина Михаил. — Супермаркетов мало — есть “Копейка”, “Дикси”, но ходить туда не всем удобно». Развлечения во Фрязине представлены в основном кафе и ресторанами, есть три ночных клуба, боулинг и бильярд. Своего кинотеатра в городе нет — жители смотрят фильмы в соседнем Щелкове. Для занятий спортом во Фрязине есть велосипедный, шахматный и мотоклуб, несколько небольших фитнес-центров, лыжная база, школа бокса, конно-спортивный комплекс. «Город ощутимо маленький, — говорит один из недавно переехавших сюда жителей. — На спальный район Москвы не похож, есть ощущение обособленности. При этом машин много, довольно шумно, неуютно. И я категорически не согласен с теми, кто утверждает, что население города состоит исключительно из интеллигенции: пьяных подростков на улицах хватает. Правда, разбойных нападений действительно немного».

Инвестиционная привлекательность

Старые районы во Фрязине, многие из которых застроены малоэтажкой, постепенно реконструируются высотками, таким образом, заполняются не только окраины, но и центр города. На улице Горького строятся два дома — в одном из них, под номером 13, как утверждает застройщик, уже нет свободных квартир. Во второй новостройке в 14 этажей с первым нежилым уровнем (там разместится магазин) квартиры стоят от $2 тыс. Окончание строительства запланировано на конец 2009 года, проект предполагает озеленение территории, но охраняемой и огороженной она не будет.

На улицах Лесной и Октябрьской идет строительство небольших (по шесть-семь этажей и 50–85 квартир) домов с нежилыми первыми этажами. Некоторые дома уже стоят в начале улицы Лесной. Остальные будут готовы в конце 2009 года, квартир в продаже осталось немного, стоимость 1 кв. м — от $2,7 тыс. «Традиционно высокий уровень культуры жителей Фрязина, низкая стоимость жилья — факторы, которые говорят за покупку квартиры здесь, но отвратительная транспортная доступность все перевешивает», — уверяют риэлтеры.

Плюсы:

  • низкие цены на первичном рынке

Минусы:

  • плохая транспортная доступность

Мы продолжаем публиковать материалы в рамках проекта «Где в Подмосковье жить хорошо?». Его цель — выявить наиболее подходящие для комфортного проживания крупные города в области, а также рассмотреть инвестиционный потенциал недвижимости в них. До конца года в каждом номере журнала будет публиковаться очерк, посвященный отдельному направлению Подмосковья. Итогом нашей многомесячной работы станет рейтинг подмосковных городов, который выйдет в декабре 2008 года.