Арендаторы строятся в очередь

Елена Новомлинская
18 марта 2002, 00:00

Спрос на рынке аренды дач вблизи Москвы в несколько раз превышает предложение. Однако активная застройка Подмосковья позволяет предположить, что в ближайшие два-три года предложение на рынке аренды увеличится, а цены упадут

Дома и дачи, которые сейчас предлагаются на рынке, риэлтеры делят на две категории в зависимости от цены: до 1000 долларов в месяц за дом и выше. Если арендатор хочет платить меньше 1000 долларов и при этом жить не дальше чем в 30 км от Москвы, он может рассчитывать лишь на дом на "голом" участке (то есть без лесных деревьев) или на часть коттеджа, во второй половине которого будет жить хозяин или другой арендатор. По цене от 250 до 500 долларов в месяц удастся снять дачу, которая, скорее всего, будет без удобств (туалет на улице, холодная вода в доме или на участке).

Заплатив от 500 до 1000 долларов в месяц, можно арендовать отдельный небольшой домик с удобствами. Но домик этот будет уже подальше от Москвы (30-40 км). Например, за эти деньги можно найти небольшой стометровый домик в Кратове или две комнаты с кухней в доме с удобствами в Переделкине. Часть дома с удобствами и отдельным входом можно снять за 600-700 долларов и в престижной Жуковке, правда, дом будет находиться на первой линии от дороги. Как нам рассказали в агентстве недвижимости "Статус", люди, которые могут выделить на дачу не более 1000 долларов в месяц, не всегда находят устраивающий их вариант. Очень часто, посмотрев предлагаемые дома, они решают провести лето в пансионате или вообще вывезти семью на отдых за границу.

Больше шансов найти что-либо подходящее у тех, кто готов выложить за дом от 1,5 до 5 тыс. долларов в месяц. По словам риэлтеров, в этой нише и хозяева домов, и арендаторы хорошо ориентируются в рынке: владельцы домов не устанавливают заоблачных цен, а арендаторы не выдвигают нереальных требований. К примеру, хорошо известно, что дом с лесным участком даже в 60 км от МКАД будет стоить не менее 1,5 тыс. долларов в месяц. Если вы готовы жить на таком расстоянии от города, то за 1,5-2 тыс. долларов в месяц вполне можно подыскать старую дачу со всеми удобствами и мебелью 60-х годов на лесном участке в 20-30 соток.

Если же непременным условием является близость к городу, то придется ограничиться лесом в 20-50 метрах от участка. Например, в Ватутинках можно арендовать 15-метровый коттедж на участке в 10-15 соток за те же полторы тысячи. Правда, нужно быть готовым к тому, что участок придется делить с владельцами коттеджа, которые будут жить в соседнем доме на этом же участке. Поскольку всем арендаторам очень хочется автономности, предприимчивые хозяева делят участок заборами (будет хоть пять соток, но своих). Владельцы участков площадью 1 га в старом дачном месте сплошь и рядом строят на них несколько домов, разделяют территорию заборами и все дома сдают. Иногда умудряются построить таунхаусы и поселить в них несколько семей даже на участке в 30-50 соток. В Переделкине довольно часто предлагаются в аренду отдельно первый и второй этажи дома. На каждом этаже - свой санузел и отдельный вход. А вот участок будет общий. Этаж в доме на лесном участке стоить 1,5-2 тыс. долларов.

За 4-5 тыс. долларов можно снять трехсотметровый кирпичный коттедж на расстоянии до 20 км от МКАД. Обязательные требования к коттеджам в этой ценовой группе - высококачественная отделка с использованием дорогостоящих материалов, современная мебель, сауна или баня и ухоженный участок. Если лесных деревьев на участке нет, должен быть сделан ландшафтный дизайн с альпийскими горками, искусственным водоемом, газоном и клумбами.

Более дорогие дома, расположенные в пределах 10 км от Москвы (для Рублево-Успенского шоссе - 20-25 км), чаще всего сдаются для круглогодичного проживания. Хозяева считают, что лучше подождать месяц-два своего арендатора, который снимет дом на весь год, и обычно оказываются правы. Однако жилье должно быть соответствующего уровня. К примеру, на Николиной горе за 10-12 тыс. долларов в месяц можно снять коттедж на лесном участке площадью не менее 30 соток, с не менее чем пятью спальнями и таким же количеством санузлов, огромной гостиной, сауной и непременно с бассейном. В Жуковке или Архангельском дом представительского уровня будет стоить 15-25 тыс. в месяц.

Особняком на рынке коттеджей стоят частные дома в Москве, которые обычно снимаются для круглогодичного проживания. Это единичный товар, и цены на него, разумеется, очень высоки. К примеру, в Серебряном бору кирпичные дома с современным дизайном и мебелью стоят 15-20 тыс. долларов в месяц, "сэндвичи" и деревянные дома - 8-10 тыс. На Соколе в Поселке художников цены колеблются от 5 до 10 тыс. долларов в месяц. Второй сезон на московском рынке сдаются дома в Лианозовском лесопарке, но из-за непрестижности района стоят они дешевле - от 3 тыс. долларов в месяц.

Доплата за лес, воду и спорт

Лучшее время для заключения договора на сезонную аренду - февраль-март. Во-первых, предложение больше; во-вторых, цены ниже. На дома, предложение которых ограничено, цены с марта по май могут подскочить на 30-80%. Скажем, если в марте еще можно найти дом с удобствами в пределах 30 км от Москвы по цене до 1000 долларов, то в мае за аналогичный дом будут просить чуть ли не вдвое больше. Правда, к концу июня цена домов, оставшихся без арендаторов, опять упадет, причем весьма существенно. Например, дом, за который в апреле просили 8 тыс. в месяц, в июле сдадут и за 5 тыс. Если в разгар сезона цены на рынке диктуют владельцы домов, то в июле - арендаторы.

Цены зависят не только от времени заключения договора, но и от направления, по которому дома расположены. Самые дорогие находятся к западу от Москвы, а также на севере в зоне водохранилищ. Аналогичный дом на юге (на том же расстоянии от города) стоит ровно вдвое меньше, а к востоку от Москвы цена снизится втрое. Существенно влияет на цену и наличие поблизости леса, водоема для купания или, еще лучше, для занятий яхтенным спортом. Например, цены в Малаховке и Кратове могут существенно вырасти, если находящиеся там озера будут очищены и станут пригодными для купания. Ну а коли купаться негде, привлекательность места повышается, если поблизости имеются школа верховой езды, теннисные корты и спортивные площадки.

Самыми привлекательными направлениями по-прежнему остаются Рублево-Успенское, Минское и Можайское шоссе. Однако популярность двух последних заметно снизилась по сравнению с прошлым годом из-за их сильной транспортной загруженности и постоянных пробок. Быстро растет рейтинг Ново-Рижского направления, где сейчас ведется активное строительство. Однако готовых новых коттеджей там пока немного, и в этом сезоне заметного роста предложения по этому направлению не будет.

Что касается общей ценовой динамики, то еще в прошлом сезоне наметилась тенденция к небольшому снижению цен. Активное строительство новых поселков ежегодно увеличивает предложение домов в аренду на 20-30%. Однако спрос в пределах 30-километровой зоны все еще остается ненасыщенным. Поэтому заметного снижения цен, по мнению риэлтеров, стоит ждать не ранее чем через два-три года.

На год - дешевле

Арендовать коттедж не на сезон, а на целый год, как правило, обойдется на 30-40% дешевле. Спрос на круглогодичную аренду постоянно растет, и сегодня к ней проявляют интерес около 30-40% потенциальных арендаторов.

Спрос формирует несколько категорий арендаторов. Во-первых, люди, чей статус обязывает иметь загородный дом, но купить собственный им пока не под силу. Во-вторых, загородное жилье арендуют семьи, которые уже планируют строительство или покупку дома и хотят адаптироваться к загородной жизни. В-третьих, это иностранцы, работающие в России, а также крупные российские и иностранные компании, арендующие коттеджи как представительское жилье. На сезон (это могут быть три летних месяца или период с мая по сентябрь) арендуют загородное жилье в основном семьи, желающие вывезти детей на лето за город.

Для круглогодичной аренды снимаются коттеджи недалеко от Москвы (как правило, до 10-15 км), в охраняемых поселках с однородной застройкой и составом проживающих, с объектами социальной инфраструктуры (магазин, спортивный центр с бассейном и т. д.) и охраной. Однако достойных поселков такого уровня очень мало. Многие новые поселки расположены дальше 15 км от Москвы и не подходят для круглогодичной аренды (в зимние месяцы они чаще всего пустуют), некоторые не достроены или заселены лишь частично. Если поселок заселен не полностью и в каких-то домах еще ведутся строительные работы, это заметно уменьшает его привлекательность.

По словам риэлтеров, спрос на дома в популярных поселках намного выше предложения. На дачи в поселках с "раскрученным" названием (Жуковка, Архангельское, Петрово-Дальнее, Барвиха) и развитой инфраструктурой буквально стоит очередь из арендаторов, которые вынуждены либо ждать, пока появится свободный дом, либо селиться в менее привлекательных местах.