Сфера приоритетного внимания

Илья Ступин
20 мая 2002, 00:00

Развитие ипотеки остается единственным способом резко расширить границы жилищного рынка. Однако пока девелоперское сообщество не готово строить долгосрочные планы и играть по-крупному

Уже сегодня в латвийских газетах можно встретить рекламу ипотечных кредитов под 7-8% годовых сроком на 10-25 лет. Как видим, наши соседи не теоретически, а практически заинтересованы в росте числа потенциальных покупателей недвижимости, в повышении спроса на жилье. Российские же чиновники, банкиры и строители уже который год только обсуждают ипотечные перспективы на страницах газет и журналов. И едва ли их отвратит от словопрений то, что говорил об ипотечном кредитовании президент в своем недавнем послании.

Ау, ипотека!

"Очень многие наши граждане имеют тяжелые жилищные условия, - сказал Владимир Путин. - При этом в мире давно существуют институты, серьезно облегчающие гражданам решение проблем приобретения и содержания жилья. Это прежде всего ипотечное кредитование. Конечно, его система зависит от общего развития экономики страны. Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство - это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизма ипотеки. В некоторых регионах уже появился первый успешный опыт ипотечного жилищного кредитования. Предоставлено около сорока тысяч кредитов, а в отдельных субъектах федерации начали работать региональные агентства ипотечного жилищного кредитования. Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей".

Но, собственно говоря, ипотечное кредитование уже давно стало "сферой приоритетного внимания" правительственных и региональных чиновников. На разных уровнях власти создано немало комиссий и экспертных советов, а функции координатора органов исполнительной власти по развитию системы жилищного ипотечного кредитования возложены на Госстрой России. Этим летом Минэкономики представит на заседании правительства отчет о развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Даже при Госсовете создана рабочая группа по подготовке доклада о стратегии государственной жилищной политики ипотечного жилищного кредитования. А где-то в недрах министерств и ведомств вызревают "Первоочередные меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования". По словам статс-секретаря Госстроя Владимира Пономарева, сегодня одиннадцать министерств и ведомств в той или иной степени регулируют деятельность профессиональных субъектов ипотечного рынка.

Точнее, должны регулировать. Ведь сам предмет регулирования - система ипотечного кредитования - так и не создан. Правда, из высказываний президента и правительственных чиновников следует, что призрак ипотеки все же где-то бродит. Он, например, был замечен в Оренбургской области, где, по словам Владимира Пономарева, "хорошо идет предоставление ипотечных кредитов за счет бюджета".

Московский вариант

Очередные попытки запустить ипотечный механизм предпринимаются и в Москве. Здесь реанимируется Московское ипотечное агентство (МИА) - коммерческий банк, созданный несколько лет назад правительством столицы. Сегодня капитал этого специализированного банка (по сути ипотечного) составляет 17 млн долларов. Председатель правления МИА Дмитрий Будаков полагает, что для начала операций этой суммы вполне достаточно. Об этом он заявил на заседании "круглого стола", организованного дискуссионным клубом 'Экономист' и посвященного проблемам ипотечного кредитования. По его словам, уже в мае московское правительство направит в городскую думу предложения о предоставлении городских гарантий по облигациям МИА на сумму 2,2 млрд рублей. Это максимально возможная сумма при нынешнем размере уставного капитала агентства. Привлеченные средства позволят МИА к концу года иметь ипотечный портфель в размере 40 млн долларов.

Правда, по словам Дмитрия Будакова, в нормативных актах существует масса несуразиц, мешающих агентству работать с закладными на первичном и вторичном рынках. "Есть инструкция ЦБ по бухучету по операциям с закладными, - говорит гендиректор МИА. - В ней написано, что если я взял на баланс закладную и по ней пришел первый платеж, то я должен списать закладную за баланс. Получается, что исчезает надежный актив, то, что я должен показывать инвесторам. Все программы, которые сделаны на базе работы с закладными, сегодня упираются в эту техническую проблему. Кроме того, хотелось бы, чтобы ЦБ установил внятный коэффициент ликвидности. Сегодня, если у тебя есть семнадцать миллионов долларов, ты можешь выдать ипотечных кредитов только на пятнадцать миллионов, а два миллиона необходимо оставить про запас. Выдаешь пятнадцать миллионов, выходишь на рынок с облигациями на эту сумму и привлекаешь деньги. Но из них в ипотечные кредиты опять-таки можно вложить лишь тринадцать миллионов. И так по нисходящей. Сейчас мы просчитали программу заимствований на две тысячи второй-две тысячи третий годы, и вышло, что мы сможем разместить максимум четыреста тысяч долларов. Когда я программу заимствований завершу, у меня из шестидесяти миллионов долларов останется семнадцать, которые я должен буду держать в государственных ценных бумагах".

На Западе все по-другому. Там если у банка есть 15 млн долларов, то он на эту же сумму может выпустить облигации. Если у банка есть минимально допустимый резерв в виде собственного капитала (15-20 млн долларов), то он может с этим капиталом привлекать до 0,5 млрд долларов ипотечных кредитов. Естественно, при условии, что сначала сформирует ипотечный портфель. Эта цепочка выглядит следующим образом: деньги-ипотечный портфель-облигации. Если этот механизм не работает, то собственники банка поставлены перед фактом - постоянно нужны деньги. А они - бюджетные.

ЦБ также мог бы установить для ипотечных банков специальные нормативы. В законопроекте об облигациях ипотечных банков должны быть предусмотрены жесткие ограничения пассивных операций таких банков - только капитал и только облигации.

Ипотечная вертикаль

Свои ипотечные идеи вынашивает новый гендиректор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Он признает, что агентство задержалось на старте, но полагает, что "если медленно запрягаем, то должны быстро ехать". Поедем ли и с какой скоростью - станет известно после того, как на рассмотрение наблюдательного совета АИЖК будут представлены бизнес-план на 2002-2003 годы и предложения по формированию рынка облигаций, обеспеченных закладными.

Александр Семеняка не согласен с тем, что ипотеке нужно много .дешевых. денег. Он говорит, что "дешевых" денег много не бывает, их стоимость должна быть рыночной. "Исходя из этого, а также понимая, что наш основной акционер, государство, не будет сильно "накачивать" агентство деньгами, мы будем предлагать модели, которые позволяют взять деньги с рынка. Сегодня его нижняя планка - доходность ГКО (пятнадцать с половиной-шестнадцать процентов годовых), а верхняя - корпоративные облигации (семнадцать с половиной-двадцать процентов годовых). С этого рынка мы и должны брать деньги. У нас есть несколько способов их удешевления", - говорит гендиректор АИЖК. Выглядят "способы удешевления" следующим образом.

Первый. Облигации, которые будет выпускать АИЖК, должны быть реально обеспеченными. Денежные потоки от текущей деятельности и денежные потоки, связанные с получением средств по ипотечным кредитам, будут разделены. Таким образом, будут сформированы некие обеспечительные счета (в РКЦ или ином финансовом учреждении). Они понадобятся в том случае, если эмитент не выполнит свои обязательства. Именно с этих счетов и будут удовлетворены требования держателей облигаций. "А государственные гарантии было бы правильнее направить на повышение качества обеспечения", - полагает Александр Семеняка. Если агентству удастся получить высокий рейтинг, это будет способствовать удешевлению стоимости привлекаемых ресурсов. Появится доступ к значительным ресурсам, которые раньше были инвестированы в ГКО. Сегодня заимствования государства на этом рынке ограничены, и у банков имеются свободные средства. Более того, они сталкиваются с проблемой, куда их инвестировать.

Второй способ. Учитывая, что уровень инфляции сегодня высок (хотя, по прогнозам Минэкономразвития, она будет снижаться), было бы целесообразнее установить не фиксированную, а плавающую ставку по ипотечным кредитам, превышающую уровень инфляции. И, следовательно, удешевить среднюю стоимость заимствования на весь срок кредита.

Третий способ. Направить лоббистскую деятельность участников ипотечного рынка не на ЦБ (потому что он решает вполне конкретные задачи и деньги из резервов размещать в эти бумаги не будет), а на поиск льгот. Один из вариантов - возмещение (субсидирование) процентных ставок по кредитам из региональных бюджетов.

Кроме того, считает Александр Семеняка, необходимо оценить реальную емкость рынка ипотечного кредитования. Он предлагает сделать это по следующей формуле. Если кредит выдается на десять лет, то надо оценить реальные текущие доходы потенциальных заемщиков (средний класс) за этот период. Далее этот поток нужно дисконтировать на стоимость реально обеспеченной ставки (19%). Полученную величину умножить на установленный норматив соотношения обслуживания кредита к месячному доходу человека (это порядка 30%). В итоге получится сумма, которая потенциально может быть выделена населением на приобретение ипотечных кредитов. А далее следует анализировать факторы, которые могут спрос увеличить. Например, этому будет способствовать снижение ставки кредитования и уровня инфляции.

Сдайте анализы

Это, заметим, правильно - начинать дело с анализа. Не исключено, что в ходе исследований выяснится: существующий в России, в частности в Москве, рынок недвижимости - "неправильный". И одним из факторов, мешающих развитию долгосрочного жилищного кредитования, являются существующие схемы финансирования строительного процесса.

Что мы видим? Из-за того, что застройщики не обладают полноценным предметом залога в виде прав на земельный участок, банки неохотно кредитуют стройкомплекс, который, в свою очередь, напрямую привлекает средства граждан для финансирования строительства. А граждане, вкладывающие средства в строительство (инвестиционные договоры, договоры долевого участия), не просто выдают строителям беспроцентные ссуды, но и берут на себя все строительные риски. "Застройщики перекладывают на людей все риски, которые в обычной ситуации берет на себя профессиональный посредник. То есть банк. Именно он оценивает риски, связанные со строительством, удорожанием его стоимости, сроками и прочим. При этом правовая защита граждан-дольщиков просто отсутствует, - говорит президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Если будут созданы надлежащие условия кредитования, предоставлены нормальные права на земельные участки и банк сможет выдавать кредит на строительство, то эти схемы вообще прекратят свое существование. Население перестанет участвовать в процессе, в котором оно участвовать не должно".

Возможно, это автоматически решит проблему и явно завышенных цен на недвижимость, облегчит ее адекватную оценку. Это достаточно серьезная проблема, поскольку завышенная стоимость заложенной недвижимости (и, как следствие, нестабильный рынок) может привести к образованию неликвида, а значит, создать дополнительные проблемы для банков-кредиторов.

Но пока ни банки, ни строители не готовы играть по правилам, принятым во всем мире. В чем и признаются. "Строители с банкирами не могут договориться, - говорит президент компании "Строймонтаж" Сергей Полонский. - За семь лет существования компании нам удалось заработать собственный капитал. И уже он работает внутри структуры. Хотя это неправильно. На Западе все строительные компании начинают строить дом только после того, как полностью выработана проектная документация, ТЭО согласовано, на девяносто процентов открыта кредитная линия на строительство объекта. У нас это невозможно, потому что банки и строители разговаривают на разных языках. Банки говорят строителям: а что вы нам можете дать? Дайте, говорят, нам гарантии. А вдруг квартиры подешевеют? Но ведь себестоимость строительства панельного дома вместе с землей - четыреста долларов. Продажная цена - не менее семисот долларов. Запас прочности - восемьдесят процентов. Да и вообще все должно быть наоборот. В девяносто восьмом году сколько банков обманули миллионы людей? А мы, строители, обманули сто-двести человек. Поэтому наоборот должно быть: мы должны получать гарантии, что имеем дело с нормальными банками".

Этот выпад парировал первый заместитель правления Европейского трастового банка Андрей Родионов: "Строители постоянно чем-то недовольны, и никто не думает об ипотеке. Недавно на одном из заседаний столичного правительства собрали крупных строителей и сказали: есть банк, который готов предложить деньги. Все строители ответили: а у нас все есть, нам ничего не надо. Я вспоминаю девяносто шестой-девяносто седьмой годы, когда строители из банка не вылезали, прося любой кредит. Но в тот момент это было не самое выгодное направление для нас. Сейчас ситуация изменилась. Но у строителей теперь есть деньги, и они начинают диктовать условия".

Это подтверждает и Сергей Полонский: "В девяносто пятом-девяносто шестом годах банки не "подсадили" строителей на кредиты и потеряли рынок, образовались финансово-строительные компании. И правильно - теперь никто никому не нужен. Зачем вы нам со своими дорогими деньгами? Мы в те годы приходили и просили: дайте денег, - а вы играли в ГКО и зарабатывали бабки. А мы окрепли, работаем. Вот теперь и бейтесь за ипотечный рынок".

Впрочем, некоторые банки и девелоперы все же пытаются выстроить взаимоотношения. Дмитрий Будаков из МИА даже предлагает несколько схем. Например, совместными усилиями добиться свободного оборота земли, залога которой будет достаточно для получения кредита. Поправки к Закону об ипотеке уже позволяют автоматически получать в залог то, что построено на заложенном земельном участке.

"То есть если вы нашли кусочек земли стоимостью два миллиона долларов, то я отниму тридцать процентов на возможное колебание цены и на эту сумму готов вас кредитовать. Эта сумма позволит реализовать первый этап строительства. После этого мы придем, посмотрим, что вы построили, и оценим это заново. На семьдесят процентов стоимости я готов дать следующий транш. В принципе, если у вас есть тридцать процентов от всей сметной стоимости строительства (включая стоимость земли), дом можно построить без продаж на стадии нулевого цикла. Вы можете довести его за свои и заемные средства до полной готовности, а после этого начать продажи. Более того, если дом уже готов, я могу выдать длинный кредит, выпустив десятилетние облигации. Если вы сейчас сталкиваетесь с проблемой ликвидности квартир, но не хотите снижать цену, то давайте оценим готовые квартиры. Например, в один миллион долларов. Я готов выдать кредит в размере семисот тысяч долларов на десять лет. У вас появляется возможность продавать жилье в те временные пики, когда его стоимость максимальная", - поясняет Дмитрий Будаков.

Но, видимо, пока девелоперское сообщество не готово строить долгосрочные планы и играть по-крупному. Зачем, если пока и так фартит...

.