Они не могут больше заплатить

Спецвыпуск
Москва, 26.11.2001
Анализ спроса на недвижимость со стороны среднего класса показывает, что в денежном выражении рынок сегодня существенно увеличиться не может

Бурный рост цен на недвижимость, происходящий на фоне и вследствие экономического роста в стране, вызывает естественный вопрос: оправдан ли он с точки зрения спроса или связан исключительно с желанием операторов рынка снять как можно больше прибыли с сегодняшней высокой конъюнктуры? Эти вопросы звучат тем более остро, что, как мы видим, на некоторых региональных рынках рост объемов в денежном выражении не сопровождается эквивалентным ростом объемов сделок. То есть рынок делает типичную "свечку", характерную для состояния перегрева.

При анализе спроса на недвижимость мы используем данные исследования "Стиль жизни среднего класса. 2001-2" ("Эксперт", группа Monitoring.ru), вторая волна которого была проведена осенью текущего года. Понимая недостаточность результатов одних лишь социологических исследований для разработки маркетинговых стратегий, мы все-таки полагаем, что эти обобщенные данные позволят оценить общие объемы и структуру спроса на несколько лет вперед.

В ходе исследования опрашивались граждане с доходом выше 150 долларов и до 1500 долларов на человека в семье, которых мы, согласно ранее проведенным исследованиям, считаем представителями среднего класса России. Всего было опрошено 3000 респондентов в 16 крупнейших городах страны, которые, по нашим оценкам, представляют 10 млн семей среднего класса.

Теперь собственно о рынке недвижимости. По данным Российской гильдии риэлтеров, годовой оборот рынка недвижимости (квартир) в стране составляет 10-15 млрд долларов. Из них, по нашим оценкам, 80% спроса можно отнести на средний класс. Таким образом, он составляет примерно 8-11 млрд долларов в год. За последние три года треть представителей средних русских смогли переселиться в новое жилье (в анкете был вопрос: "Как давно вы живете в том доме/квартире, в котором живете сейчас?"). Каковы их планы на будущее?

Оказалось, что по отношению к рынкам, где требуются крупные затраты (недвижимость и автомобили прежде всего), потенциальные покупатели весьма консервативны в своих прогнозах. Ровно треть средних русских планируют улучшить свои жилищные условия в течение ближайших четырех лет - в масштабах России это 3,5 млн семей. То есть физический спрос на жилье будет по крайней мере таким же, как в предыдущие годы. Если эти планы будут реализованы, то за ближайшие четыре года средние русские выложат немногим более 32 млрд долларов, иначе говоря, те же 8 млрд в год (в анкете был вопрос: "Сколько денег вы собираетесь потратить на приобретение нового жилья?").

Насколько консервативна эта оценка? Может ли спрос вырасти в денежном выражении? Какова будет структура спроса? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо рассмотреть структуру спроса с точки зрения соответствия планов материальным возможностям потенциальных покупателей и просто с точки зрения структуры желаемых покупок.

В кредит или на свои

Сопоставление структуры спроса с уровнем дохода, нормой сбережений и приблизительной стоимостью уже имеющегося жилья показывает, что из 3,5 млн семей - потенциальных

У партнеров

    «Эксперт»
    №44 (304) 26 ноября 2001
    Нефть и экономика
    Содержание:
    Русский бизнес
    Наука и технологии
    Международный бизнес
    Наука и технологии
    Реклама