В конце января Госдума большинством в три голоса приняла в первом чтении законопроект о введении в действие главы 17 Гражданского кодекса РФ, регулирующей права собственности на землю. Документом предусматривается, что собственник земельного участка имеет право его продавать, дарить, завещать, отдавать в залог или предоставлять в аренду.
Многолетняя задержка с принятием этого важнейшего для развития частного бизнеса документа объясняется небольшим пунктом в тексте статьи, согласно которому она вступает в силу только после принятия Земельного кодекса. Принятие последнего, в свою очередь, застопорилось на вопросе о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения, вокруг которого уже шесть лет идут дебаты, бессмысленные и беспощадные. Левые фракции, вооружившись лозунгом "земля должна принадлежать тем, кто ее обрабатывает", старательно запугивают население скромным, но весьма эффективным набором страшилок: богатые новые русские и иностранцы скупят по дешевке всю землю у "честных тружеников", застроят пашни коттеджами, и в результате все мы помрем с голодухи. Несмотря на явную бредовость подобных предсказаний, вопрос о сельскохозяйственных землях тормозит земельную реформу надежнее любых логических доводов и реальных примеров процветания бывших социалистических стран из Восточной Европы.
Одним из наиболее трагических результатов зависания ситуации с рыночным статусом земли стала существующая сегодня неразбериха в законодательстве о недвижимости. Например, статья 132 Гражданского кодекса утверждает, что в состав предприятия как имущественного комплекса "входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки...". Между тем реально недвижимость в России в духе советской законодательной традиции остается искусственно разорванной на "землю" и "строения". И если права собственника на строения законом еще худо-бедно защищаются, то в отношении земли этого сказать никак нельзя.
Тем временем сделки по купле-продаже земельных участков в России все-таки совершаются на страх и риск коммерсантов. По данным Минюста, только в прошлом году в стране было зарегистрировано более миллиона сделок с земельными участками при фактическом отсутствии правовых норм в этой сфере. Очевидно, что законодательство намного отстало от жизни.
Недвижимость тронулась
Принятие 17-й главы ГК не только сделает рынок земельных участков легальным, но может существенно поддержать рост отечественной экономики. Во-первых, через привлечение инвестиций: благодаря легальной возможности отдавать земельные участки в залог российские предприятия смогут привлекать банковские кредиты на нормальных условиях. Сейчас неопределенность в земельном законодательстве и связанные с этим риски приводят к тому, что иностранные банки, как правило, предлагают российским предприятиям лишь небольшие по объему кредиты на короткие сроки и под более высокие, чем существующие рыночные ставки, проценты. Да и отечественные инвесторы не спешат вкладывать деньги в российскую промышленность.
Во-вторых, включение стоимости земельных участков в активы компаний существенно повысит их рыночную стоимость, что может стать хорошим стимулом для развития отечественного фондового рынка, который сегодня не без оснований называют рынком фиктивного капитала, поскольку он не обеспечен одним из базовых реальных активов - недвижимостью. По самым оптимистичным оценкам экспертов, на сегодняшний день только 3-4% приватизированных предприятий выкупили свои земельные участки, так что "рыночная стоимость" российских эмитентов ничего общего не имеет с тем, что понимается под этим термином в развитых странах.
В-третьих, сдача в аренду не используемых предприятиями свободных земельных участков обеспечит им дополнительный приток живых денег и пополнение оборотного капитала, дефицит которого по-прежнему остается одной из главных бед российской промышленности.
Наконец, рынок недвижимости может прекрасно выступить в роли "стерилизатора" денежной массы, которую сегодня вынужден эмитировать Центробанк для поддержания стабильного курса доллара. Достаточно сказать, что потенциальный объем земельного рынка страны эксперты оценивают в 5 трлн долларов.
Разумеется, для создания полноценного рынка недвижимости в стране одной главы Гражданского кодекса совсем не достаточно. В будущем необходимо будет принять законы, подробно регулирующие взаимоотношения участников рынка недвижимости и государства, включая вопросы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. В частности, вряд ли может считаться нормальной ситуация, когда ГК и Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают, что регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сам факт перехода таких прав от одного владельца другому. Это по сути означает требование двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем дополнительно зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю. Абсурд, да и только.
Придется решать вопрос и о налогообложении сделок с недвижимостью на основании ее рыночной стоимости. В настоящее время налоговой базой является площадь участка, а ставка земельного налога в городах устанавливается в зависимости от численности населения и региона, а конкретный размер ставок налога определяется в первую очередь издержками коммунального строительства в том или ином городе. Теперь придется определять реальную ценность каждого участка для конкретного владельца при определенном варианте его использования, что является непростой методологической задачей.
Далее. Для налогообложения, купли-продажи, кредитования и наследования нужна общепризнанная единая методика оценки земли, которой у нас нет. Сегодня предлагается три базовых способа оценки: первый - восстановительный, или затратный (сколько стоит возвести объект, аналогичный оцениваемому, в текущих ценах); второй - прямое сравнение рыночных аналогов; третий - оценка ожидаемого или фактического дохода от эксплуатации объекта за определенный срок. Ни один из этих способов не является стопроцентно достоверным, так что и здесь предстоит немалая работа.
И наконец, необходимо внести дополнительные изменения в тот же Гражданский кодекс. Речь, в частности, идет о пункте 3 статьи 129, которая устанавливает, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой "оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах". Сохранение этого положения, бесспорно, сохраняет и все существующие сегодня риски владения землей.
Год на созревание
Несмотря на явное оживление земельной реформы, на сегодняшний день открытым остается вопрос о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения. Мало того, что он остался за рамками 17-й главы ГК, но еще и Госсовет на последнем своем заседании решил подготовить и внести для обсуждения в Госдуму лишь проект Земельного кодекса рамочного характера, который также не будет регулировать коммерческий оборот сельхозугодий. Ожидается, что уже в феврале материалы по новому Земельному кодексу будут переданы в правительство, которое рассмотрит их ближе к концу месяца, а затем проект кодекса поступит в Госдуму.
Пока же, по словам губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, создана рабочая группа, которую возглавит белгородский губернатор Евгений Савченко. Эта группа, по словам г-на Савченко, будет готовить "все предложения", собирать различные мнения относительно частной собственности на землю, пытаясь найти компромиссный вариант, на основании которого в течение года будет подготовлен отдельный законопроект, регулирующий куплю-продажу сельскохозяйственных угодий. "Главное, - считает Владимир Яковлев, - что в земельном вопросе нет кавалерийского наскока, а обеспечивается аргументированный подход к проблеме". С этим заявлением трудно не согласиться. "Эксперт" уже отмечал (см. N1-2 за 2001 год), что поспешность в деле регулирования оборота сельскохозяйственных земель может принести гораздо больше вреда, чем пользы. А так, глядишь, в регионах накопят опыт торговли сельхозугодьями, и останется только закрепить эти наработки федеральным законом. Что будет самым эффективным и безболезненным способом решения сложной и деликатной проблемы.
В подготовке статьи принимала участие Вера Бойцова
