Есть такая профессия - обсчитывать Родину. Не в том смысле что обманывать, а в том смысле что вычислять. Сколько чего съели-выпили граждане на душу населения, какие макароны предпочитали - отечественные или импортные. Сколько теплых ботинок пошито в расчете на одного гражданина, койко-мест осталось незанятыми и квадратных метров жилья - непроданными.
Особенно популярны такие подсчеты в первые месяцы зимы. И простые граждане, и бизнесмены ждут прогнозов, желая спланировать свои доходы и расходы на будущий год. Маркетологи и прочие аналитики всех без исключения рынков пытаются эту потребность в прогнозах удовлетворить. Однако в начале этого года спрогнозировать что-либо на рынке недвижимости оказалось невозможным. И не потому, что что-то произошло с самой недвижимостью. С ней-то ничего особенного не случилось. Она строится, ремонтируется, как и раньше. Но вот уже месяц как почти не продается и не покупается. И виной тому невообразимые изменения, произошедшие в законодательной среде, в пределах которой функционирует рынок недвижимости.
Маловато будет
Цены на рынке недвижимости замерли на низких отметках. Средняя цена предложения квадратного метра в январе составила, по подсчетам аналитического отдела компании РАН "САВА", 672 доллара (в декабре - 681 доллар, а полгода назад, в июле, - 702 доллара). Средняя цена продажи - 641 доллар за метр (656 в декабре и 669 в июле 1999 года). Это на вторичном рынке.
Новостройки же, как стоили в сентябре 450 долларов за метр по самым дешевым вариантам - на окраине города и в домах П44, так и продолжают стоить столько же. Модернизированные серии - П44Т и П44М, расположенные в уже обжитом месте, как продавались уполномоченными московским правительством компаниями по 500-800 долларов за метр в сентябре-октябре, так по тем же ценам и предлагаются сейчас.
"В некоторых случаях за последние полгода новостройки даже падали в цене при пересчете в долларовый эквивалент, - говорит Роберт Саркисов, руководитель отдела новостроек компании 'Московские огни', входящей в список уполномоченных правительством риэлтеров. - Как установили в августе цену на квартиры в Южном Бутове и Марьино, например, в одиннадцать тысяч рублей за метр, так с тех пор она и не менялась. Буквально на днях, правда, межведомственная комиссия при департаменте внебюджетной политики города утвердила небольшое повышение рублевых цен. Но по избранным адресам, в районах точечной застройки и очень незначительно - на пять-семь процентов".
Впрочем, снижение цен на этом рынке явление уже привычное. Однако в данном случае есть чему удивляться, поскольку осенью прошлого года рынок пережил настоящий бум - количество сделок на московском рынке всего за несколько месяцев выросло почти в три раза.
Осенняя лихорадка
Каждый месяц начиная с сентября количество зарегистрированных сделок шло по нарастающей. Данные о регистрации (полученные из неофициальных, но надежных источников в КМЖ) звучали, как вести с полей образца периода победившего социализма.
Август: 7,7 тысячи сделок, из них вторичный рынок - 5,4. Сентябрь: 8,1 тысячи сделок, 6 тысяч - на вторичном рынке. Октябрь: 9,6 тысячи сделок, в том числе "вторичка" - 7,3 тысячи. Ноябрь: 10,1 тысячи, в том числе 8,1 - на вторичном. И наконец, есть рекорд. Абсолютный. Декабрь: 19,3 тысячи сделок, из них 14,3 тысячи на вторичном. Такого в Москве не было с тех пор, как жилая недвижимость пошла в свободный легальный товарооборот.
объемы продаж росли, а цены нет. Почему?
Риэлтеры объясняли это "инертностью рынка". Дескать, продавцы квартир, после 17 августа 1998 года упорно не желавшие верить тому, что жилье их подешевело, держались до последнего. Весной прошлого года в массе своей сломались и начали цены снижать. К лету привыкли к новому уровню. А осенью просто не успели среагировать на всплеск спроса.
Объяснение, скажем прямо, слабое, но, впрочем, у риэлтеров и не было настоятельной необходимости искать более точный ответ. Осенний ажиотаж позволил им закончить год со значительно лучшим результатом, чем можно было ожидать зимой 1998-1999 годов, когда риэлтеры и работники отделов продаж компаний-застройщиков часами считали галок в оконных проемах за неимением клиентуры и дензнаков.
"За прошлый год, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, - при снижении цен в Москве почти на тридцать процентов за счет увеличения количества сделок совокупный оборот на первичном и вторичном рынке составил четыре с половиной миллиарда долларов. Это на полмиллиарда больше, чем в докризисном девяносто седьмом году. Причем это самые скромные подсчеты, поскольку при анализе денежной составляющей оборота мы не учитывали цену жилья более тысячи долларов за метр".
Впрочем, г-н Апрелев полагает, что благодарить за подъем рынка надо не общее улучшение экономической ситуации, а всего лишь податливость нашего населения на всякого рода страшилки. Ведь не был бы осенью выпущен Указ о государственном контроле соответствия расходов доходам физических лиц, не затрать налоговики и регистраторы так много минут телефонных разговоров на то, чтобы сообщить многочисленным любопытствующим журналистам: мы не знаем, как будем на практике реализовывать положения первой части Налогового кодекса в новой редакции, мы не знаем, как справимся с потоком граждан и новыми правилами регистрации прав собственности на недвижимость в Москве, - не было бы и роста спроса. Ведь незнающий чиновник для гражданина вдвойне страшнее чиновника знающего, поэтому граждане испугались и ринулись занимать деньги и срочно покупать жилье, пока не наступило страшное 1 января. После чего покупать перестали.
Dura lex
Тем не менее риэлтеры и застройщики на ухудшение рыночной среды реагировали быстро и уже включили в список предлагаемых услуг "бесплатные налоговые консультации". "У каждой уважающей себя компании уже есть схемы по оптимизации налоговых расходов, которые она предлагает клиентам", - говорит Андрей Куприянов, директор по маркетингу компании "Инком".
Впрочем, эта оптимизация не слишком нужна при совершении сделок с типовым недорогим жильем. Константин Апрелев оценивает количество сделок, которые можно отнести к фактически обменным операциям - съезд, разъезд, покупка с предварительной продажей старого жилья, - как примерно 80% всего столичного рынка жилья.
По логике вещей, налоговые нововведения должны были более всего испугать покупателей нового жилья - ведь здесь платежи чаще проводятся по безналу, и занижение цены продажи, указанной в договоре, все еще практикуемое на вторичном рынке, с новостройками не проходит. Но и этого не случилось. То есть случилось, но далеко не на всем рынке новостроек. Покупатели относительно дешевого типового жилья не выказывают никаких признаков страха перед налоговиками.
"Налогообложение волнует скорее покупателей элитного жилья и, соответственно, те компании, которые его строят и продают, - говорит исполнительный директор Первой ипотечной компании Юрий Жуков. - Наши клиенты, которые покупают типовое жилье - в домах серий КОПЭ и П44, не проявляют признаков беспокойства. Более того, в первые месяцы этого года даже вырос спрос на квартиры в домах, построенных по индивидуальному проекту в обжитых районах. Это монолит, обложенный кирпичом, по цене, не намного превышающей типовое жилье - порядка тысячи долларов за метр, но намного выигрывающий за счет свободной планировки, например как в доме на улице Климашкина, владение девятнадцать".
Так что специалисты по контролю за доходами граждан зря старались, в отличие от тех, кто решил изменить правила регистрации прав собственности на недвижимость с того же самого 1 января. Еще в конце декабря процедура регистрации сделок с недвижимостью занимала от силы день. Предполагала при этом нотариальное заверение сделки, а затем регистрацию ее в КМЖ. С января же заработал Москомрегистрации, имеющий право проверять документы в течение месяца. При этом нотариус уже не обязателен, а Москомрегистрации, затратив положенное ему время на проверку документов и внеся по итогам проверки покупателя в реестр собственников, несет юридическую ответственность за чистоту сделки. Это такая идеальная картинка.
На деле получилось иначе. Беспредел, безобразие и издевательство. Это наиболее типичная характеристика, которую можно услышать от граждан, стоящих в очередях к головному офису Москомрегистрации и его районным филиалам. В январе жгли костры ночами. Писали номера на руках, составляли списки, теряли списки, писали новые. В очередях шныряли юркие молодые люди с предложением купить очередь. Ставка - 300 долларов в главном офисе, от 100 до 200 - в филиалах.
Не мудрено, что в таких условиях участники рынка нервничают. "Регистрация - самая серьезная проблема на сегодняшний день, - говорит гендиректор компании 'Жилстройиндустрия' Сергей Канаев. - В двухтысячном году мы вообще пока не имеем опыта оформления инвестиционных договоров (речь идет о покупке строящегося жилья. - 'Эксперт'). По договорам же купли-продажи, насколько мне известно, до начала февраля не было на выходе ни одного документа. Хотя надежды мы не теряем. Сегодня дело в Москомрегистрации сдвинулось с мертвой точки. И мы рассчитываем, что по мере упорядочения процесса эта процедура сведется к двухнедельному оформлению".
Специалисты из компании "Гута-Эстейт", которые являются одними из крупнейших инвесторов на рынке первичного жилья, не столь оптимистичны относительно ближайших регистрационных перспектив. Говорит генеральный директор Дмитрий Дедов: "Через месяц-другой проблема регистрации сделок может стать очень острой. Поскольку за счет роста спроса в последние несколько месяцев прошлого года готовые дома были в основном проданы, сегодня на первичном рынке преимущественно идет продажа еще не сданных домов. Когда дело дойдет до регистрации этих договоров, и если до этого процедура регистрации не будет отрегулирована, могут возникнуть большие проблемы. Однако покупателей действительно ликвидного жилья в районах массовой застройки (П44Т в Марьино просто стал хитом сезона после Нового года) это не сильно пугает".
Рынок схлопнулся
Совокупность всех этих неприятностей, случившихся с недвижимостью в начале 2000 года, должна была закономерно привести к схлопыванию рынка. И привела. На вторичном рынке сделок почти нет. В каких цифрах выражается это "почти", не признается никто.
Перспективы тоже выглядят более чем туманно. По крайней мере, на ближайший месяц. Позже, считает Константин Апрелев, может начаться некоторое оживление, а к осени, по его прогнозам, активность восстановится, и цены по сравнению с нынешними поднимутся процентов на 10%. "В целом мы (Российская гильдия риэлтеров. - 'Эксперт') считаем, что разговоры об экономическом подъеме в инвестиционном секторе рынка недвижимости в ближайшие месяцы неактуальны. Пока абсолютно непонятно, как поведет себя после выборов президент и правительство, что будет происходить с ценами на энергоносители, себестоимостью строительства. Чтобы рынок недвижимости подрос значительно, необходим рост составляющей прямых покупок, без предварительной продажи старого жилья. А это возможно только при значительном увеличении денег в обороте и притоке инвестиций. Пока же наиболее вероятные траты - на Чечню, на оборонку, на увеличение социальных выплат. Конечно, по закону перетока средств часть этих денег попадет на рынок недвижимости, но вряд ли она будет очень значительной".
Есть, впрочем, некоторая надежда на весеннее оживление московского рынка. Именно весной начинается череда профильных выставок по недвижимости, на которых традиционно гражданам столицы предлагаются бесплатные консультации и парафирование договоров купли жилья. Одна из ближайших - "Недвижимость 2000", что пройдет в ЦДХ с 23 по 26 марта. В ней примут участие крупнейшие застройщики - ОАО "ДСК-1", риэлтеры, Московский банк Сбербанка РФ, департамент муниципального жилья. Технический организатор выставки ООО "Р. А. 'Привет'" считает, что такой способ активизации продаж один из самых эффективных.
Самый главный строитель
Московское правительство - традиционно самый сильный игрок в первичном секторе жилищного рынка столицы. Через входящие целиком или частично в комплекс перспективного развития организации оно контролирует порядка 80% типового жилищного строительства в городе, а также устанавливает цены на него.
В конце января глава комплекса перспективного развития города Владимир Ресин отчитывался перед правительством о достижениях за минувший год и сообщал о планах на год наступивший.
Комплекс, сообщил г-н Ресин, в 1999 году осуществил в Москве строительно-монтажных работ на сумму 57,5 млрд рублей. Из этой суммы подрядные предприятия, подведомственные комплексу перспективного развития города, осуществили работ на 18,6 млрд рублей, что составляет 110,4% к уровню 1998 года. Предприятия строительной индустрии и промышленности стройматериалов Москвы в 1999 году произвели продукции на 11,6 млрд рублей, или 109,4% к уровню прошлого года, в том числе предприятия, подведомственные комплексу перспективного развития города, - на 6,5 млрд рублей, или 127,2% к 1998 году. По словам г-на Ресина, в 1999 году построено и сдано 3 млн 448 тыс. кв. м жилья. В 2000 году предполагается построить 3,5 млн кв. м жилья.
Для развития ипотечной программы предполагается обеспечить кредитами в 2000 году не менее 9 тыс. москвичей, в то время как в 1999 году их получили 3 тыс. жителей города. При этом г-н Ресин отметил, что в ипотечную программу в 1999 году не удалось привлечь заемных средств, и в 2000 году она будет финансироваться на средства от продажи коммерческого жилья в объеме 200 тыс. кв. м в Южном Бутове.
