Текущие цены, структура предложения, наличие ликвидной собственности, накопления предыдущих периодов и уровень дохода - все эти факторы оказывают влияние на рынок недвижимости. Игроки имеют информацию об особенностях сегодняшнего предложения (дефицит маленьких квартир), текущих ценах (за год цены в Москве выросли примерно на 30%), а вот данных, характеризующих спрос, на рынке явно не хватает.

Восполняя пробел, исследовательская группа "Эксперт МА" в рамках проекта "Стиль жизни среднего класса" ("Эксперт", Monitoring.ru) планомерно собирает и анализирует данные, описывающие спрос в сегменте типовых квартир. Результаты осеннего анализа (см. "Эксперт" N44 от 26 ноября 2001 года) оказались в какой-то степени прогнозируемыми. Емкость сегмента квартир за прошлый год оценена в 10-15 млрд долларов. Наши расчеты показали, что 8-11 млрд долларов (примерно 80% рынка) приходится на средний класс. Новые данные, полученные в ходе опроса весной 2002 года, говорят о том, что спрос на квартиры со стороны среднего класса довольно заметно изменился - он уменьшился в целом и изменился структурно.

Целевая группа

Осенью прошлого года улучшить в ближайшее время свои жилищные условия планировало 1,5 млн среднерусских семей. Спустя шесть месяцев их количество сократилось до 1 млн, то есть на треть. Однако не весь этот потенциальный спрос можно считать спросом платежеспособным. Для того чтобы выделить реальный спрос, мы сопоставили желания людей с накопленными ими сбережениями и признали платежеспособными только тех, чьи сбережения позволяют им осуществить жилищную сделку.

Первой отпала группа 0 - люди, вообще не делающие сбережений. Правда, и абсолютная численность, и доля этой группы в числе тех, кто намерен улучшить жилищные условия, за прошедшие полгода уменьшились. Осенью таких семей было 400 тыс., весной же их количество сократилось до 200 тыс. Даже если учесть тех, кто готов изменить свои жилищные условия в худшую сторону, вклад группы 0 в емкость рынка близок к нулю.

Теперь рассмотрим тех, кто делает регулярные сбережения и планирует купить или обменять квартиру до конца нынешнего года. Осенью число потенциальных покупателей составляло 1,1 млн семей, к весне оно сократилось до 800 тыс. Распределение накоплений внутри этой группы в зависимости от размера ежемесячно откладываемых сумм - важнейший показатель, дающий представление о перераспределении ресурсов за последние шесть месяцев. В приведена динамика числа потенциальных покупателей, имеющих сбережения. Из таблицы видно, что за последние полгода оно сократилось на 27%. Причем для каждой из групп были разные причины сокращения.

Численность наименее обеспеченных сбережениями групп (группы 1 и 2) сократилась за счет тех, кто уже не в состоянии совершить сделку. Численность пятой - самой обеспеченной группы - сократилась (на 47%) скорее всего из-за того, что значительная часть представителей этой группы уже купила квартиру, а те, кто рассматривает сделку как инвестицию, в условиях неустойчивой ценовой ситуации отказались от своих намерений.

Таким образом, причин уменьшения числа потенциальных покупателей всего три, и лежат они на поверхности. Одна часть не в состоянии преодолеть ценовой барьер, воздвигнутый на их пути риэлтерами. Другая уже реализовала свои планы. Оставшиеся не хотят покупать, как они не без оснований считают, по максимальной цене.

Определять тех, кто не может или не хочет покупать жилье в настоящее время, мы будем, учитывая накопления предыдущих лет плюс текущие сбережения и размер запланированных трат на улучшение жилья. Недостаточность запаса укажет на тех, кто не в состоянии приобрести квартиру до конца года. Значительное превышение "финансовых голосов" над планируемыми тратами выявит тех, кого в первую очередь следует рассматривать в качестве потенциальных покупателей. Допущение: заявленный диапазон расходов есть величина постоянная. Понятно, что определенная доля "сломается", умерит свои аппетиты и в конце концов совершит сделку. Поэтому прогноз будем считать пессимистичным.

Размер накоплений

Зная численность каждой сберегательной группы, проведем черту, за которой окажутся те, кто оценивает свои финансовые возможности неправильно.

Валовые накопления среднего класса сегодня составляют не менее 40 млрд долларов (оценка "Эксперт МА"). Четверть этих накоплений (10 млрд долларов) принадлежит тем семьям, которые хотят улучшить свои жилищные условия уже в ближайшее время (см. таблицу 2). Как распределились эти накопления по семьям среднего класса?

Как видно из , размеры накоплений увеличились практически у всех типов семей (это естественно, поскольку число семей, планирующих покупку, снизилось почти на 30%, а совокупный размер их накоплений - всего на 9%). Более всех выиграла самая обеспеченная группа - на нее пришлось почти две трети прироста накоплений. Накопления группы 3 и группы 4 изменились на общем фоне незначительно. А вот малообеспеченные среднерусские семьи - группа 1 и группа 2 - копили в последние полгода весьма усердно.

Однако динамика накоплений каждой сберегательной группы в отрыве от размера планируемых трат провоцирует на преждевременные выводы. Поэтому нам надо соотнести накопления и планируемые траты (наши данные позволяют нам это сделать). А сведя воедино размер накоплений, размер текущих сбережений и суммы планируемых трат, мы уже сможем выделить тех, кто реально претендует на улучшение жилищных условий сейчас (таблица 4).

По нашим оценкам, в течение предстоящих 12 месяцев недвижимость смогут приобрести примерно 400 тыс. семей (осенью таких семей было больше - 465-500 тыс.). Таким образом, число тех, кто хочет и может совершить покупку, уменьшилось по сравнению с осенью на 17-20%.

Структура спроса

Совершенно очевидно, что последний рост цен расширил пропасть, разделяющую средних русских из группы 1 и вожделенные новые квартиры. Для того чтобы стать участниками рынка, их сбережений катастрофически недостаточно, и половина этой группы потеряла всякую надежду на улучшение жилищных условий при текущей ценовой конъюнктуре (см. таблицу 4).

Группа 2 в нынешней ситуации приобретает большую по сравнению с осенью значимость. Ее доля в совокупном денежном спросе в этом году увеличится с 5 до 12%.

Группа 3, несмотря на сокращение ее численности на четверть и уменьшение денежной емкости на 27%, остается серьезным игроком на рынке. Группа демонстрирует высокую эластичность по цене, и нет никаких сомнений: если цены снизятся, то эта группа предъявит дополнительный спрос. При сохраняющейся конъюнктуре доля группы практически не изменится (снижение с 15 до 13%).

Группа 4, так же как и группа 2, не чувствительна к колебаниям цен, и в результате ее доля в этом году увеличится с 26 до 34%.

Группа 5 бурно реагировала на повышение цен. Ее численность сократилась на 33%, емкость снизится на 38%, и все это в условиях интенсивного накопления (+28%). В условиях сжавшегося спроса доля в совокупном спросе сократится на 13% - с 54 до 41%. Для большинства риэлтеров (а многие работают именно с этой категорией покупателей) наступят черные дни, если они не снизят цены.

Ожидаемая структура трат

Выясним структуру трат, планируемых до конца года средними русскими из каждой сберегательной группы. Следует учитывать, что примерно половина потенциальных покупателей планирует обмен с доплатой.

Сегмент с планируемыми тратами в диапазоне 5-10 тыс. долларов численно вырос на 11%. Его доля в потенциальной емкости рынка также выросла с 25% осенью до 32% весной и составит 0,4 млрд долларов (см. графики 1 и 2).

Появился сегмент "более 50 тыс.". Если осенью никто из средних русских таких трат не планировал, то сейчас появилось около 4 тыс. семей средних русских, которые в совокупности готовы выложить 0,3 млрд долларов.

Единственный сегмент, не изменившийся по численности, - "10-15 тыс.". Как планировали осенью 42 тыс. семей траты в указанном диапазоне, так и планируют. Емкость сегмента - 0,53 млрд долларов.

Все остальные сегменты по планируемым тратам численно сжались.

Сокращение численности сегмента "до 5 тыс." на 16% не изменило его вес в общей структуре спроса: как было 34%, так и осталось. Потенциальная емкость сократилась до 0,4 млрд долларов.

Сокращение численности сегмента "15-25 тыс." на 60% при одновременном сокращении доли в два раза (с 12 до 6%) - это просто катастрофа для тех риэлтеров, чьи клиенты в основном входят в эту группу. Потенциальная емкость сегмента уменьшилась с 1,16 до 0,48 млрд долларов.

Сегмент "25-50 тыс." сократился менее драматично - "всего" на 20%. Те, кто планирует траты именно в этих пределах, продемонстрировали абсолютную эластичность спроса. Емкость сжалась до 1,65 млрд долларов.

Каждая сберегательная группа вбирает в себя разные ценовые группы. Изменения, произошедшие за последние шесть месяцев, отражены на графиках 3 и 4.

Группа 1 как не планировала тратить, так и не планирует.

Группа 2 проявляет чудеса лояльности по отношению к профессиональным игрокам рыка. Увеличили цены на 30% - хорошо, мы тоже не лыком шиты - все равно купим то, что нам надо и увеличим размер планируемых трат в среднем на 32%.

Группа 3 не готова платить дороже, чем осенью, и в знак протеста средний размер планируемой покупки снизился на 2%, что в принципе находится в пределах погрешности вычислений.

Группы 4 и 5 готовы заплатить всего на 5-6% больше от уровня осенних цен.

Итоги

Теперь мы можем зафиксировать, что за последние полгода произошло заметное смещение зон оборотов на рынке квартир для среднего класса. Если осенью абсолютно доминировала самая обеспеченная сбережениями группа, то сейчас за счет этой группы 5 и наименее обеспеченной группы 1 резко усилили свои позиции группы 2 и 4. Положение на рынке группы 3 осталось практически неизменным. Представляется, что группа 2, по крайней мере до конца года, будет доминировать в городах, где цены на недвижимость устанавливаются в рублях. Причем только эта группа готова платить цену, выставляемую риэлтерами. Группа 4 является ядром спроса в крупнейших городах России.

Все это происходит на фоне сжатия емкости рынка. При росте цен примерно на 30% за год число квалифицированных потенциальных покупателей за последние шесть месяцев сократилось на 17-20%. Потенциальная емкость рынка в денежном выражении также сократилась на 20%: с 9 до 8 млрд долларов. Таким образом, средний класс демонстрирует высокую эластичность спроса на рынке недвижимости при одновременном смещении в сторону менее затратных вариантов изменения своих жилищных условий. И если риэлтеры не пересмотрят свою ценовую политику, то 20-процентное падение оборотов станет реальностью в самом ближайшем будущем.

Те, кого интересуют данные исследования "Стиль жизни среднего класса" в части рынка недвижимости, могут приобрести отчет "Средний класс на рынке недвижимости". Тел. (095) 257-3143, Александр Орлов, Анна Форостенко.