Кубы и метры

Марина Дрыганова
5 марта 2001, 00:00

На столичном рынке жилья грядет большой передел. Появились новые игроки, которые умеют строить дома на 30% дешевле

Московский рынок жилья - самый крупный в стране. На его долю приходятся, по разным оценкам (одни из которых учитывают индивидуальное строительство, другие нет), от 40 до 55% всего российского жилищного строительства - это если брать в натуральном выражении, то есть в квадратных метрах. Если же оценивать место московских новостроек в деньгах, то картина получается еще более моноцентричной - себестоимость строительства жилья в столице примерно в два раза выше, чем в среднем по России.

В течение последних десяти лет в Москве ежегодно возводится от 3 млн до 3,5 млн кв. м жилья (последняя цифра официальная и, по оценкам независимых экспертов, на 300-350 тыс. кв. м больше реальной). При средней себестоимости строительства одного метра в 250-300 долларов получается, что объем этого рынка составляет от 875 млн до 1,05 млрд долларов в год. Конечно, цифра эта весьма приблизительна - хотя бы потому, что оценки себестоимости строительства весьма относительны, не говоря уж о прибыли: реальный ее размер ни один застройщик не приводит даже в приватных беседах. И тем не менее названный размер денежного оборота на рынке столичных новостроек не подвергается сомнению никем.

Раздел этого денежного пирога со времен социализма кардинальным изменениям не подвергался.

По словам Константина Гусакова, генерального директора управляющей строительной компании "Стольный град", "несмотря на сложные и опосредованные схемы финансирования жилищного строительства в Москве, основным заказчиком здесь выступает город (читай: столичное правительство. - 'Эксперт'). А основным получателем этих денег - в той или иной степени подконтрольные ему структуры".

Сейчас из названных 3,5 млн кв. м столичных новостроек около 2 млн кв. м приходятся на домостроительные комбинаты (в конце прошлого года они объединились в Московский строительный союз - за ним закреплены районы массовой застройки и старые спальные части города), возведение еще около 1 млн кв. м инвестирует департамент внебюджетной политики строительства (входит в структуру правительства Москвы, застраивает преимущественно центр и ведет точечное строительство в обжитых районах), и только оставшиеся 300-500 тыс. кв. м отдаются в руки частных застройщиков и инвесторов. Доля последних растет, но не очень заметными темпами (по разным оценкам, на 3-5% за последние три года).

Подобная структура строительства и инвестирования обусловлена технологической базой всего отечественного, в том числе и московского домостроения.

Черемушки

Начало массовому домостроению у нас в стране было положено в середине 50-х годов после посещения Никитой Хрущевым Франции, где он и увидел впервые панельные пятиэтажки, которые, как пирожки, пекли домостроительные комбинаты (ДСК). Идея постановки строительства на конвейер был реализована в СССР в кратчайшие сроки - к середине 60-х годов ДСК появились повсеместно, а советское домостроение стало на 80% панельным. Таковым оно, по большому счету, остается до сих пор.

Средняя себестоимость строительства одного метра типового жилья в Москве составляет 250-300 долларов. Общий объем московского рынка - примерно 1 млрд долларов в год

Сегодня организации, занятые возведением панельного жилья (три ДСК, СУ-155, СУ-83, "Мосстроймеханизация-5", "Мосфундаментстрой-6"), объединены в Московский строительный союз (МСС). На его долю, как уже было сказано, приходятся около 2 млн кв. м возводимого жилья ежегодно. Земля под строительство и прокладка всех инженерных коммуникаций к возводимым ими кварталам новостроек оплачиваются правительством столицы. И хотя формально все члены МСС - независимые от мэрии юридические лица, на самом деле степень их взаимной зависимости очень велика.

Дело в том, что столица на сегодня - единственный город в стране, где до сих пор продолжается практика массового бесплатного выделения жилья очередникам. На эти цели ежегодно предоставляются около 400 тыс. кв. м жилья. Еще около 800 тыс. кв. м опять-таки бесплатно выделяются переселенцам из сносимых пятиэтажек. Понятно, что бесплатность в обоих случаях очень условная. Как говорит Ирина Сергеева, первый вице-президент МСС, "фактически стоимость строительства так называемого бесплатного жилья закладывается в рыночную цену коммерческих новостроек, реализуемых на свободном рынке".

Оформляться такой, по сути дела, бартер может по-разному: как зачет жилья за право аренды земли под строительство, как долевой раздел - суть от этого не меняется: значительная часть московского жилищного рынка живет по зачетно-бартерным схемам. И, как всегда при таких схемах, зависимость их участников друг от друга очень велика. ДСК за свою не слишком качественную продукцию (а большинство серий выпускаемых ими панельных домов были спроектированы еще лет десять и больше назад) получают от города землю и гарантированный заказ, столичные власти - сравнительно недорогое жилье и возможность обеспечения работой свыше 600 тыс. человек (именно столько занято на стройках МСС). По сути своей это замкнутый круг.

Константин Гусаков: "Социальных программ такого масштаба, какие сегодня реализуются в Москве, нет больше нигде в развитом мире. Живые деньги для их обеспечения у столичных властей в ближайшие годы вряд ли появятся. И наличие структур, не способных выжить на свободном рынке, но прекрасно чувствующих себя при бартере и зачетах, - неизбежное условие выполнения непомерных социальных обязательств".

Вторая причина, консервирующая нынешнее распределение денежного оборота на столичном рынке жилья, - ограниченный срок жизни панельных домов.

Первые из них, пресловутые пятиэтажки, были рассчитаны на 30-50-летнюю эксплуатацию. Нынешние панельные многоэтажки - на 70-100 лет. Иными словами, строя сейчас типовые дома, ДСК заранее обеспечивают себя работой на будущее. В мэрии не скрывают, что следом за "хрущобами" под снос пойдут девятиэтажные дома. И так далее.

Нерушимой стеной

А между тем уже в то время, когда Никита Хрущев выбирал, по какому пути пойти отечественному массовому домостроению, в мировой практике вовсю развивалась другая, отличная от сборно-панельной, технология строительства.

Желая соблюсти социальные нормы, правительство Москвы способствует повышению рыночных цен на недвижимость: стоимость строительства так называемого бесплатного жилья закладывается в рыночную цену коммерческих новостроек

Если не вдаваться в технические тонкости, ее суть в следующем. Домостроительные комбинаты с их громадными производственными площадями не нужны - монолитно-бетонный каркас дома возводится на месте. Таким образом достигается минимум двукратная экономия на транспортных расходах (компоненты бетона не завозятся сначала на ДСК, а уж оттуда - непосредственно на стройплощадку). К тому же появляется возможность любой внутренней компоновки дома - опалубку для заливки бетона можно расставлять практически как угодно, что невозможно при конвейерном способе производства на комбинате.

А последнее особенно важно для выполнения столичными властями своих социальных программ. Дело в том, что состав очередников и переселенцев постоянно меняется. Сегодня для решения их проблем нужно больше однокомнатных и меньше двухкомнатных квартир. При панельном домостроении гибко реагировать на такие изменения невозможно - дом будет возведен с таким набором квартир, каким его спроектировал годы назад архитектор. Переделки здесь возможны минимальные - шаг (то есть расстояние между несущими стенами, передвигать которые нельзя) в панельных домах невелик. Обычно это шесть метров. Условно говоря, максимальная площадь помещения в панельном доме - 36 квадратных метров. Разбить эту площадь на части можно, увеличить - нет. В домах из монолитного железобетона шаг больше - до восьми метров. Соответственно шире и возможность перепланировок.

Собственно монолитно-бетонное домостроение для России не новость. В последние десять лет оно развивается достаточно бурно (практически все нетиповое строительство, которое сейчас ведется в Москве, - это монолитный бетон). Однако в последние два года в этом секторе домостроения произошли существенные изменения, позволяющие говорить, что на рынке массового строительства готовится революция, результатом которой может стать постепенное вытеснение ДСК. Что позволяет сделать такой вывод?

Lego для взрослых

То, что сборные панельные дома отживают свой век, стало ясно уже давно. Первая попытка изменить сложившиеся пропорции в домостроении была предпринята еще в середине 70-х годов. Во Франции (по непонятном причинам ставшей для советских властей образцом решения жилищных проблем) было закуплено оборудование для производства опалубки - основного элемента при возведении зданий из монолитного железобетона. Два таких производства были созданы в Краснодарском крае. Однако из-за каких-то разногласий с французской стороной запущены они не были.

Поэтому до недавнего времени производственная база отечественного монолитного домостроения была крайне слабой. То, что производится в России (так называемая вологодская опалубка), - морально устарело. Строительный шаг зданий, возводимых с помощью такой опалубки, сравнительно невелик. Импортные комплекты опалубки, используемые сегодня российскими строителями, - это чаще всего "сэконд хэнд", к тому же их мало и они распылены по разным организациям. Собственного современного производства опалубки нет сегодня ни у одной российской строительной фирмы.

Однако в ближайшее время положение может измениться, и в распоряжении наших строителей окажется производственная база, позволяющая обеспечить современной опалубкой такой объем работ, который выполняется всеми московскими домостроительными комбинатами вместе взятыми. Сегодня фактическим монополистом новых технологий на российском рынке является компания "Крост". Четыре комплекта современной опалубки, которыми владеет "Крост", позволят возводить ежегодно 200 тыс. кв. м жилья по новым технологиям.

На московском рынке жилищного строительства появились новые технологии, позволяющие строить дома на 30% дешевле. Как и когда-то "хрущевки", эти технологии пришли к нам из Франции

Марат Джубуев, действительный член Российского общества инженеров строительства: "В чем суть новой технологии, которая сейчас начала продвигаться на строительный рынок (впрочем, начала - это не совсем точно, уже сегодня в Москве по этой технологии построены шесть домов)? Если не вдаваться в сугубо профессиональные термины, она очень похожа на принцип конструктора Lego. Из одинаковых 'деталей' можно собрать небоскреб или загородный дом. Здание с ультрасовременным фасадом или точную копию Спасской башни".

В основе всего - куб из монолитного железобетона. Стороны у этого куба могут быть разные. Поэтому планировка здания, построенная по такой технологии, - любая. Высота потолков - до шести метров, максимальный строительный шаг - более восьми метров. Но это именно максимальные величины. Если есть необходимость более скромных планировок, их можно осуществить без проблем. "Кубики", то есть части здания, которые сразу изготавливаются при помощи опалубки непосредственно на стройплощадке, могут быть любыми. Равно как и сочетание "кубиков".

В отличие от большинства представленных на нашем строительном рынке опалубок новая - раздвижная. То есть с ее помощью можно изготовить стену или перекрытие практически любого размера.

Точно так же, как внутреннюю планировку, можно бесконечно варьировать и внешний облик возведенного из "кубиков" здания. Фасад может быть выполнен из кирпича, из бетонных панелей, из стекла - с точки зрения скорости возведения и прочности дома это безразлично. При этом себестоимость строительства составляет не более 200 долларов за кв. м, что на 30% дешевле панельного жилья, пускаемого на удовлетворение нужд очередников.

Еще одно преимущество "домов-трансформеров" - их прочность. В отличие от сборно-панельных срок их эксплуатации - минимум 250 лет. К тому же при необходимости перепланировки осуществить ее в "кубичном" доме достаточно просто. Ведь несущие стены отстоят достаточно далеко друг от друга, а между ними перегородки можно расставлять как угодно. Иными словами, морально устареть такое здание не может - его можно без проблем переделывать в соответствии с изменившимися запросами рынка.

Подобная технология уже является основной в США и Франции, откуда она, собственно, и пришла в Россию. Может она потеснить ДСК и в Москве. И в таком случае доставшийся столице советский рынок жилья претерпит существенные изменения. А само жилье станет на 30% дешевле.