Что бы вы сделали, неожиданно став владельцем какого-нибудь древнего замка? "Загнали" бы? Вот так и поступили на исходе прошлого века потомки баронов-аристократов, проживающие в Восточной Европе. Благодаря законам о реституции они неожиданно оказались хозяевами старинных сооружений. Но от былой роскоши замков почти ничего не осталось, на статус "жилая недвижимость" они не тянули и без капитальных вложений не подлежали преобразованию в высокодоходные музеи. Поэтому благоразумные люди продали их любителям архитектурных раритетов, а вырученные деньги пустили в оборот, построив дома либо купив квартиры в мегаполисах для последующей сдачи их в аренду или перепродажи. Этот бизнес (особенно сдача жилья в аренду) весьма распространен в восточноевропейских столицах. Ведь последние несколько лет рост цен на недвижимость здесь составляет от 5 до 15%. В Москве, впрочем, в прошлом году цены росли еще быстрее - на 30% за год. И это простое соотношение процентов подсказывает, что вкладываться в отечественную недвижимость вроде бы намного выгоднее, чем в недвижимость восточноевропейскую. Но это первое впечатление обманчиво.
Слабое звено
Любой инвестор (физическое или юридическое лицо), пожелавший превратить свою недвижимость в инвестиционный актив (то есть во вложение, от которого нужно получить прибыль), начнет с анализа рынка недвижимости. Разумеется, ему захочется узнать емкость рынка, цены реальных сделок и их динамику, динамику количества сделок - желательно в месячном разрезе. Однако когда он начнет искать эту информацию, его постигнет горькое разочарование. Достоверная информация подобного рода на рынке недвижимости - большой дефицит. Об этом говорят сами участники рынка, об этом свидетельствует качество прогнозов: ни один из профессиональных аналитиков не спрогнозировал кризис 1998 года, никто не смог предсказать бурный рост цен на недвижимость в прошлом году. Что, впрочем, вполне естественно - как возможен прогноз без хорошей базы данных?
Порочная связь
Слабая прогнозируемость рынка недвижимости в первую очередь должна насторожить тех инвесторов, которые запланировали приобретение квартиры на первичном рынке. Особенно если в дальнейшем они собираются ее продать и на этом заработать.
Существует иллюзия, что покупка квартиры в строящемся доме гарантирует хорошую прибыль. На это настраивает и реклама, обещающая, что "уже через месяц мы будем продавать дороже". Увы, было бы опрометчиво рассматривать такие рекламные слоганы как основание для прогноза выгодности операции.
Покупка квартиры в строящемся доме по сравнению с уже построенным сулит сегодня экономию не более 15-20% от ее рыночной стоимости. Вроде бы и немало, но на самом деле в условиях непредсказуемости рынка - весьма скромный показатель. Малейшее колебание цен на рынке или непредвиденные издержки, связанные с оформлением квартиры в собственность, исправлением "ляпов" строителей, оплатой различного рода дополнительных услуг - и прибыльность операции легко может дойти до единиц процентов.
Если квартиру вообще удастся продать. Сегодня ликвидность квартир, выставляемых на продажу частниками, не очень высока. Одна из причин этого заключается в том, что зачастую действительно хорошие квартиры еще в начале строительства "уходят" по бартеру строителям, поставщикам стройматериалов, риэлтерским фирмам и проч.
"Немногие покупают квартиры с целью получения инвестиционного дохода, чаще - для того, чтобы в них жить. Но, признаюсь, и в том и в другом случае давать какие-то конкретные рекомендации по приобретению квартир в непостроенных домах очень сложно, - говорит генеральный директор агентства недвижимости 'Би-Газ-Си' Ильдар Нурисламов. - Трудно представить, какие плюсы и минусы имеет еще не готовое жилье. Возьмем, к примеру, шумовые эффекты. Некоторые жилые комплексы спроектированы таким образом, что в них возникают своеобразные 'колодцы'. Не исключено, что сюда будут попадать воздушные потоки и создавать какофонию звуков. Учли ли это архитекторы? Мы не знаем. Конечно, стоимость квартиры, купленной в строящемся доме, увеличится после его сдачи. Но такие инвестиции имеют смысл только в случае с престижными и дорогими объектами".
Вложенные в строительство деньги окажутся замороженными на срок от полутора до двух с половиной лет - до сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность. Не исключено, что за это время рыночная конъюнктура изменится и перепродажа квартиры потеряет смысл. Придется подождать до лучших времен. По словам г-на Нурисламова, уже сегодня все прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве в несколько раз превышает себестоимость строительства, во всяком случае в центральных районах Москвы. "Простые подсчеты показывают, что себестоимость квадратного метра не превышает шестисот-семисот долларов в элитных домах и домах экономкласса, - говорит он. - Тогда как квартиры в таких домах выставляются на продажу по цене от двух до шести тысяч долларов за метр. Разумеется, такие 'надутые' цены в случае кризиса упадут, хотя пока предпосылок к этому нет. Деньги свои инвесторы, конечно, все равно вернут. Но они рискуют не получить прибыль".
Максимальный доход, на который можно рассчитывать, покупая квартиру в строящемся доме, - 10% годовых. Впрочем, и он может не состояться. Деньги инвестируются примерно на три года, и ни одна гадалка не скажет, какие тогда будут цены. А если цены упадут процентов на пятнадцать? О какой прибыли тогда может идти речь?
Крайне неэффективными считает инвестиции на этапе строительства другой профессиональный игрок столичного рынка недвижимости, пожелавший сохранить инкогнито из соображений корпоративной этики: "Конечно, теоретически на нулевом цикле можно вложиться в строительство квартиры по цене на двадцать-тридцать процентов ниже той, которая будет декларирована на конечном этапе строительства. Но с момента начала строительства до заселения пройдет как минимум полтора года. После сдачи дома начнется устранение недоделок - качество строительства, к сожалению, оставляет желать лучшего. Это еще как минимум полгода. Сколько к тому времени будет стоить квартира, никому не известно. Теперь предположим, что у вас уже есть квартира и деньги на приобретение еще одной. Вы их вкладываете в строительство, заведомо зная, что сможете получить квартиру только через два-три года. Таким образом, можно рассчитывать на прибыль не более десяти процентов годовых на вложенные средства. Не густо. Не выгоднее ли как-то иначе 'прокрутить' деньги и года через три купить такую же квартиру, но уже на вторичном рынке? Никто ведь не покупает машины по подобным 'инвестиционным' схемам. Просто люди не осознают, что они по сути покупают кота в мешке и становятся заложниками строителей. Что с рынком будет через три года, куда он двинется? Ни одна гадалка не предскажет. А если цены на недвижимость упадут по сравнению с нынешними процентов на пятнадцать, о какой прибыли тогда может идти речь?"
Кроме этих конъюнктурных моментов частному инвестору, участвующему в долевом строительстве жилья, угрожают многочисленные неэкономические риски, минимизация которых, в свою очередь, тоже связана с дополнительными затратами. Так, возможны проблемы при оформлении жилья в собственность, например, из-за некорректного оформления генеральным инвестором согласующих документов на строительство, нарушения сроков сдачи объекта. Или - несбалансированность инвестиционно-строительного проекта, "двойные" продажи (когда на одну и ту же квартиру претендует несколько покупателей), а также масса объективных причин, из-за которых строительство дома может просто застопориться (финансовый кризис, ошибки проектировщиков).
"Инвестиционная цепочка, в которой участвуют генеральные инвесторы, соинвесторы, генподрядчики, субподрядчики, риэлтеры, слишком сложна для граждан, - считает Александр Коробов, директор страховой компании 'Вотек'. - Порой отношения настолько запутаны и не урегулированы законом, что любой сбой в этой цепочке чреват крупными неприятностями для частных инвесторов. Из-за полного правового вакуума часто возникают проблемы при регистрации прав собственности граждан на уже построенное жилье. Недавно в переплет попало даже представительство швейцарской фирмы, которое приобрело квартиру в строящемся доме для своего сотрудника. Между двумя участниками инвестиционно-строительного процесса (генеральным инвестором и подрядчиком, который переуступил права требования на квартиру иностранцам) возникли разногласия. Подрядчик заявляет, что выполнил оговоренный в договоре объем работ и имеет полное право получить за это оговоренное заранее количество квартир, а инвестор утверждает обратное. Перепалка тянется уже год, а иностранцы терпеливо ждут, когда же право собственности на квартиру, за которую они заплатили, наконец-то зарегистрируют. Для них все это в диковинку". Именно поэтому юристы рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования "из первых рук", минуя посредников (например, подрядчиков, получивших квадратные метры по взаимозачету). И тщательно проверять, есть ли у продавца права на квартиру и проведение операций с ней.
От имущественных рисков, свойственных первичному рынку, можно, конечно, застраховаться. Но это опять-таки дополнительные издержки. Страховая премия составит 1,5-4,5% от суммы договора и будет зависеть от этапа строительства, на котором заключается инвестиционный договор, и его формы (самым "проблемным" считается договор уступки права требования). При этом выплата страхового возмещения будет лишь в размере вложенных инвестиций. Договором страхования может быть предусмотрена возможность индексации страховой суммы, но за это придется внести соразмерную плату.
Страховые случаи (например, проблемы со своевременной сдачей дома и оформлением права собственности в установленные сроки) возникают повсеместно. Но, по словам страховщиков, люди предпочитают продлевать договор страхования. "Я вот каждый день проезжаю мимо дома, который должен был быть сдан в четвертом квартале прошлого года. Но он пока лишь в монолите, кирпичом не обложен, - рассказывает Александр Коробов. - И, насколько мне известно, никто из граждан-дольщиков пока не возмущается. Хоть заселение и отложилось на год, им все равно хочется жить в этом доме и совсем не хочется терять свои деньги. Ведь если человек два года назад вложил четыреста долларов при рыночной цене квадратного метра пятьсот долларов, он сегодня сможет вернуть все те же четыреста долларов, но потерять квартиру, квадратный метр в которой стоит уже восемьсот долларов".
Такая вот несправедливость. Инвестор получает дешевый финансовый ресурс, но при этом несет минимальную ответственность за возможные отклонения от оговоренных в договоре сроков. Кстати, задержка сдачи дома на несколько месяцев в последнее время не такое уж редкое явление для московского рынка недвижимости. Этим грешат даже компании, отвечающие всем критериям надежности.
Интересно, что сами страховщики свои страховые резервы в жилую недвижимость не вкладывают - не рекомендовано департаментом страхового надзора Минфина РФ.
Без права на ошибку
Приобретение квартиры на вторичном рынке с целью получения "навара" при перепродаже - тоже довольно сомнительная и рискованная затея.
Инвестиционная цепочка, которая выстраивается при создании нового жилья, слишком сложна для частных лиц. Отношения столь слабо урегулированы законом, что любой сбой в этой цепочке чреват крупными неприятностями для граждан. Самая распространенная опасность - проблемы при регистрации прав собственности на уже построенное жилье
Во-первых, трудно подыскать высоколиквидную квартиру, которую можно будет продать за короткое время (например, в течение двух-четырех месяцев во время подъема рынка) по адекватной цене. Можно разве что принять к сведению рекомендации риэлтеров, которые утверждают, что обычно не возникает проблем с продажей однокомнатных и двухкомнатных квартир в кирпичных и панельных домах, построенных не ранее 70-х годов. Жилье в таких домах пользуется стабильным спросом и составляет существенную долю в обороте столичного рынка жилья. При этом следует учитывать состояние объекта, а также его окружение (наличие парка, пруда, торговых центров, кинотеатров повышает ликвидность квартиры, а заводы, фабрики и шумные магистрали негативно влияют на нее). Кстати, сами риэлтеры на вторичном рынке в основном практикуют срочный выкуп (когда высоколиквидная квартира оформляется на фирму и перепродается) или вносят аванс за выставленную на продажу квартиру, а потом подыскивают на нее покупателя. "Эти схемы не очень подходят частным лицам. Ведь квартиру надо выкупить, перепродать, ничего не потеряв, грамотно сориентироваться в рыночной ситуации... У нас целый отдел поддерживает инвестиционные порывы наших сотрудников", - говорит директор департамента маркетинга компании "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев.
Во-вторых, достаточно сложно просчитать динамику цен на вторичном рынке. Даже риэлтеры расходятся в прогнозах на этот год, не говоря уж о годе будущем. А значит, можно просто не успеть выставить объект на продажу, не рассчитав сроки экспозиции или, напротив, не вовремя с ним расстаться.
Что касается вторичного рынка элитных квартир, то он, конечно, существует, но операциями ради "наживы" их владельцы занимаются редко. Чаще такие квартиры продаются из-за необходимости решения финансовых проблем хозяев, а не с целью дополнительного заработка. Кстати, владельцам не всегда удается сохранить вложенные ранее в покупку супержилья деньги. Да и ликвидность таких объектов невысока. Средний срок продажи - от полугода до полутора лет.
Покупать квартиру на вторичном рынке не менее рискованно, чем на первичном. Правда, здесь возможны проблемы иного характера, связанные с "историей" квартиры и ее бывших собственников. Не счесть случаев приобретения квартир у лиц, которые не имели никаких прав их отчуждать. И это прискорбное обстоятельство выяснялось всегда постфактум. Обычно дела доходили до судов, и они, как правило, признавали незаконной продажу квартиры, возвращая стороны в изначальное положение: квартира - собственнику, деньги - покупателю. Кстати, зачастую возвращаются не все деньги, а заниженная в несколько раз сумма, когда-то вычисленная бюро технической инвентаризации и указанная в договоре.
Ни обязательность государственной регистрации, ни доскональное изучение юридической истории квартиры стопроцентной гарантии чистоты сделки не дают. Проверка чистоты титула существенно осложнена закрытостью трех основных источников информации. Сведения, имеющиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП, его ведет Москомрегистрации), в паспортном столе (ОВД) и у нотариуса, зачастую недоступны как покупателям, так и риэлтерам и иным заинтересованным лицам.
Взаимосвязь между фактом государственной регистрации и правами добросовестного приобретателя законодательством не определена. Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок по закону несут ответственность за своевременность и точность записей о праве, подлинность выдаваемой информации. Но... "Да, действительно, в законе записано, что государство взяло на себя обязанность компенсировать риски, связанные с деятельностью органов госрегистрации по учету объектов недвижимости. Но оно не определило форму государственных гарантий, механизм и степень ответственности органов юстиции", - это выдержка из выступления президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой на международной конференции, посвященной проблеме минимизации рисков на рынке недвижимости. "Институт экономики города" и Российская гильдия риэлтеров предлагают создать целостную систему гарантий прав добросовестного приобретателя и собственников недвижимости. Вот ее главный принцип: в случае приобретения недвижимости добросовестным приобретателем, положившимся на сведения ЕГРП (резюмированные как публично достоверные), право собственности должно оставаться за добросовестным приобретателем. А ущерб бывшему собственнику должен возмещаться в соответствии с системой государственного гарантирования (если исчерпаны все иные законные средства по возмещению ущерба виновной стороной или если такая компенсация невозможна). Деньги для выплаты компенсаций бывшим собственникам должны лежать в специальном гарантийном бюджетном фонде. Управляться он будет Минюстом России, а пополняться - за счет отчислений от регистрационных взносов. Это означает, что плата за госрегистрацию прав и сделок с недвижимостью увеличится. При ее расчете должны быть учтены не только организационные нужды, но и статистика возникновения ущерба по вине органов юстиции. В соответствии с этим будет рассчитываться надбавка к регистрационному сбору. Увеличение госпошлины за регистрацию и предоставление информации, по оценкам специалистов, может составить 0,4% от действующей ставки. Размер фонда по компенсации ущерба, возникшего по вине учреждения юстиции, составит порядка 2,5 млн долларов. Компенсация должна выплачиваться, если судом признана вина регистрирующего органа. По каждому факту чиновничьих "ляпов" предлагается проводить служебное расследование, чтобы впредь их не допускать.
Пока же права добросовестных приобретателей не защищены и высокие риски утраты права собственности на недвижимость существенно увеличивают стоимость трансакции (по оценкам Надежды Косаревой, она составляет около 15% от суммы сделки). Это является одним из непреодолимых барьеров для вложений в недвижимость.
Рентный бизнес
Выходит, от инвестиций в недвижимость отдачи ждать не приходится и рассчитывать можно лишь на сохранность капитала? Отнюдь нет. Те, кого устраивает рентабельность в 6-8% годовых, могут получить ее, сдавая купленную на первичном или вторичном рынке квартиру в аренду (внаем). Инвестиционные риски в этом случае минимальны, налоги невелики, как невелика и ответственность за их неуплату. Риэлтеры утверждают, что рынок аренды в последнее время заметно активизировался, растут арендные ставки, а значит, и размер "навара" к основным доходам ее владельца. Выбирая квартиру для сдачи в аренду, первым делом следует представить себя на месте потенциального арендатора и изучить спрос на этом рынке.
Те, кого устраивает рентабельность в 6-8% годовых, могут сначала инвестировать в недвижимость, а потом попросту сдавать квартиру. Инвестиционные риски в этом случае минимальны
Понятно, что выгоднее всего сдавать в аренду жилье, расположенное в удобной части города. Особым спросом у арендаторов пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, за которые они готовы выложить от 250 до 400 долларов в месяц. Сильнее всего на размер арендной ставки повлияет местоположение (метро, центр, рядом парк - дороже), а также состояние квартиры и окружающая инфраструктура. Рассмотрим возможные варианты.
Вариант первый - сдача однокомнатной квартиры (40 кв. м) в новостройке на окраине, недалеко от метро. Сегодня средняя цена такого жилья составляет примерно 32 тыс. долларов (из расчета 700 долларов за кв. м) с учетом накладных расходов. Приличный ремонт в квартире обойдется в 2,5-3 тыс. долларов (из расчета 50-70 долларов за кв. м), столько же придется потратить на приобретение мебели, холодильника, телевизора и прочего (в общей сложности - около 5 тыс. долларов). Ежемесячные затраты на содержание квартиры и налоги составят 30-50 долларов. Арендные ставки на такое жилье колеблются в диапазоне 200-250 долларов в месяц. То есть чистая прибыль арендодателя - около 150-170 долларов, или примерно 2 тыс. долларов в год (в среднем те самые 6-8% годовых в условиях роста арендных ставок). Правда, величина прибыли существенно уменьшится в случае простоя квартиры на время поиска арендатора (самые распространенные сроки аренды - от полугода до года, хотя бывают и исключения). Кроме того, в квартире необходимо будет регулярно (каждые три-четыре года) проводить ремонт, заменять мебель и бытовую технику. Срок полной окупаемости подобного инвестиционного проекта составит от 8 до 14 лет (в зависимости от динамики роста арендных ставок).
Вариант второй - приобретение приличной квартиры на вторичном рынке в престижном столичном районе. Такое жилье обойдется дороже новостройки, но сдавать его после ремонта можно по гораздо более высоким арендным ставкам - от 800 до 1,5 тыс. в месяц. Доходность в этом случае может возрасти до 15% годовых. Правда, сроки окупаемости останутся прежними и будут полностью зависеть от темпов роста арендных ставок.
Еще более высокая доходность на рынке элитного жилья. По расчетам специалистов компании Penny Lane Realty, сдача в аренду дорогой квартиры (например, в реконструированном доме в арбатском переулке с видом на историческую часть города) стоимостью около 750 тыс. долларов по ставке 16,5 тыс. долларов в месяц принесет арендодателю доход более 25% годовых. Правда, в этих показателях не учтены возможные накладные расходы, связанные, в частности, с необходимостью страхования отделки квартиры, гражданской ответственности, юридических и посреднических услуг, а также величина прибыли, не полученной из-за простоя квартиры (как правило, на поиск арендатора уходит от шести месяцев до года).
А вот приобретение для сдачи в аренду суперэксклюзивных квартир - занятие бессмысленное. "Есть, например, уникальная трехуровневая квартира площадью пятьсот квадратных метров в нескольких десятках метров от Кремля: пять санузлов, сауна, две смотровые площадки. Владелец выставляет ее по ставке двадцать тысяч долларов в месяц. При стоимости квартиры в два миллиона долларов рентабельность составит всего двенадцать процентов. Таким образом, приобретение жилья стоимостью более миллиона долларов для дальнейшей сдачи в аренду смысла не имеет. Разве что ради долгосрочных инвестиций", - считает Екатерина Акимова, директор департамента аренды элитной недвижимости Penny Lane Realty. При этом г-жа Акимова отметила, что "рентный" бизнес частным лицам все больше по душе, но пока еще не было ни одного клиента, который заказал бы покупку элитной квартиры для последующей ее сдачи внаем.
