Кредитная история

Петр Кирьян
9 апреля 2001, 00:00

"Серость" доходов и правила регистрации сделок мешают российским гражданам получить ипотечный кредит

Комиссия Государственной думы по развитию ипотечного кредитования разработала проект закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Согласно законопроекту частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды смогут покупать эти бумаги и получать хороший доход, а банки - рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья. В результате денег на ипотеку будет больше, а сроки кредитов станут длиннее. Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущего накопительного сектора национальной пенсионной системы.

Между тем в Москве долгосрочное кредитование покупки жилья в собственность развивается и без этого закона. Удалось и "длинные" деньги найти - сегодня одалживают и на десять лет, и на пятнадцать, и проценты сделать приемлемыми: минимальная ставка по кредиту в валюте - 10%.

Развитие ипотеки по-прежнему тормозят действующие на рынке сделок с недвижимостью правила и ограничения, недостаточные доходы российских граждан и отсутствие привычки их декларировать.

Ипотека на выбор

В Москве действуют, хотя и не в массовом масштабе, две принципиальные схемы покупки жилья в рассрочку: строительно-сберегательная касса и классическая ипотека. Первую схему продвигает "Мосстройсберкасса" (МСС) - структура правительства Москвы. На востоке столицы МСС уже построила комплекс из трех домов - дорогого, повышенной комфортности и типового. Пока дом закладывается и строится, покупатель в течение полутора лет вносит половину стоимости жилья. Сразу после заселения он прописывается, оформляет квартиру в залог и в течение следующих полутора лет выплачивает остальную сумму. Если вы вселились в дорогой или "комфортный" дом, но оказались неплатежеспособными, то вас отселят в менее комфортное жилье. В самом худшем случае вам на уже выплаченные вами деньги купят квартиру на вторичном рынке жилья. У данной схемы два существенных недостатка: во-первых, короткая рассрочка платежей - три года, во-вторых, купить можно жилье только в тех новостройках, что строятся при участии МСС.

Классическая ипотека представлена тремя системами выдачи кредитов на покупку жилья. Каждая из них связана с конкретным кредитором. По своей схеме работает Сбербанк. Самостоятельный игрок на рынке ипотечного кредитования - Собинбанк. Свою схему имеет и "ДельтаКредит", но он работает вместе с пятнадцатью банками-партнерами. В Москве - это АБН АМРО, Международный промышленный банк, АКБ "Инвестиционная банковская корпорация", Инвестсбербанк, АКБ "Российский капитал", банк "Первое О.В.К.", РОСТ-банк, Пробизнесбанк, Фора-банк, Банк развития и реструктурирования, Экспобанк. В Санкт-Петербурге - Инкасбанк, банк "Петровский", Промышленно-строительный банк, банк "Российский капитал".

"ДельтаКредит" считается самым известным кредитором на рынке - у него в портфеле до 300 кредитов. Хотя называть его кредитором не совсем верно. Его деньги - это капитал фонда "США-Россия", то есть "ДельтаКредит" ссужает через банки-посредники американские деньги, выполняя фактически роль ипотечного агентства. Такая схема связана с тем, что статуса банка у фонда нет и напрямую ссужать деньги он не может. Минимальный размер кредита в "ДельтаКредите" - 5 тыс. долларов, а максимальный - 80 тыс. в Санкт-Петербурге и 150 тыс. долларов в Москве."На сегодняшний день мы кредитуем сделки с недвижимостью не только в Москве и в Санкт-Петербурге, но и в Московской области. Мы заинтересованы также в кредитовании коттеджного строительства в области", - заявила "Эксперту" вице-президент "ДельтаКредита" Елена Клепикова. Клиент может получить кредит размером до 85% стоимости жилья (обычно дают 70%), остальные деньги клиент должен уже иметь на руках.

Сбербанк, хотя и имеет статус кредитной организации, как таковой ипотечный кредит не выдает: выделяемые им средства оформляются как ссуда "на строительство или реконструкцию жилых помещений". Если речь идет о валютном кредите, то он выдается под 13% годовых. Стоимость рублевого кредита составит 23% годовых (рублевый ипотечный кредит можно получить только в Сбербанке). Максимальная сумма кредита -60 тыс. долларов. Сбербанк не ставит обязательным условием наличие у клиента части средств на покупку жилья, он прокредитует, если сочтет возможным, все 100% стоимости квартиры.

Собинбанк кредитует до 70% стоимости приобретаемого жилья. Максимальный срок кредитования - десять лет, а процентная ставка - 10%. По словам сотрудника отдела ипотечного кредитования Ольги Манукянц, на сегодняшний день кредитным комитетом банка уже одобрено полторы тысячи кредитов.

Белое и серое

Какое бы имущество ни выступало в качество залога по кредитному договору - ценные бумаги, автомобили, недвижимость или поручительства третьих лиц, его реализация - очень хлопотное для банка дело

Все схемы кредитования принципиально различаются требованиями к клиенту. Тот, кто обращается за кредитом, должен предоставить сведения о зарплате, медсправки, справки о личном имуществе и банковских счетах. Однако Сбербанк еще потребует, чтобы декларируемый доход был "белым", а прописка московской. "ДельтаКредит" и Собинбанк поинтересуются только вашим гражданством и реальным имущественным состоянием. Они выдадут вам кредит, даже если вы зарабатываете на жизнь по "серым" схемам. Справка о доходах из налоговой службы мало что скажет о платежеспособности потенциального заемщика. Банкиры попросят вас сообщить сведения о ваших банковских счетах, крупных покупках, кредитных карточках, предоставить документы о движении денег по ним. Эти данные банк проверит "по своим каналам". Конечно, открыто и законно такую информацию получить трудно - другой банк может не раскрывать информацию о клиентах, ссылаясь на тайну вкладов. Легально можно проверить только ваше место проживания и декларируемые в налоговых органах доходы. Все остальное - по договоренности между заемщиком и кредитором.

Стать заемщиком может каждый, кто в состоянии ежемесячно выплачивать минимум 200-250 долларов, при том что "на жизнь" у него останется столько же или больше. Потенциальными покупателями квартир в кредит риэлтеры считают прежде всего людей, давно арендующих жилье в Москве и накопивших 15-20% от стоимости приглянувшейся им квартиры. "Обычно покупают жилье те, у кого его нет, но кто уже длительное время снимает жилье в столице, ведь минимальный платеж по кредиту равен стоимости аренды двухкомнатной квартиры - от двухсот до четырехсот долларов в месяц," - считает Юлия Вербицкая, менеджер по ипотечным программам компании "Миэль". Другая группа покупателей - те, кто имеет некую жилплощадь, но хочет немедленно улучшить жилищные условия, не копить на жилье годами. Идеальный клиент для банка - это работник инофирмы с высокой "белой" зарплатой, но таких немного.

Кредит можно получить с разными условиями погашения. В "ДельтаКредите" и Собинбанке деньги нужно возвращать равными долями. А в Сбербанке ежемесячные выплаты постепенно уменьшаются по мере гашения основной суммы долга (хотя такой вариант возврата возможен и в "Дельте"). Досрочное погашение кредита означает снижение общих процентных выплат по долгу.

Радость приобретения

Еще на стадии подачи заявки на получение кредита заемщику объяснят, что кредит нельзя пустить ни на покупку жилья в "хрущевской" пятиэтажке или девятиэтажке, ни на квартиру с "темным прошлым", историю которой проследить почти невозможно. Новое элитное жилье, как ни парадоксально, у банков тоже не в чести: случись что, его сложно продать по первоначальной цене. "Банк не будет вмешиваться в работу риэлтера, но обязательно проследит за качествами залога", - говорит Ольга Манукянц из Собинбанка.

С жильем в новостройках тоже возникают трудности. Дело в том, что банк платит деньги застройщику только после оформления квартиры в собственность - без собственника квартира не может быть обращена в залог. "Особенности оформления новостроек в собственность таковы, что с момента проплаты денег до момента регистрации новостройки в собственность и обращения ее в залог проходит от двух до шести месяцев", - утверждает Юлия Вербицкая. Естественно, что при нынешнем положении дел на рынке, когда все квартиры продаются "на ура", застройщики не заинтересованы в том, чтобы сначала отдать квартиру в собственность, а потом получить деньги.

Страхование банковских кредитов в России - редкое исключение, а национальный архив кредитных историй отсутствует. Поэтому юридическая безупречность кредитного договора имеет особое значение

Возможным решением проблемы с застройщиками является инвестиционный контракт "ДельтаКредита". Банк-кредитор привлекает заемщика как инвестора. Когда дом достраивают, банк закрывает договор инвестирования, оформляет квартиру на себя, а затем продает ее по ипотечной схеме. При этом основное неудобство - в налогах на сделки: это не только 1,5% регистрационных сборов, но и 20% НДС при перепродаже оформленной на банк квартиры. За желание жить в новой квартире придется переплатить, ведь из-за последующего обращения жилья в залог занизить сумму сделки невозможно.

В результате основное свое применение ипотека находит на вторичном рынке. Там проблемы носят скорее психологический характер. Продавцы жилья хотят хранить деньги в ячейках и отказываются от банковского счета. Зачастую они вообще не понимают, что такое ипотечные сделки. Поэтому некоторые банки, в частности Сбербанк, часть средств ради спокойствия продавцов по-прежнему кладут в ячейку. А крупные риэлтерские компании, например "Миэль", даже вынуждены организовывать своим клиентам "ликбез" по теме "Ипотека".

Однако выбором квартиры и убеждением продавца хлопоты заемщика не исчерпываются. Если риэлтер еще может "просветить" квартиру и обеспечить чистоту сделки, то более тонкие вопросы регистрации покупателю приходится решать лично. Например, если у вас семье есть ребенок, то при прописке в ипотечной квартире надо получить добро муниципального опекунского совета. Так государство гарантирует, что ребенок не лишится собственной доли жилплощади. Но пока вы не вернете деньги банку, собственность в ипотечной квартире условна.

На этом фоне самое приятное - обязательное страхование трех рисков: гражданской ответственности, имущества, жизни и потери трудоспособности. Если в начале развития ипотеки страховые компании брали деньги вперед на весь срок кредитования, то теперь можно либо платить раз в год, либо включить страховку в ежемесячный платеж. Годовая страховка будет стоить вам 1-1,5% от стоимости имущества. Пока на этом сегменте рынка наиболее активно работают "Ренессанс-Страхование", "Информстрахование", Промышленно-страховая компания (ПСК), "Спасские ворота" и "Ингосстрах". Причем часть страховых компаний готовы в будущем участвовать в ипотечном кредитовании. "Использование механизмов страхования позволяет увеличить привлекательность и доступность условий ипотечного кредита. Так, в США за счет страхования ипотеки первоначальный взнос за жилье составляет от трех до пяти процентов от его стоимости", - считает генеральный исполнительный директор ПСК Дмитрий Маркаров.

Проба пера

Первое, что должны сделать банковские юристы, - проверить полномочия претендента на ссуду

История ипотечного рынка насчитывает всего 2-3 тысячи сделок (точная цифра неизвестна, поскольку Сбербанк не показывает свои данные). Подавляющее большинство сделок - это Москва. Далее идет Санкт-Петербург. Фонд "США-Россия" и ПСК запустили в Удмуртии пилотный проект накопительно-кредитной схемы покупки жилья. Собинбанк и Сбербанк, а также австрийский Райффазенбанк готовы кредитовать вас из собственных средств.

Появление ипотечных бумаг способно решить сразу несколько проблем. Во-первых, появятся деньги на рефинансирование ипотеки, которыми второй раз можно рискнуть, то есть выдать под "серую" зарплату. Во-вторых, на рынок придут новые деньги, которые сегодня в ипотеке не участвуют. Наконец, будет решена проблема переуступки залога. По словам Елены Клепиковой, сегодня нельзя переуступить залог на открытом рынке никому, кроме как кредитной организации. Агентства по выкупу кредитов нет. Остается третий механизм - секьюритизация кредитов, то есть обращение банковского кредита или займа в ценную бумагу. Ипотечные бумаги, гарантируемые залогом недвижимости, де-факто будут играть роль закладной. Это традиционно малорисковый инструмент вложения денег, весьма популярный у банков, инвестиционных и пенсионных фондов.

Единственное, чего российские граждане лишены, - права на собственную кредитную историю. Банки не могут передавать информацию о клиенте даже другим банкам, не говоря уж об ипотечных агентствах или фондах. Заемщику каждый раз, когда он обратится за кредитом, придется все начинать с нуля.