Как сдвинуть недвижимость

Елена Маковская
12 июня 2000, 00:00

Опыт банковской экспансии на рынок недвижимости

Европейский трастовый банк, традиционно обслуживающий предприятия аэрокосмической отрасли, расширяет сферу своих интересов. После кризиса, когда на рынке царило недоверие, банк начал разворачивать межбанковский проект - и выиграл эту партию. Следующий шаг - решение о выделении инвестиций в строительную индустрию - также выглядел нестандартным на фоне резкого падения цен на недвижимость. Летом прошлого года Европейский трастовый банк создал дочернюю компанию "Евротраст-недвижимость" и не пожалел об этом. О специфике бизнеса и планах компании "Эксперту" рассказал генеральный директор компании "Евротраст-недвижимость" Станислав Чемакин.

- Когда компания начинала свою деятельность, мы выбрали объектом для инвестиций рынок дешевого жилья. В тот момент спрос на офисы и элитное жилье существенно сократился, зато сохранялся устойчивый спрос на дешевое жилье. Поэтому первым направлением нашей деятельности стало участие в программах города, разворачивавшихся в районах массовой застройки - в Южном Бутове и Марьинском парке.

За реализацией проектов банк осуществляет четкий контроль. Наша компания со своей стороны организует цепочку от подготовки бизнес-плана до продажи готового жилья. Мы активно сотрудничаем с тридцатью крупнейшими московскими риэлтерскими фирмами. Это позволило с начала деятельности компании "Евротраст-недвижимость" реализовать весьма значительный объем жилья.

Сегодня мы расширяем спектр инвестиций в другие сектора рынка недвижимости. Дело в том, что доходность участия в муниципальных программах не очень высока в силу специфики этого сегмента рынка (дешевое типовое жилье). Правда, это обстоятельство компенсируется минимизацией риска для инвестора, поскольку правительство Москвы здесь выступает гарантом.

Осмотревшись на рынке, мы обнаружили, что кризис "заморозил" ряд весьма привлекательных строительных площадок. Где-то работа не продвинулась дальше оформления землеотводов, где-то уже началось возведение зданий и стихло по причине окончания денег. Нам удалось, к примеру, возобновить строительство прекрасного дома в Грохольском переулке, за институтом Склифосовского. Замечательный дом по индивидуальному проекту мы начали строить в Кунцеве на Ельнинской улице, в процессе рассмотрения еще целый ряд проектов.

- Какая рентабельность строительных инвестиций сегодня считается приемлемой?

- Приемлемой считается рентабельность вложений на уровне тридцати процентов. Самое главное для инвестирующих в стройиндустрию - надежный и отработанный механизм возврата инвестиций. Особенно это важно для банка, который просто не имеет права на потери при инвестировании.

- Вы не думаете об ипотеке?

- Наши специалисты внимательно следят за развитием ситуации с ипотекой. Как и некоторые другие энтузиасты, мы даже решались на определенные "пробы пера" - выдали несколько ипотечных кредитов. Чтобы быть в курсе последних достижений в этой области, мы обучаем специалистов по американским программам, сотрудничаем в этом направлении с фондом "США-Россия". Однако ситуация на финансовом рынке пока не позволяет воплотить ипотеку американского типа, в том числе и по причине отсутствия "длинных" и "дешевых" финансовых ресурсов. Сейчас, как мне кажется, гораздо быстрее можно реализовать паллиативный вариант, в котором значительное место занимают программы стройсбережений.

- Каков ваш прогноз относительно изменения цен на недвижимость?

- В среднесрочной перспективе мы ожидаем плавного повышения цен на рынке недвижимости. Последние несколько месяцев наблюдается повышение спроса на офисные помещения.

Самый сильный ценовой спад после кризиса затронул жилье средней категории. Элитное жилье демонстрировало невысокую чувствительность к рыночным переменам. Спрос на дешевое жилье, как уже говорилось, сохранился. Однако в настоящее время диспропорция ценовых соотношений постепенно уменьшается.

Надо сказать, что, несмотря на большой объем строительства в городе, на душу населения Москвы приходится в несколько раз меньше жилой площади, чем в большинстве других столиц мира. Так что о кризисе на этом рынке пока говорить рано.

- Считается, что ситуация на рынке недвижимости - индикатор состояния экономики. Согласны ли вы с данным утверждением?

- В принципе любой сектор экономики может стать в тот или иной момент времени индикатором ее состояния. Но рынок недвижимости я бы не отнес к индикаторам, поскольку он достаточно инерционный. Более правильно использовать другие сектора экономики в качестве индикатора для анализа тенденций на рынке недвижимости. Так, например, в США после бума на рынке высоких технологий цены на недвижимость в Силиконовой долине выросли в несколько раз за очень короткий промежуток времени. У нас ядром экономики считается ТЭК. Можно сделать, например, такой прогноз: поскольку цены на нефть растут, то с некоторым запаздыванием начнется рост цен на недвижимость. Эта тенденция роста уже прослеживается.