Вечный квартирный вопрос

Виктор Минц
27 марта 2000, 00:00

Массовая ипотека невозможна без среднего класса, мощных отечественных инвесторов и преодоления советского понимания "права на жилище"

О том, что ипотечное кредитование в современных российских условиях невозможно без радикальных законодательных изменений, "Эксперт" писал уже несколько раз (см. N16 и N42 за 1999 год). Тем не менее ипотечные программы и организации, занимающиеся ипотечным кредитованием, размножаются с удивительной скоростью. И эти организации не фикция. Хоть и понемногу, но они выдают реальные ипотечные кредиты. Попытаемся разобраться, нужны ли все-таки радикальные преобразования для того, чтобы начавшееся движение не заглохло, или ипотечное кредитование может продолжать развиваться и в нынешних условиях.

И невозможное возможно

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Рассмотрим сначала ситуацию с обеспечением ипотечного кредита. Как уже было сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 года. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания" (ст. 78).

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто. В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. В таблице приведена сумма ежемесячных выплат в зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч долларов. Там же указана требуемая величина доходов для этих же условий. Сегодня наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы - сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции. При этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу о формировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема - наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель - контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) - использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Посмотрим почему.

С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков.

Система же вторичного ипотечного рынка уже получила некоторое распространение, поэтому ее стоит обсудить подробнее. Итак, почему она невозможна, и каким же образом она все-таки существует?

Догнать и перегнать Америку

Эта система предназначена для перекачки в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (заметим, в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae), обязательства которых гарантированы государством.

Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность гособлигаций.

Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.

Спрашивается, как эта система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным - никак. Конечно, тупо скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств госгарантией тоже можно. Таким образом можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому госдолгу. Только какая с этого радость? Ведь это в американский госдолг инвесторы соглашаются вкладывать средства под 6% годовых, что обеспечивает для ипотечных кредитов ставку около 8%. Покупая российский госдолг, скажем еврооблигации, они требуют сегодня около 17% годовых, а что они потребуют завтра, никому неведомо. Таким образом, в рамках российского "слепка" американской системы ставки для получателей ипотечных кредитов должны оказаться на уровне около 25%. Что значат для заемщиков такие ставки, видно из таблицы.

Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн рублей (около 45 млн долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн долларов. Не густо.

Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможности обеспечить низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакого смысла создавать систему вторичного рынка, и тем не менее именно она в нашей стране развивается наиболее бурно. Создано уже как минимум три организации, которые должны выполнять функции агентств, то есть быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет. Что было использовано в качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций?

В первую очередь бюджетные средства. И московское, и федеральное ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это значит, что на дешевые ипотечные кредиты нескольким небедным гражданам скинулись все налогоплательщики, в основной своей массе значительно менее состоятельные.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на ипотеку под 5-10% годовых. Что же это за инвесторы? Ведь кажется очевидным, что никакой нормальный инвестор не будет вкладывать средства в ценные бумаги агентства, гарантированные Российской Федерацией, под 5% годовых, если, инвестируя средства в долговые обязательства самой Федерации, он при том же риске может заработать не меньше 17%. Понятно, что совершить такое могут только так называемые политикоориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью способствовать продвижению рыночных реформ в России. На этих "политикоориентированных" инвесторов и возлагаются все надежды. От них ждут средств на финансирование ипотеки. Причем, похоже, что ждут не напрасно.

Так, уже сейчас наиболее активно выкуп ипотечных кредитов у коммерческих банков осуществляют не официальные российские структуры, а американский фонд TUSRIF, созданный правительством США. В этом году фонд планирует выкупить ипотечных кредитов на 130 млн долларов. Если исходить из средней величины кредита в 25 тысяч долларов, то этих средств хватит примерно на 5 тысяч кредитов. В фонде и сотрудничающих с ним банках работают очень грамотные специалисты по ипотечному кредитованию, профессионалы высочайшего класса, которые, я уверен, поставленную задачу выполнят. Это значит, что примерно пять тысяч наших небедных граждан получат кредиты не за счет всех остальных граждан нашей страны, а за счет всех граждан Америки. Это, конечно, не может не радовать.

Более того, есть надежда, что зарубежные налогоплательщики осчастливят еще некоторое количество наших небедных. Например, ведутся переговоры с ЕБРР, средства которого сформированы вкладами бюджетов 60 стран, о выкупе ипотечных кредитов Московским ипотечным агентством. Американцы уже три года ведут разговоры о предоставлении из своего бюджета 4 млрд долларов на выкуп кредитов Российской ипотечной ассоциацией и т. д.

Таким образом, в РФ формируется интересная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, то есть средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков.

Политико-ориентированные инвесторы преследуют вполне благородную цель - обеспечить развитие нашего жилищного рынка, пусть даже за счет собственных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных бюджетных средств. В этой ситуации любые политические требования Запада к России могут оказаться подкрепленными возможностью полностью обрушить жилищный рынок, перекрыв доступ средств на него.

Пародия на немцев

Некоторые практики, осознавая временный характер успехов системы вторичного рынка, приступили к строительству контрактно-сберегательной (немецкой) системы. То, что ее создание в нынешних условиях также теоретически невозможно, никого, естественно, не смущало. Результат оказался аналогичен ситуации с системой вторичного рынка. Система, внешне очень похожая на немецкую, была создана, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная кредитная ставка.

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

В России же таких специализированных кредитных организаций нет. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, поскольку нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

Как же формируют у нас немецкую систему ипотеки? Самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации - застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

В настоящее время псевдонемецкая система существует только в рамках очень крупных и надежных строительных организаций. Поэтому до сих пор такого не случалось. Однако если эта система распространится шире и опыт создания псевдонемецкой ипотечной системы начнут перенимать и другие организации, то случаев остановки строительства из-за нехватки средств не избежать. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства (разве что кирпичей из стены наковырять), ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Хватит имитаций!

Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.

Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.

Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т. д. Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне. Пока это не произойдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политикоориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.

При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет наконец решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.

Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита.

Ипотечная система дореволюционной России

Ипотека как система получения кредитов через залог недвижимости начала складываться в России еще в середине XVIII века. В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов XIX века. Кроме него, в первой половине XIX века действовал Вспомогательный для дворянства банк. Два этих казенных банка являлись основными учреждениями ипотечного кредитования в стране. Они предоставляли ссуды дворянам под залог помещичьих имений вместе с крепостными "душами", стоимость которых определялась централизованно. Знаменитая афера коллежского асессора Павла Чичикова была задумана именно в расчете на получение подобного кредита под залог купленных по дешевке "мертвых душ", которые по последней ревизии числились еще живыми. Отсутствие в стране развитого рынка капиталов приводило к тому, что достаточно часто дворяне переуступали собственные ипотечные кредиты купцам для осуществления различных коммерческих проектов, но под более высокий процент. После отмены крепостного права сословные ипотечные учреждения были закрыты.

Во второй половине XIX века в России постепенно стала складываться достаточно стройная система ипотечного кредитования, с минимальными изменениями просуществовавшая вплоть до 1917 года. В этой системе находилось место как для государственных кредитных учреждений, к которым относились Дворянский земельный и Крестьянский поземельный банки, так и для частных заведений в виде акционерных земельных банков и городских кредитных обществ.

Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве появляются городские кредитные общества, которые и стали осуществлять основную массу операций с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений.

Интересной особенностью работы кредитных обществ являлась возможность повторных закладных, если ценность имущества была больше уже выданных закладных. Кроме того, сумма ипотечных ссуд, выданных заемщикам, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества.

Размер кредита основывался на заключении оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Поэтому оценка недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита, была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Осуществив оценку предъявленного к залогу недвижимого имущества, общество выдавало кредит в размере 50-60% от стоимости залога. Ссуды, выдававшиеся только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись заемщикам на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения.

Заемщик, получив ссуду облигациями общества, затем продавал их на вторичном рынке. В 1862 году, практически сразу после открытия Петербургского общества, Министерство финансов разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90% их биржевой цены и приобретать эти облигации за свой счет наравне с государственными бумагами. Уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом, превратившись в надежные ценные бумаги, имевшие устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода.

Несмотря на весьма строгую регламентацию деятельности учреждений, занимавшихся ипотечным кредитованием, время от времени в прессе появлялись сведения о различных злоупотреблениях и нарушениях, допускавшихся руководством акционерных земельных банков.

Так, в начале XX века в России состоялся судебный процесс, который вызвал очень большой интерес и получил название "Дело харьковских банков".

Предыстория этого дела такова. В 1868 году Алексей Алчевский (человек, который, по мнению одних, был талантливым финансистом и промышленником, а по мнению других - крупнейшим мошенником) основал в Харькове Торговый банк. В 1871 году там же был открыт Земельный банк. Председателем правления обоих банков стал сам Алчевский, которому кроме того принадлежал целый ряд крупных промышленных компаний, в их числе металлургический и горно-обогатительный комбинаты. В конце XIX века положение металлургического завода ухудшилось. Алчевский попытался спасти предприятие за счет ресурсов своих банков. Но собственных средств у банков не хватило. Алчевский обратился в правительство с просьбами о кредите и получении государственного заказа на производство рельсов. Помощи не последовало, и 7 мая 1901 года Алчевский покончил жизнь самоубийством, бросившись под поезд.

После смерти владельца Министерство финансов провело проверку Харьковского торгового банка. Выяснилось, что долг банка достиг 7 млн руб., но в кассе на день ревизии находилось только 60 тыс. руб. Акционеры приняли решение об обращении к официальной власти с просьбой о привлечении руководства банка к уголовной ответственности. Вскоре аналогичное решение было принято и по Харьковскому земельному банку. В ходе суда стало известно, что злоупотребления в харьковских Земельном и Торговом банках начались еще за несколько лет до краха. Банки много лет располагались в одном доме. В правление обоих банков входили одни и те же люди или их родственники. Председателю и членам правления раздавались крупные ссуды без достаточного обеспечения или с постепенным возвратом обеспечения, но без возвращения заемных средств.

Иной вид нарушений ипотечного законодательства был выявлен перед первой мировой войной в Московском земельном банке, когда шел процесс санации финансово-промышленной группы Лазаря Полякова. Выяснилось, что для того, чтобы не упускать из своих рук заложенную в этом банке недвижимость, еще в 1882 году Поляковым было основано Московское лесопромышленное общество, по дешевке скупавшее на торгах земельные и лесные участки, которые не могли выкупить бывшие владельцы. Для покупки же городской недвижимости в 1891 году было зарегистрировано Московское домовладельческое общество. Таким образом, заложенная в Московском земельном банке земля и городские строения не уходили на сторону, а становились собственностью владельца банка, затем перепродававшего их по значительно более высоким ценам.

Юрий Голицын

Не перераспределять, а строить

Проблемы российской ипотеки мы обсудили с первым заместителем генерального директора ГУП "Управление экспериментальной застройки" (УЭЗ) Валентином Павловым

- Откуда ипотечные агентства могут брать деньги на кредиты, учитывая, что банки не располагают необходимыми средствами, а иностранные инвестиции отсутствуют?

- Главное, чего нет у российских финансовых институтов, - это длинных денег, необходимых для ипотеки. В силу этого и российская, и московская ипотечные программы, которые разрабатывались по американской модели Fannie Mae, опирались на привлечение долгосрочных финансовых средств из-за рубежа.

Мы предполагаем, что ипотечные агентства, выкупив у банков первую партию ипотечных кредитов, допустим в десять, двадцать, сто миллионов рублей, образуют у себя по сути дела залоговую базу. Под нее они выпускают ценные бумаги, обращаемые на западном фондовом рынке. Под эти бумаги, например это могут быть евробонды, они привлекают капитал, долгосрочные ресурсы на пять лет, за тем происходит реструктуризация еще на пять лет и так далее. Таким образом может быть обеспечен механизм привлечения финансовых ресурсов на десять, пятнадцать, двадцать лет, то есть с нормальным сроком для ипотеки. Тем самым можно было бы решить проблему отсутствия в России собственных долгосрочных финансовых ресурсов.

Различные финансовые организации США обещали до одного миллиарда долларов под ипотечную программу. Они, естественно, учитывали свои интересы, потому что если ипотека приобретает широкие масштабы, то меняется социальный облик населения. Человек, который приобрел квартиру по ипотечному кредиту и имеет договор-обязательство на десять, пятнадцать или двадцать лет, - это уже другой человек. Он прежде всего заинтересован в стабильности, в сохранении своей работы и регулярного заработка. У него даже обычное социально-бытовое поведение другое. Такой человек ни с того ни с сего в какой-нибудь ссоре не пойдет на поножовщину. Американцы учитывают аспект формирования другого общества и человеческой психологии.

- Эта схема уже заработала или она только прорабатывается?

- Пока она не заработала. До сих пор есть проблемы с российским законодательством. Так и не решена проблема привлечения внешних финансовых ресурсов. Москва изыскивает средства из бюджета для выкупа ипотечных кредитов у банков. По крайней мере тех нескольких сот кредитов, которые уже выданы банками населению.

- Чем для банков интересна работа с ипотечным агентством?

- Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден последним прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно двух месяцев.

- Как агентство проверяет заемщиков, ведь клиент мог схитрить при получении кредита в банке, а разбираться с ним придется уже ипотечному агентству?

- Прежде всего ипотечное агентство разрабатывает жесткие стандарты, и кредиты выкупаются у банка только если все договоры отвечают этим стандартам. Кроме того, к этим договорам прилагается специальная анкета. При заполнении этой анкеты люди полушутя-полусерьезно говорили, что это хуже прежних анкет времен СССР - настолько она дотошная. Она проверяет все, включая состояние здоровья, не состоите ли вы на учете в каком-либо диспансере, проверяется платежеспособность и состояние ваших долгов. Причем не обязательно только одного физического лица, скажем отца семейства, но и членов его семьи, а иногда близких и родственников, если имеют место сопутствующие обязательства. Притворная сделка не должна пройти при такой технологии.

- Есть ли механизм страхования сделок по ипотеке?

- Сам механизм подразумевает обязательное страхование. Кредит не выдается, если клиент не застрахуется в компании, имеющей договор с агентством. Страхуются следующие риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Для страховщиков - это долгосрочный источник средств, это очень выгодно, ведь страховать надо обязательно в течение всего срока выплаты ипотечного кредита. Для заемщика дополнительные затраты на страховку не должны превышать трех-пяти процентов от стоимости кредита.

- Какая модель ипотеки более предпочтительна для сегодняшних российских условий - американская или немецкая?

- С точки зрения базовых предпосылок американская модель опирается на накопленный огромный жилищный фонд, в то время как немецкая модель стройсберкасс набрала силу в первые послевоенные годы в связи с необходимостью возведения колоссального количества нового жилья взамен разрушенного войной. В России тоже колоссальный дефицит жилья, только в Москве десятки тысяч очередников. У нас проблема, таким образом, не столько перераспределения жилья, сколько нового строительства. С этой точки зрения немецкая модель предпочтительней. К этому же выводу пришли ученые и специалисты в ходе всероссийского совещания по ипотеке и "круглого стола" в Институте экономики РАН, проведенных в прошлом году. Хотя есть и промежуточные модели, скажем, система депозитно-ссудных касс во Франции, напоминающая советскую модель касс взаимопомощи.

- Каков опыт работы стройсберкасс?

- Стройсберкасса - это ориентация на российские внутренние возможности, а не на внешние займы. В Москве пока создана и действует только одна стройсберкасса в Западном округе в виде открытого акционерного общества с участием правительства Москвы и его организаций. Заключено более четырехсот договоров. Это больше, чем у банков, каждый из которых имеет по десять-пятнадцать договоров. Людям предоставляется накопительный период. Человек определяет, что он хочет купить, какую квартиру. Речь идет только о новых квартирах. В ходе накопительного периода он ежемесячно или по удобному ему графику вносит средства с тем, чтобы к моменту завершения строительства он накопил пятьдесят процентов ее стоимости.

В самом начале накопительного периода вкладчик подписывает договор, который с самого начала, с первого взноса, регистрируется в департаменте муниципального жилья с получением собственного кода. Там есть адрес, квартира, метраж. Человек знает, что он вселяется в квартиру такой-то площадью, в таком-то подъезде, на таком-то этаже. Это один из "антипирамидальных" факторов. Накопив половину стоимости квартиры, вкладчик вступает в права собственности на жилье. Вступив в права собственности, клиент тут же передает квартиру в залог. Закладывая недвижимость, он теряет право распоряжения ею: не может подарить, продать, перезаложить квартиру. Но имеет право владения и пользования.

Если клиент вносит пятьдесят процентов за новую квартиру повышенной комфортности в доме с улучшенной планировкой, в случае потери платежеспособности, благодаря пятидесятипроцентному взносу, а не тридцатипроцентному, как в классической ипотеке, на вторичном рынке ему можно купить квартиру. Он сможет туда переселиться. При этом остаток накопленных средств после покупки жилья на вторичном рынке и уплаты комиссионных посредникам возвращается вкладчику.

- Каков законодательный статус стройсберкасс?

- Пока Госдумой РФ не принят законопроект "Об обществах взаимного кредитования", стройсберкассы работают на основе действующего законодательства РФ. Получить лицензию для ССК как финансово-кредитного учреждения небанковского типа пока невозможно. Ведь банковское законодательство не очень стимулирует ипотеку и долгосрочные инвестиции - нормативы и обязательное резервирование "душат".

- Если стройсберкасса - учреждение небанковского типа, то какие операции она может и должна осуществлять?

- Строго ограниченные. Вести накопительные вклады населения в целях покупки жилья, использовать привлеченные средства на финансирование строительства тех жилых домов, в которые люди "вложились", и осуществлять ипотечное кредитование населения с одновременным заключением договоров купли-продажи квартиры и залога жилья. Даже на сторонний объект не имеет права тратиться. Страхуют сделки аккредитованные страховые компании.

Другие операции, свойственные банкам (например, фондовые), ССК осуществлять не может.

- Какая часть нового жилья может реализовываться с помощью ипотечных механизмов?

- По общим оценкам, при дальнейшем благоприятном развитии рынка с помощью ипотечного механизма можно будет реализовывать до одного миллиона квадратных метров жилья, то есть около трети от годовых вводов в городе Москве.

Записал Петр Кирьян

Когда не все гладко

Нештатные ситуации в механизме ипотеки мы обсудили с Андреем Трушиным, адвокатом Московской областной коллегии адвокатов:

- Каким образом банк проверяет клиента - потенциального ипотечного заемщика?

- Главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, так как перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Банк, естественно, оставляет за собой право проверить достоверность предоставленной информации, например: обратиться по месту работы заемщика с запросом о соответствии представленных сведений, выяснить в регистрирующих органах наличие обременений на имущество и тому подобное.

Следует отметить, что органы, которые принято называть "силовыми", в соответствии с законом не обязаны по запросам банка проводить подобные проверки, тем более предоставлять информацию, полученную оперативным путем. Вместе с тем потенциальному заемщику не следует забывать, что работники служб безопасности банков, как правило, в прошлом сотрудники тех самых силовых органов и все тайное может стать явным.

- Что происходит, если заемщик не может вернуть деньги?

- В том случае, если заемщик вовремя не возвращает кредит либо не выплачивает установленные проценты и не хочет урегулировать спор во внесудебном порядке, единственной возможностью для кредитора принудить его к этому является обращение в суд общей юрисдикции с иском об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. В случае удовлетворения иска заложенное имущество будет реализовано способом, определенным судом, а вырученные средства в установленном количестве переданы кредитору.

Если заемщик не может погасить долг, но тем не менее имеет желание расплатиться с кредитором, взыскание, наложенное на имущество, может быть обращено во внесудебном порядке.

- Можно ли выселить человека на улицу, если он перестает обслуживать ипотечный кредит?

- В том случае, если залогом квартиры обеспечивался кредит, взятый на покупку этого имущества, именно это и произойдет. Как только заложенное имущество будет реализовано и новый собственник надлежащим образом оформит свои права, он может обратиться в суд с иском о выселении всех проживающих в такой квартире или доме без предоставления другого жилого помещения. В этом случае у суда не будет законных оснований отказать в удовлетворении таких требований. Вступившее в законную силу решение однозначно будет исполнено соответствующим судебным приставом-исполнителем. Такой опыт у этой службы имеется. В других случаях обращение взыскания на заложенное жилье не является основанием для выселения собственника, при условии, что он не имеет другого жилья, пригодного для постоянного проживания.

- А если человек прописал на новой жилплощади родственников, что делать с ними?

- При обращении взыскания на заложенное жилье члены семьи собственника могут быть выселены только в том случае, если они до заключения договора об ипотеке (или если они были вселены в дом или квартиру позже - до выселения) дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру при обращении на него взыскания. В других случаях их право пользования жильем сохраняется.

- Если банк обанкротился, кто будет залогодержателем моей квартиры?

- В случае банкротства кредитора дебиторская задолженность (в данном случае к ней относится долг заемщика) будет включена в конкурсную массу и реализована на открытых торгах третьему лицу. Именно это лицо заменит банк в кредитном обязательстве и, следовательно, будет являться залогодержателем имущества, переданного в обеспечение займа.

- А если я арендую квартиру у того же банка с правом выкупа жилплощади?

- Отчуждение недвижимого имущества, обремененного арендными обязательствами, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть договор будет действовать на прежних условиях, только в качестве арендодателя выступит новый собственник.

- Имеет ли смысл банку судиться с заемщиком? Сколь долго это может продолжаться? Можно ли намеренно затягивать дело?

- Кредитору, решившему обратиться в суд общей юрисдикции с иском об обращении взыскания на имущество, необходимо осознавать, что на рассмотрение спора при добросовестной работе суда уйдет минимум год. Если ответчиком и третьими лицами являются физические лица, при желании процесс может затягиваться бесконечно долго: люди могут постоянно болеть, заявлять ходатайства об истребовании документов, вызове свидетелей, проведении различных экспертиз, заявлять встречные иски. В каждом случае слушание дела, как правило, будет откладываться не менее чем на месяц. Поэтому истцу следует хорошо подготовиться к процессу и набраться терпения.

Записал Петр Кирьян