Теснота класса люкс

Наталья Васина
28 августа 2000, 00:00

Рынок нежилых помещений с трудом удовлетворяет спрос на дорогие офисы, а также дешевые магазины и цеха

Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов A и B (здания международного стандарта, соответственно, заново построенные и реконструированные) было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объемы свободных площадей (см. график) и стабилизировались цены.

После зимы средняя арендная ставка на офисы класса A пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) и срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Шанс удешевить "проживание" в элитном офисе сохраняется благодаря субаренде, однако ее доля на рынке постепенно уменьшается. Напомним, что субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договора аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешевые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих "длинных" договоров истек, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

На рынке офисной недвижимости устанавливается баланс между спросом и предложением. В связи с этим успешность каждой операции все больше зависит от профессионализма арендаторов и арендодателей. Так, снимая дорогостоящий офис, арендатор настаивает на регистрации сделки (раньше это делалось далеко не всегда) - это дает ему возможность в конечном итоге уменьшить налог на прибыль. Кроме того, если компания делает предоплату за 8-12 месяцев или является первым крупным арендатором здания, ей полагается скидка.

Владелец же помещения, который сразу после кризиса был готов за свой счет отделывать его и оплачивать все операционные расходы, сейчас жестко регламентирует свои услуги. Так, в арендную ставку может быть включен стандартный пакет услуг по внутренней отделке. Для класса А стоимость этого пакета - 250 долларов за метр, в эту сумму входят покрытие ковролином, установка подвесных потолков и стеклянных перегородок. Для класса В отделка предполагает просто косметический ремонт (стоимостью 120-150 долларов за кв. м). Включается стандартный пакет услуг в арендную ставку при условии, что договор аренды заключается на срок не менее трех лет.

Поведение владельца меняется и в отношении распространившейся до кризиса традиции rent free - освобождения от уплаты арендной ставки на период от трех до шести месяцев. Сейчас минимальный срок rent free сокращен до одного месяца, а максимальный предоставляется только при условии длинного выгодного договора с вероятным условием продления.

Богатые тоже расслаиваются

Впрочем, спрос в дорогом сегменте офисного рынка растет неравномерно. Скажем, в 1999 году максимальное количество сделок (более 40%) приходилось на небольшие офисы классов A и B, площадью менее 200 кв. м. Сейчас пик интереса, по наблюдению риэлтеров, переместился на просторные офисы. В классе B наибольшим спросом пользуются помещения площадью 400-500 квадратных метров при ставке аренды 400-450 долларов). Что же касается класса A, то там растет ажиотаж вокруг самых "крутых" бизнес-центров категории А1. Это офисы в зданиях, управляемых по международным стандартам, с планировкой помещения, продуманной до мелочей, и с изысканной отделкой.

Так, сейчас завершается сдача в аренду офисного центра "Голутвинский двор" общей площадью почти 14 тыс. кв. м. Типовой размер одного этажа - полторы тысячи кв. м. Часть помещений сняла группа "Ренессанс-страхование", о свободных площадях ведутся активные переговоры с потенциальными арендаторами. Аналогичная картина в комплексе "Форум-3", где, в частности, арендовала помещения компания "Русский алюминий". "Сейчас у нас возникает проблема. Крупные компании желают снять помещение в несколько тысяч квадратных метров, а мы не можем предложить достаточное количество подходящих вариантов, поскольку возможностей получить большие помещения на одном этаже или в одном здании становится все меньше, - утверждает Елена Тотмакова, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis. - Практически все крупные здания либо арендованы, либо проданы".

Другое свидетельство "расслоения" богатых арендаторов - переход многих компаний от аренды к покупке офисных помещений. Хотя в общем количестве сделок число договоров купли-продажи пока не превышает одного процента, они становятся преобладающими, когда речь идет о больших офисах. Так, во втором квартале этого года приобретенные в собственность офисы (по площади) дали более половины всего прироста спроса (24%).

По данным агентства "Бест-недвижимость", при покупке офиса наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания в центре. Самая крупная сделка второго квартала - покупка компаний "Славнефть" особняка площадью 13600 кв. м на Пятницкой улице. В общем количестве сделок купли-продажи доля отдельно стоящих зданий составляет 30%. Следующие по популярности - офисные помещения площадью 100-200 кв. м и небольшие магазины, на долю которых приходятся по 25% совокупного объема сделок купли-продажи. Цены на покупку колеблются в пределах 1900-2200 долларов за метр в классе A, и 1200-1500 долларов - в классе В (для сравнения: один квадратный метр в неотремонтированном институтском здании класса C стоит менее 1000 долларов).

Роста цен не будет

Вероятный рост арендных ставок риэлтеры прогнозируют осторожно. С одной стороны, по их мнению, цены испытывают "давление снизу", поскольку увеличивается спрос. С другой стороны, деловая активность девелоперов обещает пропорциональный прирост предложения. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 1999 году появилось порядка 85 тысяч метров офисных помещений класса A и примерно столько же ожидается в этом году. Всего же офисов, соответствующих международным стандартам качества (классы А и В), в этом году планируется ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м. Это примерно в полтора раза увеличит общий объем рынка элитных офисов в Москве.

Правда, застройщики не спешат вводить в строй уже законченные объекты и намерены сделать это лишь в январе 2001 года. Это связано с тем, что правительство приостановило действие федерального закона "О внесении изменений в закон РФ 'О налоге на добавленную стоимость'" от 3 декабря 1999 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию строительным объектам вычитаются из сумм налога, подлежащего взносу в бюджет, и срок его введения отсрочен на год.

Недавно у застройщиков появился еще один повод для беспокойства - главный архитектор Москвы Алексей Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство офисных комплексов площадью свыше 5 тыс. кв. м в центре столицы, объясняя это необходимостью создания единой системы парковочного пространства для автомобилей. "Если эта идея будет реализована, то в течение двух-трех лет резко возрастет спрос на офисные комплексы, где можно арендовать большие объемы площадей. Это вынудит застройщиков отказаться от архитектурных изысков и планировать новые офисные центры так, чтобы использовался эффективно каждый квадратный метр", - полагает Гайк Нерсесян, начальник отдела исследований рынка компании Colliers HIB. Правда, среди риэлтеров ходят слухи, что заявление Кузьмина - своего рода рекламный трюк, имеющий целью привлечь арендаторов к проекту "Москва-Сити", где размер застройки не ограничивается.

Иностранные инвестиции в строительство по-прежнему идут туго. Даже те инвесторы, проекты которых уже начали осуществляться, занимают выжидательную позицию и замораживают строительство офисных зданий. Например, компания "Энка", выступавшая в роли девелопера комплекса "Павелецкая Плаза", так и не перешла к третьей фазе строительства. То же касается и двух проектов "Атена Груп" - "Центра на Арбате" и офисного здания около гостиницы "Балчуг Кемпински".

Бум на первых этажах

Перемены на рынке торговых помещений начались в середине прошлого года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в "спальные" районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. кв. м) торговых центров на окраинах города недалеко от близлежащих станций метро, в частности, сетей супермаркетов - "Рамстор", "Седьмой континент" и "Перекресток". Аналогичные планы у торговых компаний "Партия-Домино" и "Спорт-мастер".

Теперь заполнение явных пустот для торговли, похоже, заканчивается. Свободные площади еще предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в бойких местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, "Петровский пассаж" или "Рамстор", где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в прошлом году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 300-800 долларов.

И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растет медленно. Так, за 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. В этом году введено в строй всего два крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса "Гранд Стор" на Можайском шоссе площадью 89 тыс. кв м и торговый центр шведской мебели "ИКЕА" в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта этого года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, по данным агентства "Бест-недвижимость", примерно 75% спроса приходятся на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

Рост спроса на недорогие площади замечен и на рынке производственных и складских помещений. По данным компании РЗК, особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Новинка этого года - очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например подведенными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратный метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближнем Подмосковье (всего 2 тыс. га), и нового строительства в ближайшем будущем не предвидится. В этом году планируется ввести в строй единственный в Москве производственный комплекс международного класса - финский "YIT Техно Парк" площадью 170 га.