Сегодня это модная тенденция - отказ государства от избыточной опеки частного сектора. Бизнес давно ждал и хотел этого. Однако никто не задумывался о том, кто возьмет на себя функции регулирования деловой жизни, от которых на волне либерализации отказываются государственные органы. В этом смысле отмена лицензирования риэлтерской деятельности и попытка участников рынка передать функции контроля созданным ими же самими ассоциациям является важным прецедентом. Смогут ли агенты по недвижимости поддержать порядок на своем рынке?
Риэлтеров освободили от чиновников
К лицензированию привыкли не только сами риэлтеры, но и их клиенты. Выбирая агентство недвижимости, граждане первым делом интересуются наличием лицензии. С 11 февраля 2002 года такая надобность отпадет. Именно с этого времени для того, чтобы оказывать риэлтерские услуги, лицензии не потребуется. Причина таких изменений - подписанный 8 августа президентом РФ Закон "Об отдельных видах деятельности, подлежащих лицензированию", в котором для риэлтеров места не нашлось.
Еще в ходе подготовки законопроекта многие представители риэлтерского бизнеса неоднократно высказывались за сохранение лицензирования. Руководители Российской гильдии риэлтеров (РГР) и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга обращались с открытыми письмами и в Госдуму к Геннадию Селезневу, и в правительство к Герману Грефу с просьбой сохранить лицензирование. Но их просьбы не были услышаны. И в результате сложилась весьма непривычная ситуация: бизнес в лице риэлтеров выступает за бюрократизацию, тогда как государство хочет их от нее избавить. В чем причина такого положения?
После отмены лицензирования деятельность риэлтеров никакими особыми законодательными актами регулироваться не будет. (Разработка Закона о риэлтерской деятельности была свернута.) В результате оказывать риэлтерские услуги сможет кто угодно - для этого нужно лишь зарегистрировать предприятие или получить статус частного предпринимателя. Обеспокоенные такой свободой сторонники государственного контроля приводят множество аргументов в защиту государственной опеки.
Исполнительный директор Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Александр Мошнов категоричен в своем мнении: "Этот шаг может привести к тяжелым последствиям для граждан, совершающих операции с недвижимостью. Риэлтерская деятельность связана с огромной ответственностью перед людьми, поскольку речь идет о проведении сделок на большие денежные суммы. От компетентности и добросовестности риэлтера зависят реальные судьбы. Приобретут ли люди жилье или превратятся в бомжей - вот о какой альтернативе часто идет речь".
Его поддерживает президент группы компаний "Бекар" (Санкт-Петербург) Александр Шарапов: "Отменяя сегодня лицензирование, правительство и Дума через несколько лет спохватятся, увидев творящийся на рынке беспредел, и введут лицензирование снова, в еще более жесткой форме". Нельзя не прислушаться к этим словам: именно криминализованность рынка недвижимости стала одной из основных причин введения регулирования риэлтерской деятельности.
Однако не все представители риэлтерского сообщества настроены столь пессимистично. "Я лично, да и многие члены РГР не были сторонниками отмены лицензирования, понимая, что в силу разного экономического развития различных городов и населенных пунктов РФ и, следовательно, их рынков недвижимости не все одинаково готовы к таким переменам", - высказывает свою точку зрения президент РГР, генеральный директор ОАО "Петербургстрой" Виталий Вотолевский. Но при этом г-н Вотолевский, допуская возможность усиления роли так называемых черных маклеров в экономически слабых регионах, считает, что в регионах, где существует острая конкуренция на рынке недвижимости, сильны местные профессиональные объединения участников рынка и есть образованные, требовательные клиенты (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Тюмень и др.), отмена лицензирования пройдет безболезненно.
Один из сторонников отмены государственного лицензирования директор ЗАО "Агентство 'Контакт'" (Москва), председатель комитета РГР по профессиональным стандартам, сертификации услуг и защите прав потребителей Григорий Гершвальд приводит следующие аргументы в пользу новых правил: "Главной задачей, которую на самом деле решало введение государственного лицензирования риэлтерской деятельности, было введение жесткого контроля: доступ на рынок недвижимости должны были получать только профессионально подготовленные участники рынка. Эту задачу государственное лицензирование решило. И это, безусловно, положительный эффект. Однако рано или поздно это должно было сделать рынок инструментом в руках чиновника. Так и случилось. Эта тенденция обозначилась в последнее время на крупных торговых площадках в Москве и Санкт-Петербурге. После отмены лицензирования рынок недвижимости перестанет уходить в тень. В регионах эту тенденцию еще не разглядели, поэтому и беспокоятся".
С г-ном Гершвальдом отчасти соглашается исполнительный директор Новосибирской ассоциации риэлтеров Александр Орлов: "Гарантировало ли что-нибудь клиентам то государственное лицензирование, которое было до сих пор? Ответ во многом зависит от деятельности лицензирующих органов в том или ином регионе. В одних лицензирование превратилось в простой сбор денег, и сверх этого чиновники не хотели палец о палец ударить. В других (и в Новосибирске в том числе) лицензионные палаты пытались отслеживать добросовестность работы риэлтерских фирм и в случае нарушений приостанавливали действие лицензий".
Однако даже с учетом этих мнений понять опасения противников отмены лицензирования можно. Развитие ситуации по худшему сценарию действительно может нанести серьезный ущерб всему риэлтерскому сообществу. Население только начало привыкать к необходимости решать свои жилищные проблемы через профессионалов, а сами риэлтеры заговорили о повышении качества оказываемых услуг как основном способе конкурентной борьбы. Рост криминала на рынке может подорвать доверие к агентствам недвижимости в целом.
Многие руководители риэлтерских фирм опасаются, что станет больше не только недобросовестных риэлтеров, но и вообще участников рынка, что приведет к снижению доходов. Боятся и того, что многие квалифицированные кадры захотят работать самостоятельно и уйдут из агентства на вольные хлеба.
Ответные шаги
Что же могут предпринять риэлтеры, чтобы если не предотвратить, то хотя бы уменьшить негативные последствия отмены лицензирования? Одним из первых шагов должно стать введение добровольной профессиональной сертификации силами региональных объединений. А в дальнейшем риэлтеры надеются, что государство придаст ассоциациям статус саморегулируемых организаций. Без этого их влияние на рынок будет ограничено.
"Региональные ассоциации, как и РГР, не могут теми или иными своими действиями заменить государственное лицензирование, - считает Виталий Вотолевский. - Но усовершенствовать систему обучения профессионалов, ввести систему сертификации могут. К этому мы и будем стремиться".
Среди передовых региональных ассоциаций следует назвать Ассоциацию профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, которая намерена в ближайшее время ввести сертификацию риэлтерских фирм. Уже разработан Проект внедрения общественной сертификации риэлтерских фирм Санкт-Петербурга. Этот документ предполагает, что сертификация будет реализована как двухступенчатый механизм:
- анализ компании и выдача сертификата;
- постсертификационный контроль за деятельностью компании.
Предполагается, что становление профессиональной сертификации в Санкт-Петербурге может произойти за полгода и на это потребуется около 25 тыс. долларов, после чего механизм станет самоокупаемым.
Важную роль в этом процессе должна сыграть и Российская гильдия риэлтеров, объединяющая около 750 организаций со всей страны. 10 сентября на заседании Национального совета РГР была принята Концепция системы общественного саморегулирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая носит информационно-рекомендательный характер, но должна мотивировать региональные ассоциации к адекватной "взрослой" реакции на отмену лицензирования.
Впрочем, особо уговаривать нет нужды. Введение профессиональной сертификации - в планах многих ассоциаций. В конце сентября должно пройти общее собрание членов Новосибирской ассоциации риэлтеров, на котором будет рассматриваться эта проблема. В Уральской палате недвижимости создается рабочая группа для проработки того же вопроса.
Однако какой должна быть профессиональная ассоциация, чтобы к ней прислушались?
Во-первых, она должна иметь достаточно большой вес на местном рынке и пользоваться доверием. Условия работы и принципы функционирования такой структуры должны удовлетворять требованиям большинства участников рынка.
Во-вторых, надо создать такие условия работы для комитета по сертификации, чтобы исключить возможность удовлетворения корыстных интересов конкретного лица или группы лиц. В основу работы комитетов должна быть заложена возможность подачи апелляции и другие демократические принципы, иначе их сотрудники рискуют превратиться в тех же чиновников. Привлекательным представляется вариант, когда для обеспечения прав риэлтеров и их клиентов подобные организации создавались бы с участием представителей комитетов по защите прав потребителей.
В-третьих, если ассоциаций в регионе несколько, то они должны договориться друг с другом. Примеров, когда в одном городе функционирует несколько общественных объединений риэлтеров, в России довольно много. Нередко отношения между ними весьма натянуты (так обстоят дела, например, в Челябинске, Барнауле и Иркутске). Когда лицензирование отменят, такие конфликты будут еще сильнее дезориентировать потребителей и вызывать недоверие к агентствам недвижимости.
Другим важным моментом является то, что региональные ассоциации созданы далеко не во всех регионах, а там, где они есть, не везде пользуются авторитетом.
"Сильных региональных ассоциаций в стране не так много, - подтверждает Александр Орлов, - хорошо, если в десятке-полутора городов ассоциации смогут 'взять власть в свои руки'. В остальных городах, скорее всего, никакого внятного влияния на рынок риэлтеры не окажут. Если только Российская гильдия риэлтеров как национальная организация не сможет наладить обмен достижениями и передовым опытом между регионами".
Итак, отмена лицензирования увеличит роль региональных ассоциаций в тех регионах, где они уже имеют определенный вес. Там же, где ассоциаций нет или они не способны оказывать влияние на рынок, все будет зависеть от действий самих риэлтеров.
Просто новая ситуация
На предстоящие изменения можно взглянуть и с другой стороны. Там, где региональные объединения риэлтеров отсутствуют, отмена лицензирования может дать агентствам необходимый толчок для переосмысления своего положения на рынке. В тех регионах, где региональные ассоциации малочисленны, они получают шанс изменить ситуацию в свою пользу. При грамотной политике они не только смогут привлечь новых членов в свои ряды, но и организовать всех участников рынка.
То же касается и агентств недвижимости. Если для некоторых фирм отмена лицензирования может привести к прекращению деятельности на рынке, то для других она может стать поводом для более разумной организации бизнеса.
Снижение комиссионных агентств недвижимости может заставить их руководителей по-новому взглянуть на свой бизнес, задуматься над сокращением издержек, наладить управленческий учет, проводить более эффективную рекламную политику. Увольнения квалифицированных сотрудников могут стать толчком к пересмотру кадровой политики и системы вознаграждения. Эти проблемы во многих организациях назрели давно, однако над такими проблемами, как маркетинг, стратегическое планирование, система мотивации, некоторые руководители агентств недвижимости в регионах даже и не задумывались.
Главный специалист по анализу рынка недвижимости РГР Геннадий Стерник смотрит на ситуацию оптимистично: "Я оцениваю отмену лицензирования как прогрессивный шаг, полезный для будущего. Все споры и разнотолки - это нормальная реакция практикующих предпринимателей на то, что любая перестройка, как бы она ни была полезна в будущем, на первом этапе приносит отрицательные последствия для рынка".
