Вопрос «стимулирует ли ипотека цены на жилье?» вполне годится для экзаменационного билета по экономике для второго курса «Плешки». Особенно если студента требуется завалить безоговорочно и сразу. Потому что однозначный ответ на него не могут дать даже маститые риэлтеры и финансисты. Вот, скажем, мнение партнера агентства Chesterton Екатерины Тейн: «Благодаря кредиту многие люди получают возможность приобрести квартиры, и при ограниченном предложении это однозначно способствует росту цен». А банкир Олег Соколов видит здесь совсем другую зависимость: по его мнению, именно увеличение стоимости квадратных метров подстегивает спрос на кредиты, поскольку потенциальные покупатели не в состоянии купить недвижимость без помощи банков.
Хороша ли для России развитая ипотека или от нее больше вреда, чем пользы, если она поднимает цены к потолку? От ответа на этот вопрос вообще многое зависит — например, бежать сейчас за кредитом или можно пока подождать? Похоже, для того чтобы решить эту задачку — установить зависимость цен на жилье от активности на ипотечном рынке, — нужно рассмотреть куда больше факторов, чем кажется на первый взгляд.
Дано
Вначале было слово. Заявление о том, что объем рынка ипотечного кредитования удвоится по итогам текущего года. И прозвучало оно из уст крупнейшего в мире эксперта по этому рынку — АИЖК. В агентстве посчитали, что банки за первый квартал 2010 года уже одолжили гражданам в 2,14 раза больше денег, чем за тот же период года прошлого. Если так пойдет, то во втором квартале объем задолженности физлиц по ипотеке вырастет до 85 млрд руб. — в 2,5 раза больше, чем в 2009-м.
В Penny Lane Realty не верят в чересчур оптимистичные прогнозы АИЖК, но об устойчивом росте ипотечного рынка говорят как об устойчивом тренде. Компания прогнозирует возвращение минимум четверти заемщиков от докризисного объема. На возврат к объемам начала 2008 года в процентном соотношении сделок с ипотекой рассчитывают и в Chesterton. «До кризиса количество покупок, осуществленных при помощи ипотеки, доходило до 20% общего объема, с начала 2009-го оно упало до 5%, а к настоящему моменту даже немного превосходит уровень 2008 года — 23%».
За вычетом
Рекордное повышение цен, которое приводит в неописуемый восторг одних аналитиков, других отчего-то настораживает. Рынок отталкивается почти от нуля, и это дает повод предполагать, что текущий рост — тенденция временная, которая в скором времени может смениться стагнацией, а то и вовсе падением. Так, рейтинговое агентство «Эксперт РА» в своем исследовании ипотечного рынка указывает, что полное восстановление объемов жилищного кредитования возможно не ранее 2012 года и что рынку еще долго придется покорять вершины, уже некогда освоенные. А рост 2010 года обеспечивается всего лишь за счет «эффекта низкой базы»: поскольку старт был очень низким, даже небольшое увеличение выглядит внушительным как в абсолютных, так и в относительных величинах.
Те же выводы позволяют сделать и статистические данные, которые приводит АИЖК на своем сайте. Прогнозируемые аналитиками 220–230 млрд руб. ипотечной задолженности к концу этого года — показатель, сопоставимый в лучшем случае с данными четырехлетней давности. Относительно же докризисных максимумов, сегодняшняя ипотека слаба, как недоношенный младенец, — объемы ее меньше минимум в пять раз.
Единый знаменатель
Как бы то ни было, рынок ипотеки растет. И рост этот связывают с возвращением на рынок покупателей, которые формируют так называемый отложенный спрос. Но главная причина все же — государственная поддержка этой сферы: финансирование ипотечных программ и рефинансирование проблемных кредитов — все по линии АИЖК. Аналитики замечают и то давление, которое агентство оказывает на рынок с целью стимуляции конкуренции между банками: конечная цель этого, по идее, — снижение процентных ставок. При 130 активных участниках фактически рынок поделен между восемью-десятью кредитными организациями, отмечает «Эксперт РА» и резюмирует: если суммировать доли госбанков, всех банков, непосредственно связанных с органами власти, и АИЖК, которое фактически определяет объемы кредитования банков-партнеров, то выйдет, что государство сегодня способно контролировать до 80% ипотеки.
Икс и игрек ипотечного рынка
Кто же является ключевыми участниками уравнения? Какие банки удерживают наибольшую долю? По данным «Мониторинга розничного рынка», на конец 2009 года подавляющее большинство заемщиков брали деньги на приобретение жилья у Сбербанка, на него в регионах приходится 39% ипотечных кредитов, в Москве — 25%. На втором месте — ВТБ 24. Там занял деньги почти каждый десятый респондент. Авторы исследования отмечают: лидерство «Сбера» и ВТБ 24 можно объяснить тем, что именно эти два банка заручились господдержкой во время кризиса и продолжали выдавать кредиты, в то время как многие другие банки были вынуждены свернуть программы ипотечных займов из-за нехватки средств и высоких рисков. По информации «Эксперт РА», тот же Сбербанк за время кризиса увеличил свою долю на рынке с 37 до 63%. И это при том, что, например, в 2009 году в абсолютном выражении он выдал в три раза меньше денег, чем в 2008-м.
Высокие процентные отношения
Смягчать условия кредитования банки начали уже во втором полугодии 2009 года. В Райффайзенбанке, например, сумма первоначального взноса уменьшилась с 30 до 25% стоимости квартиры, в «Сбере» — сначала с 30 до 20%, а потом и до 15%. С 1 июля ВТБ 24 выдает ипотеку с 10-процентным взносом. Ипотека дешевеет и на уровне выплат. Уменьшению процентных ставок способствует АИЖК. Один из последних примеров вмешательства агентства в рыночные процессы — снижение с 1 июля ставки по займам для банков, кредитующих строительство жилья экономкласса, до 8% годовых. Для населения получается 11%. Похоже, задача, поставленная правительством — уменьшение ставок до 10%, — почти решена. Расчеты АИЖК подтверждают и в Бинбанке — там считают, что до конца года средние цены на ипотеку достигнут показателя 11–12%.
Кроме того, крупные банки один за другим возвращаются к практике рефинансирования ипотечных кредитов заемщиков. Причем программы эти ориентированы не только на собственные кредиты, но и на займы, полученные в других организациях. И не только на проблемные долги, но и на кредиты, выданные в период кризиса по высоким процентным ставкам. Теперь снова можно пересчитать пугающе высокую сумму — может быть, и даже наверняка, станет немного легче.
Противоречия
В АИЖК считают, что если цены и поднимутся, то никак не по вине ипотеки, поскольку она вовсе не может влиять на стоимость недвижимости. Аналитик АИЖК Анна Любимцева приводит для сравнения цифры: в России доля ипотеки в ВВП составляет всего лишь 2,6%, а в развитых странах вроде США и Великобритании — 80%. «На таком уровне развития ипотека просто не способна оказывать сколько-нибудь существенное влияние на рыночную стоимость квадратных метров», — считает она.
Но самое интересное мнение на этот счет высказали аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости». Они считают, что в нынешних условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а, напротив, сдерживать их рост. Объясняется это так: если рассчитать минимальный пороговый доход, позволяющий приобрести сегодня квартиры, можно вычислить стоимость жилья, которое может себе позволить реальный покупатель с учетом требований банков. Например, для Москвы эта сумма равна сегодня 6,5 млн руб. Значит, если цена будет выше, основная масса покупателей окажется отрезанной от рынка, что создаст серьезные основания для коррекции цен вниз. Утешительное мнение, хотя и расходится немного с исторической действительностью докризисного периода.
Итого
И все же ипотека в России неправильная. Она не подчиняется математическим принципам и игнорирует формулы. Государство, пользуясь тем, что контролирует до 80% ипотечного рынка, направляет жилищную политику в сторону наращивания объемов кредитования за счет стимуляции предложения ипотеки. Куда как актуальнее был бы обратный процесс: когда повышение доступности ипотеки происходило бы не за счет снижения стоимости кредитов, а прежде всего за счет уменьшения цен на квартиры в результате наращивания объемов жилищного строительства.
