Объявление было похоже на телеграмму: "аренду сдается площадь офисы". То ли дождем смыло предлоги, то ли так было задумано: пока свяжешь текст, крепко его запомнишь. Сегодня такая реклама не редкость. На московском рынке коммерческой недвижимости уже второй год подряд - ажиотаж.
Переходный возраст
Нелишне напомнить, что несколько лет назад московский рынок недвижимости для ведения бизнеса пережил спад, вызванный финансовым кризисом 1998 года. Принимая во внимание, что складываться по рыночным стандартам он начал в начале 90-х годов, спишем глубину падения на возраст. Из-за неразвитости рынка цены, например, на офисные помещения только за два месяца после дефолта упали на десятки процентов.
Нельзя сказать, что к началу 2002 года рынок полностью восстановился, но постепенно арендные ставки возвращаются к прежнему уровню. В прошлом году они увеличились на 5-14% (в зависимости от класса и местоположения объекта). Отмечалось увеличение спроса и недостаточность предложения. В этом году, по прогнозам специалистов, ставки тоже вырастут, но не более чем на 7-10%. Положительный момент: отсутствие резких колебаний, свойственных развивающимся рынкам, свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости в Москве становится все более профессиональным.
Средняя доходность инвестиций в строительство торговых центров варьируется сегодня от 17% до 20%, а в приобретение коммерческой недвижимости - от 18% до 28%
А раз так, то коммерческая недвижимость приобретает привлекательность с точки зрения инвестиций. Увеличивается число желающих иметь ее в собственности. При этом цели здесь могут быть совершенно разные: получение доходов от аренды и извлечение прибыли на вложенный капитал, размещение собственных подразделений. Особенно заметен подобный интерес со стороны крупных торговых сетей, которых все больше интересуют площади, выставленные на продажу. Некоторые вообще предпочитают строить их "под себя".
По некоторым оценкам, средняя доходность инвестиций в строительство торговых центров варьируется сегодня от 17% до 20%, а в приобретение коммерческой недвижимости - от 18% до 28%. Издержки на строительство бизнес-центров и торговых площадей пока отстают от роста арендных ставок и цены продаж. Это, а также возможное снижение рентабельности в области жилищного строительства и вероятность кризиса перепроизводства заставляет многих девелоперов (в компании с городскими властями) погружаться в бурлящий рынок магазинов и офисов.
Приказано размножаться
В этом году в секторе торговых помещений ожидается увеличение спроса на приобретение крупных торговых центров, аренду крупных магазинов для включения их в сформировавшиеся торговые сети. Например, в конце этого года один из крупнейших международных операторов ИКЕА планирует закончить строительство своего первого мегамолла в Москве (150 тыс. кв. м). Другая компания - "Ашан" - намерена построить три торговых центра общей площадью 108 тыс. кв. м.
Можно утешиться тем, что с 2000 года уровень предложения торговых площадей возрос в два раза и составил 48 кв. м на тысячу человек. Если, конечно, не сравнивать с восточноевропейским показателем - 365 кв. м на тысячу душ. Правда, наши темпы внушают оптимизм: в прошлом году в Москве открылось 14 новых торговых центров общей площадью 190 тыс. кв. м, к концу года построят еще семь. По прогнозам аналитиков компании Stiles & Riabokobylko, уже через год уровень предложения высокосортных торговых площадей возрастет до 100 кв. м на тысячу человек, суммарно это 914 тыс. кв. м.
Рост объема предложений может привести к незначительному снижению арендных ставок. Правда, оно не коснется помещений с престижным местоположением (вдоль центральных магистралей города и в деловых районах). Здесь рост арендных ставок продолжится.
В целом же в 2001 году общий объем предложения составил 431 тыс. кв. м (это помещения в 39 торговых центрах). Базовые средневзвешенные арендные ставки в центральных торговых центрах увеличились на 13% по сравнению с 2000 годом и достигли 1420 долларов за 1 кв. м (варьируясь от 1000 до 1600 долларов за 1 кв. м в зависимости от местоположения и типа торгового центра). Самая высокая арендная ставка (3817 долларов за метр) была зарегистрирована риэлтерами в Центральном административном округе, самая низкая (600 долларов) - на юге Москвы. Договоры аренды сегодня, как правило, заключаются на срок от трех до пяти лет с условием одномесячной предоплаты и страхового депозита от одного до трех месяцев.
Повышенным спросом на рынке пользуются и торговые помещения класса В. Как правило, это первые этажи жилых зданий с отдельными входами, пристройки к ним. По словам директора департамента маркетинга корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, концентрация таких площадей достигла невиданных размеров в Марьине. Впрочем, спрос настолько велик, что все выставляемые на продажу объекты моментально расходятся.
"Пристойность" в дефиците
Одна из тенденций последнего времени на рынке офисов среднего класса (В) - рост числа российских компаний-арендаторов, которые проявляют повышенный интерес к помещениям площадью от 200 до 500 кв. м.
Как арендаторы, так и собственники офисной недвижимости стали более осторожны и предусмотрительны, что проявляется в сроках аренды. Если до кризиса 1998 года большинство контрактов заключалось на три-пять лет, то сейчас в общем объеме сделок пятилетние и трехлетние договоры аренды составляют не более 17%. Остальные предпочитают договариваться на год.
В 2000 году в Москве на тысячу человек приходилось 48 кв. м торговых площадей. К концу 2002 года их должно стать уже 100 кв. м. Хороший прирост, но даже он не смотрится на фоне показателей Восточной Европы. Там на каждую тысячу граждан приходится 365 кв. м
Определились и новые районы, привлекательные для размещения представительств. Это районы между Бульварным и третьим транспортным кольцом, с удобными подъездными путями. В самом центре арендаторы опасаются снимать помещения из-за проблемы дорожных пробок. Ставки на них колеблются от 300 до 350 долларов за 1 кв. м.
По словам начальника департамента коммерческой недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Натальи Кузнецовой, дефицит офисов среднего класса ("пристойного уровня, но без излишеств", как выразилась наша собеседница) будет ощущаться все сильнее. Так, если в начале 2001 года доля свободных площадей (в зависимости от бизнес-центра) составляла 13-37%, то к концу года она сократилась до 9-13%.
При этом останется стабильным спрос на офисы более низкого уровня, расположенные в НИИ и различных административных зданиях (кстати, большинство крупных риэлтерских компаний арендуют площади именно в них). Но предложение таких офисов класса C будет постепенно сокращаться. Все будет зависеть от экономики. Сегодня многие институты в области связи, космической промышленности получили госзаказ и начинают расширяться. А значит, объем площадей, которые они могут сдавать в аренду, сокращается.
Что касается офисов международного класса (A), то здесь уровень свободных помещений снизился с 15% в 2000 году до 8% в 2001-м. Специалисты компании Stiles & Riabokobylko полагают, что зданий международного класса явно недостаточно для удовлетворения растущего спроса. Они ожидают, что девелоперы правильно оценят сегодняшнюю рыночную ситуацию, напрягутся и запустят в оборот более 350 тыс. кв. м офисных помещений международного уровня.
Всего же в конце прошлого года общее предложение офисных помещений составляло порядка 2 млн кв. м, из которых чуть менее трети приходилось на офисные помещения класса A (690 тыс. кв. м). По сравнению с предыдущим годом число арендованных и приобретенных офисных помещений увеличилось на 15% и составило 300 тыс. кв. м. Как уже отмечалось, наиболее динамичное развитие рынка офисных помещений было зарегистрировано в секторе купли-продажи. Количество сделок увеличилось более чем в три раза, причем компании приобретали недвижимость не только для собственного бизнеса, но и для последующей ее сдачи в аренду с целью получения прибыли.
Достаточно заметна и еще одна тенденция: компании стали строить высококлассные здания для себя. Среди таких проектов - "Ингосстрах" на Новослободской, "ЛУКойл" на Чистопрудном бульваре, ПСК в Афанасьевском переулке, здание "НИКойла" (приобретенный компанией недострой) на улице Ефремова и другие. Ожидается, что в 2002 году объем офисных помещений увеличится на 300 тыс. кв. м за счет нового строительства.
Игра в конкуренцию
Городские власти оказывают на рынок коммерческой недвижимости серьезное влияние (доля городских площадей на столичном рынке аренды нежилых помещений составляет 30-40%). В ведении московского правительства находится масса объектов, в основном класса B и C. По мнению риэлтеров, управляют собственностью чиновники не вполне эффективно. На московской коммерческой недвижимости бюджет может зарабатывать как минимум на 15-20% больше.
Пока же по итогам прошлого года, по данным Департамента государственного и муниципального имущества (именно эта структура до недавних пор выступала в роли арендодателя муниципальных нежилых помещений), городу удалось заработать на аренде 5,6 млрд рублей. (Всего сдается около 9 млн кв. м площадей.) Средняя ставка арендной платы за столичные нежилые помещения составляет 20-40 долларов за 1 кв. м в год (в зависимости от вида деятельности и льгот), что в несколько раз ниже рыночных.
В этом году в Москве ожидается тотальный дефицит офисных помещений. Уже к началу года доля свободных помещений среднего уровня составляла всего 9-13%. Свободных офисов международного класса и того меньше - всего 8%
Недавно мэр Москвы Юрий Лужков "в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом города Москвы, построенным за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда" издал распоряжение, согласно которому новые нежилые помещения, построенные городом и ему принадлежащие, отныне будут не только продаваться, но и сдаваться в аренду по рыночным ценам. А оператором будет выступать известный игрок московского рынка недвижимости - Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Передача в аренду нежилых помещений будет осуществляться на основании результатов конкурса или аукциона (первые могут состояться уже через несколько месяцев). Право на заключение договора аренды будет предоставлено участнику, который, по мнению конкурсной комиссии, предложил лучшие условия из тех, что она сама определила, и наиболее высокую ставку арендной платы за квадратный метр.
Нетрудно предположить, что теперь ДИПС постепенно будет наращивать объемы строительства нежилых помещений (пока имеются в наличии в основном помещения на первых этажах жилых зданий и пристройки), а арендные ставки будут расти.
Впрочем, некоторые риэлтеры полагают, что принципиального влияния на рынок коммерческой недвижимости приход ДИПС в эту сферу не окажет. "Присутствие государственных и полугосударственных структур в крайне рыночной сфере коммерческой недвижимости было изначально предопределено историей развития данного сегмента. Долгое время офисы и торговые площади нельзя было взять в аренду ни у кого, кроме как у государства, - говорит исполнительный директор Penny Lane Realty Олег Муравьев. - Но получастные-полугосударственные игроки бывают вполне конкурентоспособны лишь в нише business-to-business, чего не скажешь о секторе business-to-customer. В принципе, чем больше участников - тем лучше. Главное, чтобы не пострадала конкурентная среда. Но все же на равных бороться за место под солнцем с правительством Москвы многим будет не под силу. Если определение цены квадратного метра на аукционе не будет формальным процессом, то для арендаторов это станет серьезным испытанием. Они привыкли к фиксированным ставкам и вряд ли захотят бороться за рядовые (не эксклюзивные) объекты любой ценой. Аукцион - это эмоции, а аренда офиса - вещь прагматичная. Так что скорее всего ставки будут всем заранее известны и окажутся на среднерыночном уровне. А аукцион станет как бы 'бесплатным приложением' к заключению арендного соглашения".
