То, что вне зависимости от кризисов, перестроек и реформ в Москве ежегодно возводится около трех миллионов квадратных метров жилья, всегда было одним из козырей столичных властей. В этом году "козырь" оказался бит - впервые за многие годы построено не просто меньше обещанного (а в начале уходящего года строители планировали возвести жилья на 12% больше обычного), но даже на 10% меньше названных традиционных трех миллионов.
Спрос же на жилье вырос. Образовавшийся в результате дефицит предложения, вполне естественно, привел к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Заметнее всего подорожали за последние полгода самые дешевые квартиры - в панельных многоэтажках в районах массовой застройки. Везде наибольшим спросом пользуются однокомнатные - их скупают еще на стадии возведения фундамента. Так, сейчас однокомнатные квартиры в Марьине продаются по цене 430-500 долларов за метр, а в Жулебине - по 510-600. Это примерно на 20-25% дороже, чем в начале года. Самое дешевое на сегодня жилье предлагается в Южном Бутове - от 410 долларов за квадратный метр.
Несмотря на значительный рост цен и при этом ухудшение качества строительства (в условиях аврала столичные строители превзошли сами себя, умудряясь сдавать дома с незаделанными швами в межэтажных перекрытиях), одно- и двухкомнатные квартиры в районах новостроек уходят "с колес". Уже сейчас наполовину раскуплены квартиры в типовых домах, которые будут сданы в лучшем случае к середине будущего года.
Таким образом, ждать изменения ситуации в лучшую для покупателя сторону в этом секторе рынка бессмысленно - самые дешевые квартиры будут дорожать и в дальнейшем.
Вот что сообщила нам Ирина Сергеева, коммерческий директор компании ДСК-1: "Московские власти поставили перед застройщиками задачу обеспечить ввод муниципального жилья в начале и первой половине будущего года. Строительством же жилья на продажу компании смогут заняться только после того, как выполнят задание столичного правительства. Поэтому в начале 2001 года не исключен дефицит жилья и, как следствие, предвидится рост цен".
Что же касается относительно более дорогого (за счет большей по сравнению с панельными домами площади квартир или из-за более высокой стоимости каждого метра в них) жилья, то здесь ажиотажа не наблюдается. Хотя цены поднялись и на такие апартаменты.
Прежде всего это относится к недорогим монолитным домам в обжитых спальных районах - вроде Отрадного или Коломенского (такие дома здесь постепенно вытесняют панельные многоэтажки). Так, в ценовом секторе от 700 до 900 долларов за метр удорожание составило в среднем 5%. Причем наибольшим спросом пользовались проекты, ориентированные на "панельного" покупателя. То есть рассчитывающего на "апартаменты", только чуть больше стандартных. Один из удачных примеров таких дешевых монолитов - башня в 42-м квартале Марьина, где из 240 квартир 144 -. это "однушки" площадью до 50 метров и кухней в 9,5 кв. м. При цене в 600 долларов за квадратный метр эти квартиры разошлись буквально на ура за полгода.
В динамике цен на более дорогие дома -. так называемые здания "эконом-класса" (1000-1500 долларов за кв. м) трудно увидеть какую-либо определенную тенденцию. Все зависит от удачности самого проекта. Если дом расположен в центральной части города, в удачном с точки зрения экологии месте, то квартиры в нем хорошо распродаются, поднимаясь в цене по мере заселения на 5-10%. Если же дом построен в шумном месте, добираться до него сложно, да к тому же поблизости возводится еще одно такое же здание - цены на квартиры падают.
Так случилось в этом году с домами "эконом-класса" в Кунцеве. Здесь за последнее время появилось сразу несколько полуэлитных комплексов. В результате стоимость квартир во всех домах ощутимо понизилась - с 1700-1900 долларов в начале года до 1100-1300 долларов к декабрю. Но даже это не ускорило темпы продаж.
Некоторые исключения (например, башня на улице Крылатские Холмы, 15, где квартиры только дорожают), лишь подтверждают общее правило: в этом ценовом секторе столичной недвижимости на сегодняшний день наблюдается избыток предложения. Соответственно, продавцы вынуждены будут либо и дальше сбрасывать цену, либо - это в первую очередь относится к только разрабатываемым проектам данного класса - повышать комфортность предлагаемого жилья за счет улучшения технической оснащенности дома (централизованное кондиционирование, собственное теплоснабжение и т. д.).
Практически на неизменном уровне остались цены на самое дорогое - от 2500 долларов за метр - жилье. Что и неудивительно. Такого уровня здания на рынке появляются редко - по три-четыре в год, и их потенциальный покупатель прекрасно представляет себе, за что он согласен платить.
Вторжилье
Аналогично положению на первичном рынке развивалась ценовая ситуация и на рынке вторичном.
Больше всего за прошедший год подорожало самое некачественное жилье - то есть пятиэтажки и близкие к ним по уровню комфорта брежневские девятиэтажки. По данным агентства "Тригон", быстрее всего росли в цене однокомнатные квартиры в "хрущобах", построенных на непрестижном востоке и юго-востоке столицы. В начале года здесь вполне реально было приобрести "однушку" за 14-15 тысяч долларов, сейчас же минимальная цена - 18 тысяч долларов. То есть столько же, сколько стоят здесь аналогичные новые квартиры (правда, без отделки).
Такой факт вполне объясним: самый небогатый покупатель, столкнувшись с дефицитом дешевого жилья на первичном рынке, вынужден был переориентироваться на жилье "сэконд-хэнд".
Рост спроса на "хрущобы" вызван также и тем, что в нынешнем году столичные власти в 1,5 раза увеличили количество панельных пятиэтажек, подлежащих сносу. Соответственно, шансы переселения их обитателей в новые дома существенно возросли.
Впрочем, по мнению риэлтеров, нынешний уровень цен на пятиэтажное жилье - это почти предел. Ведь удорожание квартир в "хрущобах" практически сравняло их по цене не только с новостройками, но и с гораздо более привлекательным типовым жильем 80-х-середины 90-х годов постройки.
Рассказывает Борис Соловьев, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В связи с удорожанием самых дешевых квартир - прежде всего в панельных пятиэтажках, самые необеспеченные покупатели постепенно начинают ориентироваться на типовые 12-, 16-, 17-этажные дома конца 70-х-80-х годов постройки. Они существенно отличаются от 'хрущоб' по качеству, но не очень сильно по цене - 600-800 долларов за метр".
Следующую за типовым жильем ценовую нишу на вторичном рынке сегодня прочно заняли еще недавно престижные "сталинские" дома. Жилье здесь постепенно падает в цене - уж слишком велики затраты на приведение его в порядок (речь идет прежде всего о затратах на замену коммуникаций) и слишком неоднороден социальный состав их жителей.
Борис Соловьев комментирует это так: "За прошедшие полгода падение спроса на 'сталинское' жилье стало очевидно всем. Причем даже в таких престижных местах, как Кутузовский, Ленинский или Ленинградский проспекты. 'Сталинкам' в этих районах появляется в последнее время все больше альтернативных вариантов в виде современной точечной застройки. И как результат - жилье в 'сталинских' домах прочно застаивается на рынке".
Ликвидными могут считаться только те из построенных в послевоенное десятилетие квартиры, цену на которые хозяева устанавливают не выше 900 долларов за метр. Да и то при соблюдении ряда других условий: хороших соседей, более или менее приличного ремонта, удачного местоположения и бетонных (а не деревянных, делающих невозможной существенную перепланировку) перекрытий.
Давление со стороны квартир "эконом-класса" и появление по-настоящему элитного жилья привело также к падению престижа цэковско-совминовских домов. И если год назад квартиры в них продавались из расчета среднем 2500 долларов за метр, то сегодня и 2000 долларов отпугивают покупателя, каковым сейчас чаще всего выступает разбогатевший провинциал - его представления об элитном жилье застыли на уровне начала 90-х.
Там, у горизонта
В своих прогнозах развития ситуации на рынке жилья риэлтеры на удивление едины: цены будут расти и дальше. Но не лавинообразно, а постепенно - вместе с ростом доходов потенциального покупателя.
Денис Колокольников, начальник отдела по работе с клиентами агентства "Контакт-недвижимость", оптимистичен: "Я не вижу оснований для резкого роста цен. В будущем году он должен сохраниться на нынешнем уровне - 1-1,5 процента в месяц".
Причины для роста цен буквально во всех секторах жилищного рынка действительно есть.
Первая из них - прекращение в Москве массовой застройки. Для нее просто не осталось места. (Единственное исключение -. новый район Куркино, находящийся за МКАД. Однако типовое жилье здесь возводиться не будет вовсе, а потому цены на квартиры в здешних монолитно-кирпичных домах уже сейчас, когда их строительство находится на стадии возведения фундаментов, стартуют с отметки 600 долларов за метр).
Строить, следовательно, будут на месте сносимых пятиэтажек, выводимых за город вредных производств. Кроме того, будут уплотняться существующие застройки. А это заведомо дороже -. из-за трудности подведения коммуникаций и более высокой стоимости земли в уже обжитых районах.
Следующая причина - иллюстрация из экономического пособия о вреде монополизма. В этом году был образован Московский строительный союз, куда вошли все основные домостроительные организации города. На их долю приходится около двух третей возводимого в столице жилья. Руководители МСС не скрывают, что одна из основных целей организации - проведение единой ценовой политики. В кулуарах, без диктофонов это обтекаемое выражение расшифровывается просто: цены будут расти.
Риэлтеры с уверенностью говорят о росте цен на самое недорогое, панельное, жилье. Стоимость квартир в монолитных и монолитно-кирпичных башнях будет зависеть от качества каждого отдельного проекта. Лучше всего продаваться (и соответственно, дорожать) будут квартиры в самых "примитивных" монолитах, отличающихся от панельных аналогов только чуть большей площадью квартир. И то при условии отсутствия конкуренции -. то есть появления поблизости другого такого же "монолита" или панельной новостройки.
Сложнее обстоит дело с прогнозами относительно более дорогого жилья - домов "эконом-класса". Здесь опять-таки все зависит от привлекательности каждого конкретного объекта. Наилучшие шансы на рынке окажутся у тех зданий, которые будут возводиться в престижных районах и обладать набором характеристик, типичных для более дорогого, по-настоящему элитного жилья.
Предсказуемость роста цен на жилищном рынке выгодна не только продавцу, но и покупателю. Это подчеркнул и Борис Соловьев: "Стабильный рынок на фоне плавного подъема цен - самый благоприятный период для всех, кто собирается проводить какие-либо операции с жильем. Продавцы могут выставлять свои квартиры тогда, когда у них появляется такая необходимость, заранее зная, сколько смогут получить. Покупатели - спокойно скопить необходимую сумму. Кроме того, недвижимость в такой ситуации можно рассматривать как объект вложения средств, что практически исключается при резких скачках цен".
