В ожидании распродаж

Евгений Замковский
23 ноября 2009, 00:00

Банки все чаще становятся обладателями активов, которые ничего, кроме головной боли и дополнительных расходов по их содержанию, финансистам не приносят. Полученные от заемщиков в качестве обеспечения по кредиту квартиры, дома и земельные участки, автомобили, товары и оборудование банкам легче продать, чем держать на балансе. Вот только очередей из потенциальных покупателей пока не наблюдается

Пару месяцев назад один мой знакомый захотел приобрести себе машину. На новую денег не хватало, поэтому выбирал из подержанных. Определившись с маркой и моделью, он объездил ряд автосалонов, специализирующихся на продаже комиссионных автомобилей, а параллельно с этим стал изучать различные предложения, выложенные на сайтах. Через некоторое время поиски увенчались успехом, и подходящая машина была найдена. Насколько же было велико его удивление, когда в процессе оформления документов выяснилось, что машина была залоговой и перешла кредитной организации в качестве «наследства» от ее бывшего клиента. В конечном итоге автомобиль был куплен, причем, как оказалось, без каких-либо проблем и по цене ниже рыночной.

Не исключено, что моему знакомому просто повезло и этот конкретный случай есть не более чем удачное стечение обстоятельств. Однако уже сам факт покупки машины с дисконтом и тем более у банка вселяет некоторый оптимизм. Ведь еще совсем недавно найти среди предложений от банков по продаже авто или квартиры подходящий вариант, который соответствовал бы критерию удачной покупки, было невозможно. Цены на залоговое имущество, выставленное на продажу, в большинстве случаев были как минимум на 10% выше среднерыночных.

Лучше без суда

В последнее время банки стали осознавать всю бесперспективность реализации заложенного имущества по завышенным ценам. Его количество растет как снежный ком: ввиду ухудшения финансового положения заемщиков все больше людей перестают выполнять взятые на себя обязательства по погашению кредита. А так как многие займы выдавались на условиях имущественного обеспечения, вопрос, куда девать имущество, полученное от не рассчитавших свои финансовые силы клиентов, становится все более актуальным. «Даже если вырученная после продажи залога сумма не покроет весь долг, банку нередко целесообразнее продать такой актив, особенно если речь идет об автомобилях, оборудовании и товарах в обороте. В случае же с недвижимостью банк вынужден платить налоги, поддерживать ее в должном состоянии, нанимать управляющего или самостоятельно управлять этим имуществом, не говоря уже об упущенной выгоде из-за замораживания средств», — уверяют большинство опрошенных D’ банкиров.

«Нет смысла ждать, пока имущество вырастет в цене, особенно это касается имущества, подверженного износу. Кредитор всегда заинтересован в его реализации по цене, наиболее близкой к рыночной, независимо от того, покроет ли продажа имущества сумму обязательства полностью или частично», — говорит Артем Коновалов, заместитель директора юридического департамента Бинбанка. Впрочем, некоторые участники рынка по-прежнему готовы ждать лучшей конъюнктуры. «Банк не будет продавать залог себе в убыток. Если банк не испытывает дефицита ликвидности, он может дождаться, пока рыночная стоимость залога станет приемлемой, и реализовать его. К примеру, если сегодня недвижимость сложно продать по цене, покрывающей сумму кредита, то, допустим, через три года вполне реально», — считает зампред правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова. Правда, и она согласна, что активы, которые быстро амортизируются и приходят в негодность, необходимо реализовывать оперативно.

На сегодня доля имущества, перешедшего в собственность банков, по различным оценкам, не превышает 10–15% общего объема залогов, но вполне вероятно, что с течением времени удельный вес такого «богатства» будет увеличиваться. Слово «богатство» взято в кавычки не случайно. Дело в том, что банки с большой неохотой идут на принятие таких крайних мер, как отчуждение залога. Это вызвано разными причинами, главная из которых состоит в том, что как содержание самого имущества, так и оформление его в собственность — достаточно затратные процедуры. «Держать на балансе банка имущество, полученное в качестве залога по кредиту, невыгодно», — уверяют сами банкиры. «Внесудебный порядок реализации заложенного имущества безоговорочно является оптимальным способом погашения кредита, причем не только для банка, но и для залогодателя. Реализация имущества по договоренности с клиентом позволяет сократить сроки продажи и осуществить ее по наиболее приближенной к рынку цене. За время рассмотрения споров в суде кредитное обязательство не погашается, и, естественно, увеличивается сумма начисляемых штрафов и пеней. Более того, при реализации залога с торгов по решению суда начальная продажная цена устанавливается по решению суда и может составлять сумму менее рыночной. Из этого следует, что продажа имущества погасит меньшую сумму долга», — объясняет Артем Коновалов. Кроме того, большинство потенциальных покупателей рассматривают приобретение имущества с торгов как более рискованную сделку из-за вероятности оспаривания такой сделки продавцом. Поэтому банки стараются любым способом избежать судебной волокиты и договориться с должником о механизме урегулирования долга.

Распродажа плюс кредит

 pic_text1 Фото: PhotoXPress.RU
Фото: PhotoXPress.RU

Чаще всего банки предлагают клиентам самим заняться продажей залога. При этом, в отличие от варианта распродажи собственного имущества, данный подход предусматривает лишь косвенное участие банка в процессе реализации, при котором он выполняет только роль посредника между владельцем объекта и его потенциальными покупателями. В большинстве случаев это ограничивается размещением соответствующей информации о продаже залогов на банковских интернет-сайтах. Так что, увидев объявление о продаже залогового имущества, никогда не знаешь, банк выступает в роли продавца или заемщик.

Что же интересного предлагают кредитные учреждения? Для того чтобы ответить на этот вопрос и понять общую картину происходящего, достаточно лишь взглянуть на страницы банковских сайтов, где представлена информация о залоговом имуществе.

На сайте банка «Дельтакредит» размещена база залоговых квартир, предлагаемых к продаже. Из более 70 предложений (на начало ноября) 17 квартир предлагаются в Москве. Впрочем, информация об объектах довольно скудная: не везде указан тип дома и год его постройки, точного адреса тоже нигде нет (только город и улица), правда, везде есть телефон продавца. Нельзя сказать, что цены на предлагаемую жилплощадь привлекательные — к примеру, малогабаритная «однушка» на окраине столицы выставлена по цене 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Для привлечения к залоговым квартирам покупателей банк даже запустил специальную программу, по которой кредит на их покупку можно взять под 5,75% в долларах и 10,5% в рублях.

Еще больше предложений в базе залоговой недвижимости на сайте ВТБ 24. В настоящее время он реализует более 400 объектов жилой недвижимости по всей России. Правда, и здесь цены на объекты заставляют усомниться в наличии какого-либо дисконта. Один из самых дорогих лотов — 7-комнатная квартира в элитном жилом комплексе на улице Улофа Пальме, выставлена за 170,5 млн руб., исходя из площади квартиры покупатель должен заплатить за «квадрат» около $40 тыс. В то же время в агентствах недвижимости выставленные на продажу квартиры в том же доме стоят в два раза меньше. И здесь покупателям залоговых квартир и домов банк предлагает возможность покупки через кредит. Основные условия: ставки — до 9,5% в рублях и до 10% в долларах или евро, 20-процентный первоначальный взнос, возможность досрочного погашения с первого дня, отсутствие комиссий за оформление, ускоренные сроки рассмотрения заявки. Помимо жилья на сайте банка есть база из более чем 100 объектов коммерческой недвижимости (склады, торговые и производственные помещения, гостиницы и т. д.) и примерно такое же количество автотранспорта.

Абсолют банк на своем сайте размещает довольно объемную базу залоговых автомобилей и спецтехники. При этом спецпрограмма «Выгодный кредит» (для покупателей залоговых авто) предусматривает выдачу займа под 14–15% годовых в рублях на один-три года при наличии 15-процентного первоначального взноса. Но и здесь, если судить по ценам на залоговые авто, они мало чем отличаются от среднерыночных.

Нельзя пройти мимо еще одного игрока — Собинбанка. На сегодня спектр его интересов достаточно разнообразен и направлен на реализацию таких позиций, как автомобили, объекты жилой недвижимости, коммерческий транспорт. В отличие от конкурентов на головной странице сайта банка сразу замечаешь яркий баннер Sale, кликая на который, сразу попадаешь на сайт prodadim-vse.ru. Здесь размещена информация о залоговом имуществе, выставленном на продажу, причем никакой информации о том, что данный сайт как-то относится к банку, нет. Описания залоговых авто наводят на мысль, что некоторые владельцы просто не хотят выплачивать кредит за машины, побывавшие в авариях: у многих авто, выставленных на продажу, имеются трещины на лобовых стеклах, царапины и вмятины. При этом цены на них примерно такие же, как на аналогичные модели, но без каких-либо повреждений. Для потенциальных покупателей залоговых авто в Собинбанке предлагают специальную кредитную программу — «Подержанные плюс». Примечательно, что для получения такого займа не нужен первоначальный взнос, правда, и ставки будут довольно высокие (18–21% годовых в рублях).

Больше знаешь — лучше спишь

 pic_text2 Фото: Fotolia / PhotoXPress.ru
Фото: Fotolia / PhotoXPress.ru

Важно понимать, что залоговое имущество, несмотря на то что оно и обладает некоторой спецификой, по большому счету мало чем отличается от любого другого товара. В принципе покупка залоговой квартиры, автомобиля или какого-то другого имущества — дело довольно безопасное.

Но лишняя бдительность не помешает. Особенно если речь идет о покупке имущества не у самой кредитной организации, а лишь при ее опосредованном участии. В случае с досудебной реализацией имущества покупателю следует учитывать ряд важных моментов. «Сделка обязательно должна проходить с согласия банка-кредитора. Очень важно, чтобы он четко контролировал, что средства в оплату имущества направляются на погашение задолженности по кредиту. Иначе есть риск, что продавец воспользуется полученными деньгами по собственному усмотрению. В этом случае обременение с имущества банк не снимет», — объясняет Андрей Осипов. Банкиры рекомендуют осуществлять сделки с залоговым имуществом в офисе банка в присутствии его сотрудников. В этом случае банк сможет проконтролировать два ключевых момента: легитимность сделки (проводится согласование форм договоров, проверяются полномочия сторон на заключение сделки, банк участвует в регистрационных действиях) и движение денежных средств (средства перечисляются покупателем на счет заемщика в банке, при необходимости с последнего заблаговременно берется заявление на полное или частичное погашение задолженности по кредиту).

При приобретении недвижимого имущества оптимальной для покупателя является схема сделки, при которой происходит одновременное снятие обременения с недвижимости и переход права собственности к покупателю. Банк предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель же вносит одну часть средств (равную стоимости долга банку продавца квартиры) в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры — во вторую. После оформления договора купли-продажи и прохождения госрегистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец — разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна для всех сторон.

 vrez_picture_1

Максим Кухта заместитель директора департамента проблемных кредитов Москоммерцбанка

Должнику выгодно прийти к соглашению о продаже залога до судебных разбирательств: ведь если на торгах, организованных приставами, предмет залога не находит покупателя, то его стоимость снижается на 25%, и его забирает на свой баланс банк. В результате может оказаться, что заемщик еще будет должен банку. Впрочем, далеко не все заемщики это понимают — почти половина из них тянет до суда, надеясь, что за время судебного процесса им как-то удастся решить свои проблемы.

Ликвидность залога зависит от того, насколько точно его стоимость специалисты банка оценили при выдаче кредита. Если залогом по кредиту служила недвижимость и банк корректно оценил ее стоимость, то даже нынешнее падение цен на жилую, офисную и торговую недвижимость позволит при ее продаже погасить всю сумму задолженности. Мы как раз стремились брать в залог ликвидные и понятные активы, а некоторые банки, мне это достоверно известно, нередко выдавали кредиты под совершенно смешные залоги типа «грязей Мертвого моря» или «причальной стенки». Думаю, что на такие залоги в принципе сложно найти покупателя, вне зависимости от цены и площадки, на которой их выставлять.

 vrez_picture_2

Андрей Осипов начальник управления по работе с проблемными активами банка ВТБ 24

И банку, и заемщику, если достигнута договоренность о продаже имущества, выгодно, чтобы реализация прошла по максимальной цене (не ниже рыночной). Однако часто бывает, что в связи с изменением цен на рынке текущая стоимость заложенного имущества не покрывает задолженности по кредиту. В таких случаях банк также может согласиться с реализацией актива, если предложенная цена продажи соответствует рыночной и вероятность реализовать имущество по большей цене при исполнительном производстве минимальна. Необеспеченный остаток задолженности по кредиту, оставшийся после продажи залога, заемщик должен погасить из иных источников (банк может предоставить разумную отсрочку платежей) или предоставить дополнительное обеспечение остатка.

 vrez_picture_3

Артем Коновалов заместитель директора юридического департамента Бинбанка

На наш взгляд, риски приобретения заложенной квартиры по договору купли-продажи с согласия банка не превышают рисков покупателя квартиры, не обремененной залогом. Главное для покупателя в данном случае — убедиться, что уплачиваемые им денежные средства будут направлены на погашение кредита продавца, тогда залог этой квартиры автоматически прекратится.