Земля в дефиците

Елена Новомлинская
18 марта 2002, 00:00

Подмосковная земля - один из самых дефицитных товаров на рынке недвижимости. Естественное следствие дефицита - рост цен. Теперь цена в десять тысяч долларов за сотку никого не удивляет

Еще в прошлом году многие риэлтеры предсказывали, что 2002-й станет годом земельного рынка. Похоже, эти прогнозы сбываются. Спрос на земельные участки в Подмосковье сейчас колоссальный. На одного продавца престижного участка приходится несколько десятков покупателей. "Мы можем удовлетворить лишь двадцать человек из тысячи желающих купить землю", - жалуются риэлтеры. Дисбаланс спроса и предложения особенно заметен сейчас, поскольку пик продаж на земельном рынке приходится на период с февраля по май.

Спрос на земельном рынке начал расти полтора года назад. Его основной причиной риэлтеры считают общий экономический рост в стране. "Во второй половине 2000 года рост покупательной способности населения вызвал увеличение спроса на загородные дома. Однако в то время на рынке предлагались в основном коттеджи, построенные до 1997 года, с существенными недостатками по инженерному обеспечению, архитектурным и планировочным решениям. Покупателям же были нужны дома другого уровня, поэтому возник интерес к свободным земельным участкам под застройку", -. рассказывает начальник отдела маркетинга компании "Инком" Сергей Елисеев.

Но не только рост платежеспособного спроса был причиной ажиотажа на земельном рынке. Еще один фактор - недавно в Подмосковье изменился порядок выделения новой земли. До 1999 года выделение новых крупных земельных участков производилось, как правило, районными администрациями. Туда и обращались компании, желающие оформить землеотвод под коттеджную застройку. Плата за землеотвод обычно оформлялась в виде отчислений на инфраструктуру и обустройство районов. Последующий выкуп земли в собственность производился по нормативной цене, которая гораздо ниже рыночной (даже сегодня нормативная цена за сотку - около 180 долларов). Землю под индивидуальное жилищное строительство (от 6 до 15 соток) могли получить также местные жители, обратившись в администрацию районов или населенных пунктов, в которых они проживают.

Распределение земельных участков было прерогативой районных администраций. Областная администрация этот процесс контролировать не могла. Не существовало и единых правил, определяющих, кто и на каких условиях может получить землю. С приходом нового губернатора в 1999 году была предпринята попытка централизовать этот процесс и создать прозрачную систему выделения и последующего выкупа участков. Были созданы Областная межведомственная комиссия, рассматривающая заявления на выделение участков, и унитарное предприятие, занимающееся подбором участков. Выделение крупных гектарных участков фактически перешло в ведение областной администрации.

Возможности районных администраций были ограничены: сегодня они занимаются выделением из земель районного подчинения небольших участков площадью до 1 га, а также шести-пятнадцатисоточных участков местным жителям. По словам специалистов риэлтерских фирм, переход к новой системе вызвал временное сокращение количества земли, поступающей на рынок.

Равновесие недостижимо

Сейчас на земельном рынке наблюдается резкий дисбаланс спроса и предложения. Основная часть платежеспособного спроса (до 90% от общего числа заявок на покупку) сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД. Покупатели приобретают участки под коттеджи для постоянного проживания в том случае, если они расположены недалеко от Москвы, имеют хороший подъезд, благоприятное окружение, все коммуникации. То есть фактически людям нужны территории, подготовленные под коттеджную застройку. Такая земля считается ликвидной. Среди ликвидных участков есть сегмент особенно привлекательных. Это земля, расположенная к западу от Москвы в пределах 15-километровой зоны (для Рублево-Успенского шоссе - в пределах 25 км), вблизи леса и водоема, и непременно с лесными деревьями на участке. По цене особо лакомые участки могут отличаться от просто ликвидных в два-три раза, но спрос на них даже выше.

Между тем предложение ликвидной земли на рынке ограничено. Участки в организованных поселках под застройку появляются на рынке усилиями девелоперских компаний - они оформляют землеотвод на участок в несколько гектаров, разрабатывают генеральный план участка, подводят дороги и коммуникации, а потом распродаются землю небольшими участками под застройку. Однако, поскольку выделение крупных земельных участков после 1999 года происходило довольно медленно, предложение такой земли сильно отстает от спроса.

Что касается земли в старых дачных поселках, пользующейся повышенным спросом у покупателей, то она почти вся застроена и появляется в продаже крайне редко. Участки же в садовых товариществах и дачно-строительных кооперативах не устраивают многих покупателей по нескольким причинам: маленькая площадь (6-15 соток, в то время как все больший спрос предъявляется на участки от 20 соток), неоднородность окружения, отсутствие охраны, неразвитость социальной инфраструктуры, необеспеченность коммуникациями.

Таким образом, основная активность рынка сосредоточена в пределах 30-километровой зоны от МКАД, а большая часть участков предлагается вне этой зоны. Говорить о сформированном земельном рынке тоже можно в пределах 30-километровой зоны. "На удалении более тридцати километров от Москвы рынка земли как такового не существует. Там, конечно, заключаются сделки купли-продажи участков, но это происходит стихийно: цены не сложились, отсутствуют организаторы рынка", -. считает руководитель управления загородной недвижимости компании "Миэль" Савелий Орбант.

Разумеется, граница в 30 км от Москвы достаточно условна, и исключения из правил есть всегда. Для земельного рынка это особенно справедливо, поскольку земля - товар единичный и двух одинаковых участков просто не существует. Например, в стародачных поселках земля ликвидна и при более значительной удаленности от Москвы. Так, Абрамцево, расположенное в 60 км от Москвы, весьма популярно и пользуется высоким спросом.

Земли не будет

По оценкам риэлтеров, в среднем за последние полтора года цены в Подмосковье выросли на 60%. Сегодня цены на так называемые ликвидные участки начинаются от 1000-1200 долларов за сотку. За эти деньги можно с большим трудом найти участок на стихийно застраиваемой территории, в пределах 30 км от МКАД и, конечно, без намека на лесную растительность. Участки в организованных поселках с лесными деревьями стоят от 2500 долларов за сотку. Так, по Куркинскому и Волоколамскому шоссе участки с лесными деревьями стоят 3,5 тыс. долларов за сотку. В Валентиновке (рядом с г. Королев) - 3-4 тыс. долларов за сотку.

Наиболее заметный рост цен в прошлом году наблюдался по Рублево-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому шоссе. Здесь на активно осваиваемых территориях участки росли в цене быстрее, чем в среднем по рынку. Известно, что по мере застройки коттеджного поселка свободные участки в нем дорожают и за год могут вырасти в цене на 60-70%. Примерно такой была динамика цен на землю в поселке Ново-Рижский.

Резко подорожала за прошлый год земля в стародачных местах - на 100%. Таким был рост цен в Ромашкове (5 км по Рублево-Успенскому шоссе) - сегодня сотка земли там стоит 6 тыс. долларов, на Николиной Горе - 7-12 тыс. долларов, в Немчиновке - 4 тыс. долларов. По мнению риэлтеров, более быстрый рост цен в стародачных местах был связан с активной деятельностью девелоперов-индивидуалов, а также небольших фирм, занимающихся скупкой отдельных привлекательных участков на освоенных территориях и строительством на них коттеджей на продажу. Такая деятельность приносит до 100% годовых в валюте.

Покупатели особенно ценят эксклюзив, то есть участки с изюминкой (за особо престижное место, выход к водоему, соседство с известным человеком люди готовы платить двойную, а то и тройную цену). Например, участки, прилегающие к берегам водохранилищ, стоят 6-8 тыс. долларов за сотку (подобные участки на третьей линии от воды стоят уже 2,5-3 тыс. долларов за сотку). А земля в Жуковке и Барвихе подбирается уже к 20 тыс. долларов за сотку. "В прошлом году на земельном рынке был успешно преодолен психологический барьер в десять тысяч долларов за сотку. Теперь и к более дорогой земле покупатели относятся нормально", - считает Савелий Орбант.

Риэлтеры единодушно отмечают, что свободной ликвидной земли в Подмосковье остается все меньше. По мнению Сергея Елисеева, через два-три года ее почти не останется. Поэтому резервы для роста цен еще есть. В то же время за последний год наметилась тенденция, которая сможет в недалеком будущем обеспечить отток части покупателей с земельного рынка. Дело в том, что все больше девелоперов переходят от распродажи свободных участков на подготовленных территориях к коммерческой застройке коттеджных поселков. При этом значительная часть застройщиков будет работать как раз в наиболее востребованном ценовом сегменте - 250-300 тыс. долларов за готовый дом. Если часть покупателей перейдет в сектор коттеджей, спрос на землю стабилизируется, а рост цен остановится.