Комплекс неполноценности

Михаил Хорьков
22 октября 2001, 00:00

Цены на жилье в регионах выросли больше, чем в столице

Москвичи, решившие купить жилье и прощупывающие ситуацию на рынке, с неудовольствием обнаруживают, что квартиры дорожают, причем, по их мнению, слишком быстро. Причину этого они зачастую видят в "заговоре риэлтеров". Однако предположение это неверно: вовсе не Москва и не Санкт-Петербург являются лидерами роста цен на недвижимость. Куда быстрее растут цены в регионах - в Перми, Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске. Более того, рост цен в этих городах заметно опережает инфляцию. Поэтому на рынок жилья люди начали обращать внимание не только с целью решения жилищной проблемы, но и с целью сохранения и приумножения капитала.

В большинстве городов этот процесс начался в 2000 году и продолжается до сих пор. Главными причинами роста цен стали экономический подъем, продолжающийся уже два с половиной года, рост заработной платы и накоплений населения. Однако и тут не все так однозначно. Наибольшую динамику роста демонстрируют те регионы, недвижимость в которых оказалась "перенедооценена" после августовского кризиса.

Важная номинация

Региональные рынки жилья в России одновременно и похожи, и не похожи друг на друга. Схожесть вызвана типовой застройкой советских городов. Стандартные кварталы с домами, названными в честь вождей, при власти которых они возводились, - "сталинки", "хрущевки" и "брежневки" - можно встретить везде. Однако на этом сходство и заканчивается, зато начинаются особенности, обусловленные историей города, его статусом, природно-климатическими условиями, структурой экономики региона и многим другим.

Например, для рынка жилья Санкт-Петербурга решающее значение имеет возраст города - именно он, по словам сертифицированного Российской гильдией риэлтеров (РГР) аналитика рынка недвижимости Сергея Бобашева, приводит к формированию особой структуры цен. Обычно цены на жилье выше в центральной части города, а вот в северной столице это не так. В центре Санкт-Петербурга много дореволюционных построек. Они, во-первых, настоятельно требуют капитального ремонта, а во-вторых, в значительной степени заселены. Но поскольку именно на эти дома приходится основной объем предложения на вторичном рынке жилья, то и цены на недвижимость в Питере относительно низкие. Новосибирск же, напротив, молодой город, там нет старого жилого фонда. И этот фактор при прочих равных оказывает повышательное воздействие на цены.

Другой немаловажный фактор цены - организованность профессиональных участников рынка. Челябинск, например, известен на Урале не только относительно высокими показателями жилищного строительства (по сравнению с соседними областями), но и наличием в городе двух профессиональных объединений риэлтеров, которые конфликтуют друг с другом. Такая ситуация подрывает рынок и в конечном итоге должна вести к относительному снижению цен. Если же кому-то придет в голову купить жилье в соседнем Екатеринбурге, то следует учесть, что здесь сильна Уральская палата недвижимости (УПН), объединяющая абсолютное большинство агентств недвижимости. Поэтому цены на этом рынке определяются в значительной степени с учетом интересов всех его участников. Сильны профессиональные объединения риэлтеров также в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Перми и Омске.

Кроме того, на рынке жилья сказывается схема работы агентств недвижимости. Так, в Екатеринбурге и Омске система эксклюзивных договоров между клиентом и фирмой сформировалась изначально, а в Москве к ней постепенно переходят лишь сейчас. Что касается остальных городов России, то там дела обстоят еще хуже. В большинстве регионов продажей одной и той же квартиры могут заниматься несколько агентств недвижимости одновременно, и это, естественно, оказывает понижательное давление на цены.

Но все эти факторы оказались сегодня несопоставимы по значению с одним, на первый взгляд несущественным, - номинацией цен на недвижимость. В некоторых городах цены на квартиры выставляются в долларах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Калининград, Нижний Новгород, Тверь, Хабаровск и др.), в других - в рублях, третьи имеют смешанные цены. Именно эта особенность, которая, в свою очередь, определяется тем, в какой степени город втянут в долларовое обращение, сыграла важнейшую роль в динамике рынка недвижимости в период после кризиса 1998 года.

Стартом для взлета цен стало их падение

После обвала рубля в августе 1998 года началось падение цен на всех региональных рынках жилья, однако не везде этот процесс шел одинаково. Главный специалист по анализу рынка недвижимости РГР Геннадий Стерник считает, что это сильно зависело от того, к какой группе - рублевой или долларовой - относился город. В городах первой группы цены снизились намного больше, чем во второй.

Когда после довольно длительного периода падения в 2000 году рынок жилья России стал оживать, пионерами в этом процессе стали Пермь и Екатеринбург. Стабилизация в этих городах произошла еще в конце 1999 года, а в 2000 году цены уже энергично росли. По итогам 2000 года рост цен на вторичное жилье в этих двух городах многократно превзошел рост цен в Москве и Петербурге - 53-58% против не более 3%. В первой половине 2001 года ситуация несколько изменилась: рост в Москве составил уже 11%, а в Санкт-Петербурге - 8%. И все-таки по итогам последних полутора лет лидерами повышения цен оказались Екатеринбург и Пермь (соответственно 92% и 90% в долларах).

Причина такого разброса показателей развития рынка, по мнению г-на Стерника, заключается во взаимосвязи между текущими темпами роста цен и предыдущими стадиями посткризисного развития рынка жилья. В тех городах, где произошло наибольшее падение цен после кризиса, происходит и более быстрое их восстановление. А поскольку падение цен было более существенным там, где цены номинируются в рублях, именно рублевая зона отличается теперь наибольшей динамикой роста.

К примеру, в Нижнем Новгороде (валютная зона), где цены на жилье снизились после кризиса не столь существенно, как на Урале, восстановление идет более медленными темпами. Рост цен по итогам 2000 года составил лишь 5%.

Несколько выбивается из этой схемы Екатеринбург. Город долларовый, а после кризиса цены снизились более чем в два раза, как и во многих рублевых. Однако этому есть объяснение. После девальвации цены в долларовом эквиваленте превысили все возможные пределы, рынок встал, угрожая крахом многим риэлтерским организациям. В этих условиях УПН приняла решение о переходе на рублевую номинацию цен. Такая административная мера привела к тому, что примерно половина квартир стала выставляться на продажу в рублях, а цены в целом упали в 2,4 раза. И хотя через некоторое время Екатеринбург вновь вернулся в группу долларовых городов, его реакция на кризис была именно "рублевой".

К причинам, способствующим росту цен на жилье в Екатеринбурге и Перми, относится и явно недостаточный объем жилищного строительства, который не позволяет сдерживать повышение цен на вторичном рынке. Одновременно существует достаточно стабильный источник поступления денег на рынки жилья Уральского региона - это приобретение квартир жителями Тюменской и других "нефтегазовых" областей для себя и для своих детей, поступивших в уральские вузы.

Занятная ситуация складывается в Ульяновске. На протяжении многих лет этот город был примером того, как политическая элита может влиять на развитие рынка недвижимости региона. Алена Гамова, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости и начальник информационно-аналитического отдела ЗАО "Центр недвижимости", так характеризует ситуацию в регионе: "До конца прошлого года в течение тринадцати лет бессменное руководство области проводило политику так называемого мягкого вхождения в рынок, выражающуюся в стремлении максимально контролировать и регулировать частный бизнес. Результатом стал отток капитала из области, высокий уровень безработицы, низкий уровень доходов населения, миграционный отток. Как следствие - самый низкий уровень цен на недвижимость в сравнении с другими областными городами России, близкими по численности населения". В декабре 2000 года руководство в области поменялось, и хотя пока рано говорить, насколько эти перемены повлияют на рынок жилья в регионе, рост цен в самом Ульяновске весьма впечатляет - около 23% в валюте за первое полугодие 2001 года.

В настоящее время Ульяновск наряду с Новосибирском, Омском и некоторыми другими городами выходит в лидеры роста цен на жилье. А в Перми и Екатеринбурге наблюдается замедление темпов роста - они уже прошли основную часть пути к докризисным ценам, и дальнейшая корректировка цен будет происходить параллельно с инфляцией. Среди признаков стабилизации следует назвать рост объема предложения и увеличение сроков продажи квартир, наблюдавшиеся в этих городах весной и летом нынешнего года. По мнению экспертов, традиционная осенняя активизация спроса здесь лишь отодвинула процесс стабилизации на начало 2002 года.

На этом фоне динамика цен в Москве и Санкт-Петербурге выглядит весьма скромной.

В Москве не было такого катастрофического обвала цен после кризиса, как в некоторых других городах России, поэтому возвращение к докризисным ценам происходит здесь более спокойно. Кроме того, темпы строительства жилья в столице в течение последних лет находятся на высоком уровне. По итогам 2000 года было возведено жилья на душу населения в 1,7 раза больше, чем в том же Екатеринбурге, и в 2,6 раза больше, чем в Перми. Обеспеченность населения жильем в городе на сегодняшний день одна из самых высоких в стране и составляет 21,4 кв. м на человека. Наконец, в Москве предоставляется достаточно много муниципального жилья, что также сдерживает рост цен и стабилизирует спрос на вторичном рынке.

Ситуация в Санкт-Петербурге определяется уже упоминавшейся старинной застройкой центра города и наличием большого числа коммунальных квартир. Здесь один из самых высоких показателей доли числа квартир с четырьмя и более комнатами - их на рынке предлагается около 22%, в то время как в Москве этот показатель находится на уровне 9-10%, в Екатеринбурге - около 12%. "Сегмент многокомнатных квартир очень велик, а спрос на такие квартиры ограничен, - свидетельствует Сергей Бобашев, - в силу большой общей стоимости и низкого качества (площадь таких квартир в центре, как правило, составляет порядка ста двадцати-ста пятидесяти квадратных метров). Время экспозиции этих квартир может исчисляться годами. Этот сегмент и определяет низкую стоимость жилья в среднем". В результате средний уровень цен в Петербурге на сегодняшний день ниже, чем в Екатеринбурге. А наибольший рост цен отмечается на доступное, недорогое жилье.

Перспективы

Если до настоящего момента последствия кризиса были основным фактором динамики цен на недвижимость в России, то в ближайшее время они постепенно начнут сходить на нет. Рынок будет в первую очередь реагировать на общеэкономическую ситуацию в стране и на уровень развития региона.

Так, по мнению специалистов, в ближайшее время весомым фактором развития рынка может стать рост коммунальных платежей. В настоящее время во многих регионах страны началось повышение платы за коммунальные услуги. При этом доля этих расходов в бюджете отдельных семей значительно возрастает. Некоторые специалисты уже отмечают начало процесса переселения наиболее малообеспеченных слоев населения в более дешевое жилье, обмен квартир на меньшие. Таким образом, не исключены серьезные изменения в структуре спроса и предложения на рынке жилья каждого конкретного региона.

Кроме всероссийских процессов важную роль в формировании рынка, как и раньше, будут играть факторы регионального и местного масштаба. В настоящий момент во многих небольших по численности городах, где работает несколько крупных предприятий, можно наблюдать стремительный взлет цен. Связано это в первую очередь с существенным улучшением работы того или иного предприятия, ростом благосостояния его сотрудников и спроса на недвижимость. Скажем, в городе Первоуральске Свердловской области в конце 1999 года средняя цена одного квадратного метра была ниже 75 долларов. А в 2000 году вследствие улучшения положения дел на ОАО "Первоуральский трубный завод" и увеличения спроса на жилье цены выросли более чем в два с половиной раза.

Как и раньше, на уровень цен будут влиять темпы жилищного строительства. До сих пор во многих городах объем ввода жилья определяется не рыночной потребностью и возможностью строительных компаний, а решениями чиновников и количеством административных преград. В частности, у некоторых специалистов вызывают удивление низкие объемы строительства в Перми и Екатеринбурге, которые являются лидерами роста цен на квартиры.

В любом случае, по мнению специалистов, в обозримой перспективе (пять-семь лет) возврата к докризисным ценам не будет. Исключение составляют те города, где жилье к 1998 году оставалось недооцененным, там уровень цен уже вплотную приблизился к докризисному и готов превысить эту отметку в скором времени.