Да бросьте вы этот Земельный кодекс!

Александр Привалов
научный редактор журнала "Эксперт"
15 января 2001, 00:00

Снимите лучше мораторий с 17-й главы Гражданского...

Последние недели прошлого года ознаменовались бурным оживлением разговоров о земельной реформе. В январе этот вопрос будет обсуждать президиум Госсовета, потом, вероятно, сам Госсовет, вслед за чем, как заявили в администрации президента, "возможна резкая активизация законотворческой работы в сфере земельного права". Казалось бы, пора бить в ладоши: едва ли не самая запущенная правовая проблема вот-вот начнет разрешаться! Однако с аплодисментами лучше погодить. Правильно ведь говорит премьер Касьянов: "Закон о земле - один из самых чувствительных законов, где ошибаться нельзя". Как бы от этой самой активизации хуже не стало.

Беда в том, что вопрос о введении частной собственности на землю до истерики политизирован и нигде, за исключением узкопрофессиональных кругов, не рассматривается по существу. Одни при словах "купля-продажа земли" заходятся от восторга, другие - от ярости, вот и все обсуждение. Многие уже годы боданий вокруг этой проблемы дали всего два непробиваемых постулата. Во-первых, что вопрос о купле-продаже сельхозугодий должен быть рассматриваем отдельно; во-вторых, что земельный вопрос следует разрешить принятием Земельного кодекса. Первый постулат верен, второй - нет.

С законом о купле-продаже сельхозугодий, видимо, и вправду, торопиться не следует. Для такой огромной страны, как Россия, на федеральном уровне имело бы смысл принимать по этому поводу лишь рамочный, да к тому же очень "просторный" рамочный закон. И едва ли стоит поднимать страшную возню вокруг такого закона, если уже в целом ряде регионов (первыми были Саратовская область и Татария) вопрос решается и без него. Быть может, на первое время Кремлю достаточно было бы просто намекнуть субъектам федерации, что в этом вопросе Конституцию России можно исполнять самостоятельно.

Да и по сути, куда важнее и необходимее вовлечение в оборот не сельскохозяйственных, а других земель - в городах, в промышленных зонах. Воспрянет ли от частной собственности на землю сельское хозяйство России, вопрос весьма гадательный - то есть со временем-то, надо думать, воспрянет, а быстро - наверняка нет. А вот всем прочим отраслям народного хозяйства с развитием рынка недвижимости сразу станет легче.

И тут мы напарываемся на второй постулат. Обратите внимание: речь все время идет о праве частной собственности на землю, о принятии или непринятии Земельного кодекса; о недвижимости же говорят в придаточных предложениях. Между тем в ней вся суть: рынок недвижимости (а объект недвижимости есть неразрывное единство участка земли и имеющихся на нем зданий и сооружений) означает появление в нашем обиходе сладкого слова "ипотека", означает, что наш фабрикант или торговец сможет наконец кредитоваться на условиях, хоть отдаленно сравнимых с теми, какие без всякого труда получает его зарубежный конкурент. И для того, чтобы это произошло, никакой Земельный кодекс не нужен - достаточно снять мораторий с 17-й главы ГК ("Право собственности и другие вещные права на землю").

Нет, потом понадобится еще очень многое: подправить, а частично - принять законы, позволяющие создать систему обслуживания интересов участников рынка недвижимости и фискальных интересов государства. Тут необходимо обеспечить: учет объектов недвижимости, регистрацию прав на них, контроль за осуществлением прав и обязанностей владельцев недвижимости по ее использованию и строительному изменению и, наконец, налогообложение недвижимости на основе ее рыночной стоимости. Но базу для всего этого 17-я глава даст.

А Земельный кодекс (ЗК) не нужен как минимум по трем причинам. Во-первых, их нигде, кроме Северной Кореи, нет (акты с подобными названиями есть в нескольких странах, но они носят весьма скромный характер: так, в Турции ЗК регулирует использование сельскохозяйственных земель, в Швеции - вопросы госрегистрации земельных участков) - нам он зачем понадобился? Все доселе имевшиеся проекты просто отхватывали куски чужого правового поля: у гражданского законодательства - оборот недвижимости, у приватизационного - распоряжение государственной недвижимостью, у природоохранного - некую "охрану земель". У всех них был ровно один смысл: запретить оборот земли. ЗК, который разрешит оборот земли, не будет иметь даже такого смысла.

Во-вторых, нам нечего кодифицировать. Умные люди сейчас качают головами: мол, поторопились с принятием Налогового кодекса, эта отрасль законодательства еще не сложилась. Так вот, отрасль постсоветского земельного права и не начинала формироваться - из чего родится разумный кодекс?

В-третьих, именно поэтому наш ЗК будет (во всяком случае, все до сих пор известные проекты - были) в огромной степени порождением советского земельного права и навяжет владельцам недвижимости массу более или менее катастрофических болячек - вплоть, например, до внесудебного изъятия земли - в варианте, принятом позапрошлой Думой и заветованном Ельциным, было и такое.

И вот до принятия этого ненужного и почти наверняка вредного документа на остро нужной главе ГК лежит мораторий!

В декабре фракция СПС вынесла на голосование законопроект о введении в действие 17-й главы ГК - законопроект не прошел: 201 голос "за" вместо нужных 226. Говорят, что одна из прокремлевских фракций ("Единство") проголосовала "за", другая - "против". По точно такому же поводу граф А. К. Толстой язвительно писал М. Н. Лонгинову: "Дорогой двойственной ты шел, /Но был от Януса отличен: /Как государственный орел, /Ты был двуглав, а не двуличен"...

Остается уповать на то, что разрабатываемый сейчас в Минэкономразвития новый проект ЗК будет вреден в минимальной степени - ведь в том, что его примут, сомнений нет.