Мест нет

Лина Калянина
редактор отдела конъюнктуры отраслей и рынков журнала «Эксперт»
17 декабря 2001, 00:00

В Москве есть спрос на трехзвездочные отели европейского стандарта. Однако строить их невыгодно

В Москве нет хороших отелей среднего класса. И несмотря на неоднократные попытки изменить ситуацию, за последние три-четыре года в столице не построено ни одной новой гостиницы. Причина такой пассивности инвесторов кроется в непрозрачности гостиничного бизнеса, высокой себестоимости строительства и конкуренции со стороны рынка недвижимости.

Столичный гостиничный рынок переживал инвестиционный бум в начале 90-х годов: в течение нескольких лет было построено более десятка гостиниц высокого класса, вошедших в различные международные гостиничные сети, которые, собственно, эти проекты и финансировали. Чуть позже уже российский инвестор - компания "Моспромстрой" - завершил строительство еще трех отелей в центре города, примкнувших к сети "Мариотт". На этом инвестиционная деятельность на рынке, по сути, закончилась. Главным ее итогом стало заполнение ниши дорогих отелей, привлекавшей инвесторов высокими ценами и большими оборотами.

Параллельно со строительством высококлассных гостиниц активно обсуждалась необходимость трехзвездочных отелей. Рассматривались проекты строительства целой сети таких гостиниц. Однако ни один из них не был реализован.

Цены и качество не устраивают всех

А надо ли вообще сегодня строить гостиницы в Москве? Ответ на этот вопрос можно получить, проанализировав объемы и структуру туристических потоков, проходящих через Москву. В абсолютном выражении сегодня дефицита гостиничных мест в российской столице нет. Средняя загрузка московских отелей составляет порядка 50-60%, что, если исходить из общепринятых стандартов гостиничного бизнеса, свидетельствует о соответствии имеющихся "койко-мест" общему турпотоку. Однако заметим одну странность: несмотря на явное оживление деловой активности в последние два года, объем турпотока уже давно не растет. Количество приезжающих в Москву иностранцев (а именно на них делают ставку владельцы отелей, поскольку доля российских туристов в общей структуре их клиентов не превышает 10-12%) вот уже пять лет составляет стабильные 1 млн человек в год. Одна из причин этой не совсем приятной для Москвы стабильности - неудовлетворенность туристов структурой предложения.

Примерно половина всех приезжающих бизнесменов и туристов селится в четырех-пятизвездочных отелях, входящих в международные гостиничные сети, где средняя цена номера (с учетом корпоративных скидок) составляет порядка 170 долларов в сутки.

Другая половина размещается в гостиницах так называемого российского стандарта. Цены в наиболее приличных из них - "Космос", "Украина", "Пекин" - колеблются в среднем от 50 до 200 долларов за номер в сутки.

Как показывают исследования, соотношение цена-качество не устраивает ни клиентов высококлассных отелей, где цены слишком высоки, ни тех, кто селится в гостиницах "российского" стандарта, где цены тоже немаленькие, а качество услуг весьма посредственное. Иначе говоря, как считает начальник информационно-аналитического отдела ассоциации "Университет гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса" Марина Смирнова, на рынке наблюдается глобальное несоответствие структуры спроса и качества предложения. Опросы туристов показывают, что львиная доля всех гостей - до 70% - готова платить за размещение не более 50-80 долларов в сутки и хочет иметь при этом вполне приличный уровень сервиса. То есть они предъявляют спрос на гостиницы европейского уровня "три звезды", а жить вынуждены либо в дорогих четырех-пятизвездочных, либо в трехзвездочных отелях "российского" стандарта.

Помимо явного спроса трехзвездочные гостиницы могут быть привлекательны для инвестора еще и потому, что в альтернативном сегменте - гостиницах класса "люкс" - конкуренция уже очень высока. Эта ниша на сегодняшний день заполнена, и появление новой гостиницы приведет к ухудшению ситуации во всем сегменте.

Почему же тогда никто не строит трехзвездочные отели?

Дорогое удовольствие

Одна из главных, на наш взгляд, причин того, что ни один из задуманных ранее проектов строительства трехзвездочных отелей не был реализован, заключается в высокой себестоимости строительства, делающей инвестиции невыгодными.

По данным ассоциации "Университет гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса", в мировой практике затраты на строительство трехзвездочного отеля составляют порядка 50-70 тыс. долларов на один номер, четырехзвездочного - 100-150 тыс. на номер. При этом сроки окупаемости проектов одинаковы. Именно этим - относительно низким барьером вхождения в рынок при равной рентабельности - объясняется интерес инвесторов к гостиницам среднего класса на зарубежных рынках.

У нас же все иначе. Затраты на строительство трехзвездочной гостиницы в хорошем районе составляют порядка 75-100 тыс. долларов на номер. Стоимость строительства высококлассных отелей - 100-150 тыс. на номер. То есть если на западных рынках затраты на гостиницы среднего класса в два раза меньше, чем высшего, то у нас - лишь в полтора раза. Относительно высокая себестоимость строительства трехзвездочных гостиниц в Москве объясняется дороговизной земли и коммуникаций и большими размерами всевозможных отчислений. По расчетам специалистов, при такой высокой себестоимости трехзвездочная гостиница будет окупаться за тот же срок, что и гостиница более высокого класса, если цена за номер составит не менее 150-170 долларов в сутки, а заполняемость - не менее 65-70%.

Понятно, что 150 долларов в сутки - это уже не тот продукт, который востребован рынком. Скорее, такая гостиница примкнет к корпусу четырех-пятизвездочных отелей, в увеличении числа которых рынок совсем не нуждается.

Реальные доходы неизвестны

Однако не только высокая себестоимость строительства сдерживает инвестиционные процессы на гостиничном рынке столицы. Многих инвесторов, особенно иностранных, отпугивает полная непрозрачность этого рынка: нет информации о реальных доходах гостиниц, неизвестно, сколько на самом деле платят за номер, каковы реальные затраты на жизнеобеспечение гостиницы и т. д. То есть невозможно достоверно спрогнозировать структуру затрат и доходов, а значит, просчитать окупаемость проекта.

Сложна и ситуация с землей. Участки, которые московское правительство предлагает под строительство отелей, как правило, малопривлекательны. Перспективные же участки, которые можно найти на рынке, либо очень дороги, либо не вполне ясны механизмы их приобретения.

Эти обстоятельства подталкивали многих инвесторов к участию в реконструкции уже существующих отелей. Реконструкция гораздо более выгодна, чем новое строительство: во-первых, затраты меньше, а во-вторых, многие гостиницы, нуждающиеся в реконструкции, очень удачно расположены, имеют своих клиентов, репутацию на рынке. Но и здесь инвесторы сталкивались с полностью закрытой информацией о реальных денежных потоках, нежеланием менеджмента что-либо менять, отсутствием возможности покупки акций этих гостиниц и проч. Нынешних владельцев московских гостиниц "российского" стандарта вполне устраивает их сегодняшнее существование и те контролируемые денежные потоки, которые дает их бизнес.

Жилье и офисы лучше гостиниц

Помимо всего вышесказанного у гостиничного рынка, как оказалось, сегодня есть опасный конкурент - рынок недвижимости.

Получив по случаю участок под строительство, инвестор задается вопросом: что строить - гостиницу, офисы или жилье? Предпочтение почти всегда отдается офисам и жилью, поскольку вложения в них окупаются как минимум вдвое быстрее, чем в гостиницу. При этом не требуется привлечения профессиональной компании для управления этой недвижимостью, и, даже если жилье и офисы не будут вовремя реализованы, они не требуют таких затрат на поддержание жизнедеятельности, как гостиница.

В итоге появление новой гостиницы сегодня стало достаточно редким событием, свидетельствующим не столько о желании инвестора заработать, сколько о необходимости заявить о себе на рынке или просто вложить деньги.