Вертикальный рынок

Спецвыпуск
Москва, 26.11.2001
«Эксперт» №44 (304)
Московский рынок жилья близок к кризису перепроизводства. Основная причина - нежелание властей создать условия для работы частных девелоперов

На московском рынке недвижимости обозначились две любопытные тенденции. Первая - необычайно быстрый рост рынка. В этом году его оборот достигнет 6-7 млрд долларов, из них около 3-4 млрд приходятся на сделки с жильем. По итогам года рынок увеличится более чем на 30%. Вроде бы все так и должно быть. В стране подъем, отчего же не расти рынку? Однако заметим, что раздувается лишь денежное выражение рынка. Число сделок на нем по итогам года останется неизменным или в лучшем случае вырастет крайне незначительно. То есть операторы рынка по каким-то причинам и не пытаются удовлетворить высокий потенциальный спрос на недвижимость в столице, создав рынок с относительно низкой рентабельностью, но существенно большими оборотами площадей.

Вторая тенденция не менее значима. С московского рынка стали уходить частные девелоперы. Уходят они как раз туда, где рентабельность пониже - в Петербург и Подмосковье. Что заставляет их покидать когда-то столь привлекательную Москву?

Наш анализ показывает, что основным фактором, объясняющим обе тенденции, является неконкурентная среда на рынке, а, говоря проще, исключительно высокая степень влияния на рынок московских властей.

По вертикали

По логике вещей, рынок жилья должен расширяться в физическом выражении. У людей выросли доходы, причем, как показывают многочисленные социологические опросы, рост доходов охватил достаточно широкие слои населения. Значит, у многих людей появились дополнительные деньги, и при благоприятных условиях они вполне могли бы вложиться в недвижимость. Однако рынок предпочитает не расширяться, а расти вверх. За год цены на московские квартиры подпрыгнули на 30-35%, но практически не увеличилось количество сделок на первичном и вторичном рынках. Скорее всего, они останутся на прошлогоднем уровне - около 100-120 тыс. Более того, по словам руководителя отдела маркетинга и аналитики корпорации "Инком-недвижимость" Евгения Михайленкова, по сравнению с 1999 годом объем операций на рынке жилья сократился примерно на 30%.

Тогда, в 1999 году, московское правительство "выбросило" в продажу много дешевых квартир в новостройках (видимо, хотели продемонстрировать заботу о пострадавших от кризиса гражданах). В результате цены резко снизились. Многие москвичи продавали свое старое жилье и с небольшой доплатой - около 5 тыс. долларов - приобретали квартиры на первичном рынке. Однако этот эпизод стал последним актом заботы Москвы о москвичах. Сегодня все иначе. Размер доплаты вырос вдвое, и, естественно, людей, способных улучшить свои жилищные условия по такой схеме, стало меньше. Зато при прежних объемах сделок, но за счет более высоких цен доходы строителей и риэлтеров выросли на 60-70%. (Кстати, похожая ситуация сложилась и на многих региональных рынках, в этом признаются сами региональные операторы.)

Однако, судя по ростам доходов и накоплений москвичей, вполне можно предположить, что число потенциальных покупателей жилья с каждым годом увеличивается. Правда, пока их капиталы не столь велики, чтобы запросто вык

У партнеров

    «Эксперт»
    №44 (304) 26 ноября 2001
    Нефть и экономика
    Содержание:
    Русский бизнес
    Наука и технологии
    Международный бизнес
    Наука и технологии
    Реклама