Одно из главных событий, активно обсуждаемых сегодня на столичном гостиничном рынке, - февральское постановление московского правительства N99-ПП "О проведении в 2002 году открытых торгов по гостиничному комплексу г. Москвы". Этим постановлением московское правительство - крупный гостиничный акционер, объявило, во-первых, о продаже своих долей в некоторых гостиничных предприятиях, во-вторых, определило список городских гостиниц, на которые объявлен инвестиционный конкурс. Власти пока никак не комментируют это решение. Однако официальная версия для таких шагов существует уже много лет - правительство в очередной раз пытается привлечь инвестиции в гостиничную отрасль города.
Общественность в лице всевозможных СМИ отреагировала на желание московских властей избавиться от части гостиничной собственности крайне болезненно. Мнения высказывались самые неожиданные: мол, это централизованный развал всей столичной индустрии размещения, мол, с уходом московских властей с рынка бедному туристу со средним достатком негде будет остановиться и т. д. Между тем, несмотря на то что по форме данное решение правительства выглядит весьма революционным - впервые объявлено о свободной продаже акций гостиничных предприятий города, никаких кардинальных изменений на рынке от него ожидать не стоит. Ни серьезных инвестиций в гостиничную индустрию, ни появления новых крупных игроков, ни тем более создания гостиничной биржи, на которой бы покупались-продавались акции столичных предприятий, в ближайшее время не ожидается.
И дело не только в том, что пока механизмы реализации акций не ясны. Многое определяется спецификой самого гостиничного рынка столицы - сегодня это крайне закрытая сфера, с точки зрения как информации, так и доступа новых игроков.
Баба с возу...
Рассмотрим сначала новую для столичного гостиничного рынка идею московских властей - открыто продать принадлежащие им гостиничные активы.
По данным Ассоциации "Университет туристского, гостиничного и ресторанного бизнеса", в настоящее время около 16% средств размещения в Москве в той или иной форме принадлежит столичному правительству. Среди них есть весьма привлекательные активы. Например, гостиницы "Москва", "Украина", "Россия", "Пекин" на 100% принадлежат городу. Привлекательны и доли московского правительства в таких совместных предприятиях, как "Балчуг" и "Славянская" (69% и 50% соответственно). Впрочем, эти гостиницы в список готовящихся к продаже объектов не вошли.
Продаются "Савой", где у города 16%, "Ренессанс Москва" - городу принадлежит контрольный пакет, "Центральная" (20%), "Заря" (30%), "Байкал" (почти 15%) и Центр международной торговли (почти 10%). Официальных комментариев по поводу того, почему выбраны именно эти отели, пока нет. Впрочем, для людей сведущих ответ очевиден: на продажу выставлены доли в тех гостиницах, где в силу ряда причин у московских властей плохо с дивидендами.
Действительно, правительство продает не самые эффективные активы. Доход с одного номера в гостинице "Савой" - всего 33 доллара в сутки, тогда как доход с номера в остающихся в собственности правительства "Мариотт Рояле" - 123 доллара, а в "Национале" - 111 долларов. Судя по имеющимся данным о балансовой отчетности гостиницы "Центральная" (Тверская, 10), за первое полугодие 2001 года доходы предприятия практически были равны расходам.
Или взять, к примеру, гостиницу "Интур Ренессанс", что на Олимпийском проспекте (раньше она называлась "Пента"). По неофициальным сведениям, отель имеет большую задолженность перед бюджетом, и даже прославленный мариоттовский менеджмент (гостиничная сеть "Ренессанс" несколько лет назад вошла в сеть "Мариотт") никак не может эту ситуацию разрулить. Кроме того, гостиница расположена не в самом привлекательном месте, да к тому же, как и многие отели, построенные в начале 90-х, уже испытывает потребность в реконструкции и обновлении.
А еще московским властям трудно было принимать участие в управлении гостиничными предприятиями, особенно там, где городская доля невелика. Как правило, другие акционеры гостиниц, которые собственно и "рулят" в этих отелях, не склонны открывать перед коллегами из московского правительства всю свою "кухню". Предъявлять им претензии "изнутри", будучи акционерами, московские власти не могут - это все равно, что предъявлять претензии к самому себе. Поэтому и принято решение выйти из состава акционеров, чтобы, используя уже другие рычаги, требовать прозрачности и эффективности. В итоге основные доходы от гостиниц город получает в виде налогов и арендных платежей.
Мотивы, побудившие московское правительство продавать неэффективные активы, понятны. Механизм же того, как эти акции будут реализоваться на рынке, пока не определен. Не известна и методика оценки этих акций. Скорее всего, это будет некий аукцион, который станет проводить какая-нибудь уполномоченная фирма. А стартовая цена акций будет определяться таким образом, чтобы она в несколько раз превосходила ежегодные дивиденды.
Все те же лица
Естественно предположить, что первыми претендентами на покупку акций будут акционеры тех гостиничных предприятий, в которых и продаются городские доли. Пока во всех гостиничных предприятиях "Эксперту" объявили, что о продаже городских долей в их предприятиях они узнали из прессы и пока что никаких официальных бумаг от московского правительства не получали (лишнее свидетельство степени теплоты отношений между московскими властями и прочими акционерами в гостиничных предприятиях).
Если продолжать размышлять на тему о потенциальных покупателях городских долей, то из этого списка наверняка можно исключить иностранные управляющие компании. Владеть гостиничной собственностью у нас они не очень стремятся, а в качестве управленцев их никто в продаваемых гостиницах не ждет.
Что касается российских потенциальных покупателей, то тут тоже трудно ожидать появления новых игроков. В настоящее время к столичному гостиничному бизнесу огромный интерес проявляют банковские, газово-нефтяные и строительные компании. Но предлагаемые к продаже акции их вряд ли заинтересуют - как и московскому правительству, новоиспеченным собственникам дивидендов не дождаться, поскольку контрольные пакеты акций останутся в руках у нынешнего менеджмента.
Продаваемые акции могут представлять интерес в основном для тех сторонних компаний, которые являются реальными игроками на гостиничном рынке столицы и которые могут повлиять на процесс управления гостиничными активами. К таковым, например, специалисты относят группу компаний "Плаза" и АФК "Система". Обе эти компании имеют тесные связи с московским правительством и реально интересуются столичным гостиничным бизнесом, так что не исключено, что их может привлечь новое перераспределение акций. Однако и в этом случае говорить о том, что гостиницы станут "прозрачными" и сильно эффективными, пока преждевременно.
А вообще-то окончательная цена и победитель на московских конкурсах и аукционах не всегда определяются по их результатам, чаще - в ходе предварительных собеседований и согласований с потенциальными покупателями.
"Турист" из "Ленинградской"
Несколько иная ситуация складывается в отношении инвестиционных конкурсов по реконструкции гостиниц на 2002 год, перечень которых также был определен в рассматриваемом постановлении. Здесь, напротив, возможно возникновение интереса к городским гостиницам со стороны внешних инвесторов.
В этом году на инвестиционные конкурсы московскими властями выставляются две уже акционированные двухзвездочные гостиницы со стопроцентным городским капиталом - "Останкино" и "Золотой колос" (обе в районе ВДНХ) и государственные унитарные предприятия, такие как "Гостиница 'Ленинградская'", "Киевская", "Северная" и "Турист". По существующей классификации первая и последняя в этом списке имеют классификацию 3 звезды, а остальные - по одной.
В какой форме будет проводиться инвестиционный конкурс, пока не известно - судя по всему, все будет зависеть от пожеланий потенциальных инвесторов. Возможно, это будет обычный инвестиционный контракт, или гостиницы будут акционированы и проданы с инвестиционными условиями, как это произошло, например, с гостиницей "Белград", которая была продана за 17,5 млн долларов.
Наиболее привлекательной в списке гостиниц выглядит "Ленинградская". И не только потому, что три вокзала обеспечивают постоянный поток посетителей, но и потому, что гостиницы, построенные в стиле сталинского ампира - например "Украина" и "Пекин", по мере осуществления в них внутренней реновации все больше тяготеют к высококлассным отелям. Прежде всего благодаря их планировочным преимуществам - высоким потолкам, широким коридорам, лепнине и пр., чего нет в гостиницах более поздней постройки.
По мнению специалистов Ассоциации "Университет гостиничного, ресторанного и туристского бизнеса", привлекательность выставляемых гостиниц для инвестора будет во многом зависеть от того, какую долю акций они получат взамен на инвестиции и будет ли в их руках управление гостиницей. Сегодня все эти отели нашли свою нишу на рынке и не испытывают проблем с выживанием. Гостиницы живут тем, что часть площадей сдают в аренду, а часть номеров реконструируют и используют по назначению. Спрос на отреконструированные номера, особенно в гостиницах среднего класса (не менее трех звезд), очень устойчивый. Нельзя сбрасывать со счетов и то, что менеджмент продаваемых отелей неплохо себя чувствует и от появления новых хозяев в восторг не придет. Поэтому не исключено, что вопрос урегулирования отношений с существующим менеджментом будет для инвестора не последним.
Как уже неоднократно отмечалось, рынок гостиниц средней ценовой категории сегодня располагает к притоку новых инвестиций. По имеющимся данным, столичные гостиницы среднего уровня - например "Космос", "Пекин", "Украина" - дают среднюю загрузку в 60%. А это значит, что в будние дни они загружены на все 100%. Это, в свою очередь, говорит о том, что гостиничный фонд данной категории можно увеличивать как минимум в полтора раза.
Инвесторы хотят рулить
По данным московского правительства, по сравнению с 1999 годом количество желающих инвестировать в столичные гостиницы увеличилось в несколько раз. И если раньше львиная доля потенциальных инвесторов была из иностранцев, то сейчас это российские компании, представляющие сырьевой, банковский, строительный и пр. секторы экономики.
Как уже писал "Эксперт", для потенциальных инвесторов участие в реконструкции гостиницы среднего класса более выгодно, чем новое строительство, поскольку уже есть земельный участок, какая-никакая марка, сложившаяся клиентура, реконструкцию можно осуществлять поэтапно и т. д. Предыдущие прецеденты привлечения инвесторов оптимизма по поводу нового инвестиционного всплеска не прибавляют. Истории с поиском денег для реконструкции "Москвы" или "России" уже перешли в категорию народного фольклора - а воз и ныне там. Хотя таким топовым местоположением, как у вышеназванных объектов, могут похвастать немногие отели. Причины того, что инвесторы так и не были найдены, известны. Во-первых, рассчитывать можно было только на иностранцев, а они не очень хотят создавать совместные предприятия с московским правительством. Во-вторых, установленный размер инвестиций не всегда соответствовал здравому смыслу и рыночной ситуации: так, например, за 51% в гостинице "Россия" просили 250 млн долларов инвестиций. И наконец, не менее важная причина - это менеджмент гостиниц, выставляемых на инвестиционный конкурс. Как правило, менеджмент во всех гостиницах сразу занимает круговую оборону и всячески препятствует появлению новых потенциальных акционеров. И понятно почему. Гостиничный бизнес - это бизнес, построенный на постоянном потоке наличных денег, и у людей, которые на этом потоке "сидят", возникает естественное желание сохранить свой статус, и лишние рты, а тем более потеря теплого места, им ни к чему.
Если московские власти смогут изменить эту ситуацию принципиально, то тогда можно будет ожидать появления каких-либо инвесторов на гостиничном рынке Москвы.
