На рынке элитного жилья - парадоксальная ситуация: есть покупатели - нет товара. Желающие приобрести элитные апартаменты (дома класса 'А') или квартиру бизнес-класса (дома класса 'Б') зачастую не могут найти себе подходящий объект по полтора-два года. Домов же, удовлетворяющих всем требованиям своего класса, - единицы. Квартиры в них распродаются в самом начале строительства - зачастую это единственная возможность купить квартиру в таком доме. Правда, потом придется год-полтора ждать, когда можно будет приступить к ремонту. И еще год - чтобы вселиться.
"Покупатели элитного жилья вынуждены идти на серьезные компромиссы. Они вносят деньги за квартиру на этапе, когда не ясны не только детали проекта, но подчас не определена и юридическая ситуация, - считает управляющий директор компании Кirsanova Realty Надежда Кот. - Тем, кто на такие компромиссы не согласен, приходится совершать покупку по более высокой цене в случае перепродажи квартир, приобретенных другими клиентами на ранних стадиях строительства, или ждать появления вторичных продаж, что также приводит к увеличению бюджета". На вторичном рынке элитные квартиры с необычным, стильным ремонтом могут стоить на 30-40% дороже, чем на первичном. Но появляются они там крайне редко: такое жилье владельцы предпочитают сдавать в аренду.
Сегодня не редки случаи, когда покупатели, отчаявшись найти 'свою' квартиру в предложениях застройщиков, сами начинают стройку. Они собирают пул будущих жильцов, разрабатывают проект с учетом их требований, нанимают компанию-застройщика и финансируют проект. Именно так были построены 'Агаларов-хаус' на Большой Грузинской улице и 'Дом Фридмана' в Большом Афанасьевском переулке, которые до сих пор входят в число лучших элитных жилых объектов Москвы.
Компромисс неизбежен
Одна из причин, почему покупатели, даже с приличными бюджетами, не могут найти себе подходящую квартиру, - сложившийся в Москве уровень цен на этот товар. Например, квартиры в домах класса 'А' продаются по цене 3-6 тыс. долларов за метр, а цена на все еще редкие для Москвы пентхаусы доходит и до 10 тыс. долларов за метр. Метр в домах бизнес-класса стоит 2,5-3,5 тыс. долларов, то есть за полмиллиона долларов практически невозможно подыскать квартиру даже в домах класса 'Б'. А обладатели миллиона, готовые потратить его на жилье, как правило, не могут подобрать себе квартиру по вкусу. Клиенты, нацеленные на покупку жилья экономкласса, находятся в более выигрышной ситуации, поскольку в этой нише работает значительное число застройщиков ('Донстрой', 'Крост', 'Квартал 32-33' и пр.), вводящих ежегодно большое количество проектов в ценовой нише от 1000 до 2500 долларов за метр.
Существующим дефицитом активно пользуются некоторые застройщики, предлагая свои объекты по необоснованно завышенным ценам. К примеру, дом категории экономкласса (с реальной ценой 2300 долларов за метр) пытаются продать по цене бизнес-класса (по 3500 долларов за метр). Однако сегодня наши обеспеченные покупатели - люди весьма искушенные и разборчивые. Они точно знают, что хотят купить и почем.
Но зачастую проблема не в том, что застройщик просит слишком дорого, а в том, что его проект неадекватен требованиям рынка. Представления о том, что такое элитное жилье, меняются очень быстро, и то, что еще вчера казалось шиком, сегодня становится необходимостью для домов того или иного класса. Без подземного гаража, когда-то выглядевшего роскошью, сегодня невозможно представить не только элитные проекты, но и дома экономкласса. Отдельный кран для питьевой воды, кондиционирование, фильтрация воздуха - без этого жилье не может считаться элитным. Завтра в число обязательных требований, возможно, войдут вентилирование фасада и 'интеллектуальность' дома.
Однако в целом требования покупателей не выглядят чрезмерными. "Покупка квартиры - это почти всегда компромисс. Идеального жилья не существует и чем-то всегда приходится жертвовать. Однако есть ряд обязательных условий, без которых дом сразу выпадает из категории элитного, - считает директор компании "Калинка Realty" Екатерина Румянцева. - К ним относятся, например, четкое зонирование квартиры на приватную и гостевую зоны, наличие большой гостиной, большие окна и высокие потолки". По мнению брокеров элитного жилья, если в проекте элитного дома закладываются потолки меньше трех метров (с учетом 'чистовой' отделки), такой дом лучше вообще не строить. "Между перекрытиями должно быть не меньше 3,6 метра", - считает Екатерина Румянцева. Между тем половина, если не больше, проектов, претендующих на элитность, - с меньшей высотой потолков. Это вполне понятно. Ведь большинство застройщиков стремится получить с участка застройки максимальное количество квадратных метров. Высокие потолки могут 'съесть' в доме целый этаж, а застройщику это невыгодно. Иногда в погоне за метрами застройщик отказывается от создания двора. Бывает и так, что в хорошем месте (где вполне может быть проект класса 'Б'), строится дом без системы центрального кондиционирования. Застройщик рассчитывает, что 'рынок все съест', а проект получает очевидный 'минус', после чего нередко переходит в разряд неудачников.
Сегодня при выборе дома покупатели все большее внимание уделяют архитектуре. Любому покупателю хочется, чтобы его дом имел свое лицо, чем-то выделялся, и застройщики это понимают. Известны случаи, когда разрабатывать проект приглашают ведущих архитекторов. Так, комплекс 'Дворянское гнездо' в Левшинском переулке проектировал ведущий российский архитектор Илья Уткин. В разработке интерьеров холлов и зон отдыха в доме 'Патриарх' в Ермолаевском переулке принимал участие зарубежный маэстро Жак Гарсиа. Однако ожидать, что на рынке элитного жилья вскоре появится большое разнообразие архитектурных стилей, не стоит. Большинство покупателей все же приверженцы или классических традиций, или модерна. Минимализм и хай-тек рассчитаны на избранную публику, на молодое поколение, а его представителей среди покупателей элитного жилья немного.
По наблюдениям брокеров, работающих на рынке элитного жилья, одна из заметных его тенденций - возврат к домам с инфраструктурой. Если после кризиса покупатели стремились к сокращению расходов на эксплуатацию здания, то сейчас наличие минимальной инфраструктуры, недорогой в обслуживании (сигарная комната, тренажерный зал, игровая комната) - это явный 'плюс'. Что касается бассейна, то он значительно увеличивает стоимость эксплуатации, а некоторые покупатели считают, что он негативно влияет на микроклимат здания.
Помимо всех 'обязательных' элементов дома многие покупатели хотят чего-то необычного. "При прочих равных условиях предпочтение отдается квартире, в которой есть какое-то приятное дополнение - эркер, балкончик, гостиная необычной формы, терраса и т.д. Важны мелочи, эксклюзив, то, чего не будет у соседа", - считает Надежда Кот.
Цена ошибки - провал проекта
С финансовой точки зрения проекты по строительству элитного жилья одни из самых выгодных на рынке недвижимости.Однако превышение спроса над предложением сохраняется уже достаточно длительное время. В чем же причина сложившегося дисбаланса?
Одной из главных причин застройщики называют нехватку площадок, пригодных под строительство элитного жилья - ведь требования к местоположению дома весьма жесткие. По единодушному мнению брокеров и застройщиков, для домов класса 'А' подходит район Остоженки и Арбата, Патриаршие пруды (именно здесь удачно сочетаются однородное окружение, хорошая экология и прекрасные видовые характеристики). Однако даже в этих районах не любая площадка подходит для строительства элитных домов. К примеру, расположение на 'красной линии' застройки может сместить идеальный во всех отношениях дом в более низкую категорию. Застройщики постоянно находятся в процессе поиска новых площадок и стремятся обеспечить себя площадками на несколько лет вперед.
Другая причина - мало кто умеет строить действительно элитное жилье. Речь идет не только о качестве строительства, но и о правильном позиционировании дома, об особенностях проектирования элитного жилья, о соответствии инженерных систем и инфраструктуры классности дома. "Цена ошибки в проектах элитного жилья очень высока. Несоответствие одной-двух характеристик классу дома или ошибка в продвижении проекта может привести к значительным финансовым потерям и, как следствие, к провалу проекта. Провал проекта негативно сказывается на имидже инвестора-застройщика. А имидж застройщика - одна из важнейших характеристик в отношениях между инвестором и покупателем", - считает директор по маркетингу корпорации 'Баркли' Василий Кривошеин. При строительстве домов экономкласса и тем более типовых домов ошибки подобного рода значительно менее критичны и обычно приводят к увеличению сроков экспозиции объекта и уменьшению прибыли компании-застройщика.
Еще одна причина сложившегося дисбаланса в том, что для рынка элитного жилья характерна высокая 'цена вхождения в площадку'. То есть от компании-застройщика обычно требуется большой объем инвестиций уже на начальном этапе проработки проекта. Ведь большинство проектов ведется в центре города, где нередко требуется проводить отселение жильцов и перекладывать коммуникации. По словам г-на Кривошеина, затраты начального этапа иногда одного порядка со стоимостью последующего строительства. Позволить себе такие расходы может далеко не каждая компания-застройщик.
Наконец, сектор рынка элитного жилья очень узок. Инвесторы не могут не учитывать возможность быстрого перенасыщения этого рынка.
В поиске новых территорий
И все же дальнейшее развитие рынка элитного жилья, по мнению его участников, будет во многом зависеть от ситуации с земельными участками. Популярные нынче районы - Остоженка, Арбат и проч. - осваиваются активно, но их возможности не безграничны. Участники рынка находятся в постоянном поиске новых территорий, которые могли бы подойти для элитной застройки.
Одним из самых интересных мест в Москве эксперты называют улицу Косыгина. По их мнению, несмотря на удаленность от центра, там вполне можно реализовать проекты класса 'А'. Удобные транспортные развязки, прекрасные видовые характеристики и уникальная для Москвы экологическая ситуация способны перекрыть недостаток 'центристости'. Правда, и тут есть маленькое 'но': эта территория считается природоохранной зоной, так что ее застройка пока под большим вопросом.
Другая перспективная территория - Болотный остров (сейчас там расположена фабрика 'Красный Октябрь'). "Это идеальное место для создания в Москве закрытого элитного района. Расположение в пределах Садового кольца, уникальные виды, экология, закрытая территория и даже возможность создания яхт-клуба - за это люди будут готовы платить более десяти тысяч долларов за метр", - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Павел Здрадовский. Фабрику намечено вывести за пределы города, однако вывод действующего предприятия обойдется недешево и займет много времени (по предварительным оценкам, только на этапе подготовки площадки придется вложить более 30 млн долларов).
Интересный участок, считают брокеры, есть и вблизи Большого Каменного моста, напротив Кремля. Несколько точечных площадок - в районе Комсомольского проспекта и Фрунзенской набережной, однако их застройка откладывается: протестуют жители близлежащих домов. По той же причине пока не удается реализовать проекты надстройки мансард на Фрунзенской набережной. Тем не менее в недалеком будущем эти проекты, судя по всему, все же будут реализованы: по мере насыщения 'разработанных' территорий застройщики будут более отчаянно бороться за новые площадки.
