Покупка предпочтительнее аренды
На столичном рынке активизировался спрос на покупку офисных помещений: сегодня их покупают на 20-30% больше, чем полгода назад. Результат не замедлил сказаться: цены поднялись в среднем на 15-20%. И произошло это по двум причинам. Во-первых, продолжающийся экономический подъем способствовал поддержанию высокого спроса на офисные помещения. А поскольку разрыв между арендными ставками и ценами продажи по-прежнему невелик, покупка делается более привлекательной. К тому же в последнее время банки весьма охотно дают кредиты на приобретение недвижимости. Во-вторых, была отменена существовавшая в Москве система выкупа арендованных коммерческих площадей. В соответствии с принятым в конце прошлого года законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" арендаторы лишились приоритета при выкупе у города занимаемых ими офисов. (Согласно этому документу, они, как и все прочие претенденты, должны выкупать помещение по конкурсу или аукциону.) Появилось и другое новшество: при старой системе цена выкупа у города могла быть ниже рыночной на 20-30%. Отмена существовавшего порядка и переход к аукционной системе означали: цены на первичном рынке вырастут и, следовательно, "подтянутся" к вторичным, а затем и вторичные пойдут вверх.
Но поскольку закон вступал в силу лишь 26 апреля, с одной стороны, арендаторы получили отсрочку и смогли инициировать до этой даты выкуп своих помещений. С другой стороны, многие компании стали покупать помещения на вторичном рынке "впрок", ожидая неминуемого подорожания. И цены подскочили задолго до проведения первого аукциона по новым правилам. (Кстати, порядок проведения конкурсов и аукционов в Москве до сих пор не определен. "Хотя с момента вступления закона в силу прошло два месяца, мы до сих пор не знаем не только того, какие объекты и по каким ценам будут выставлены на аукционы. Неясно даже, кто будет эти аукционы проводить - департамент государственного муниципального имущества или другая структура", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Ирина Глива.)
На столичном офисном рынке начался ажиотаж. Между тем эффект от изменения принципов выкупа арендуемой недвижимости проявился еще не полностью. Так, многие компании начали процедуру, но пока ее не завершили. Московские власти разрешили платить в рассрочку (сроком не больше года), и часть арендаторов успела до 26 апреля внести только первый взнос. Однако выплатить всю необходимую сумму, даже в рассрочку, многим арендаторам не под силу. Поэтому они уже сейчас ищут, кому бы переуступить право требования на выкупаемое помещение. Так что в ближайшее время на рынке появится довольно много "переуступленных" офисов. Впрочем, по мнению риэлтеров, спрос сейчас настолько активен, что эти объекты вряд ли смогут сбить цены - разве что временно притормозить. К осени, по мнению наблюдателей, цены на офисные помещения опять пойдут вверх.
А к тому времени, когда появятся наконец новые правила выкупа помещений в Москве, может начаться новая волна передела рынка коммерческой недвижимости. "Компании, имеющие средства и доступ к информации о невыкупленных объектах, могут инициировать продажу помещений, сданных в аренду. По закону покупатель объекта, сданного городом в долгосрочную аренду, должен будет пролонгировать договор с занимающим этот объект арендатором. Но ничто не мешает новому собственнику недобросовестно использовать свои права и выжить арендатора из помещения", - считает руководитель правового управления группы компаний "Статус" Алексей Майдыков.
Охота за маленькими офисами
Сильнее всего отмена старой системы выкупа повлияла на сегмент офисов классов C, к которому и принадлежит большинство сдаваемых городом площадей. В класс C попадают помещения на первых этажах, в подвалах и полуподвалах жилых домов, расположенных во дворах, без выхода на крупные магистрали; а также площади в зданиях НИИ, административных зданиях промышленных предприятий и организаций (которые давно не ремонтировались, имеют старые коммуникации и несовременную систему управления). Наибольшее количество сделок купли-продажи офисов заключалось именно в этом сегменте. Здесь же отмечено максимальное подорожание, которое впоследствии затронуло и соседний класс B.
Заметнее всего (на 20%) подорожали небольшие офисы. "Рост цен затронул в первую очередь офисы площадью до 150 квадратных метров, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. Сейчас даже в районах-новостройках (Марьино, Куркино) цена продажи нежилых помещений на вторичном рынке не опускается ниже 450 долларов за метр", - говорит генеральный директор компании ЦНК Надежда Петлицкая. (Для сравнения: два года назад подобные площади стоили на 100 долларов меньше.)
Объясняется повышенный спрос просто. Небольшие помещения охотно приобретают компании и физические лица с целью дальнейшей сдачи в аренду. Этот бизнес, с одной стороны, не требует серьезных финансовых вложений (цена покупки небольших офисов сопоставима со стоимостью квартир), а с другой стороны, весьма выгоден из-за небольшого разрыва между ценой продажи и стоимостью годовой аренды. Так, арендные ставки в классе C колеблются от 120 до 350 долларов за квадратный метр в год (сюда, как правило, включаются НДС и коммунальные платежи), а цена продажи таких офисов лишь в исключительных случаях поднимается выше 1200 долларов за метр.
Поэтому сегодня небольшие офисные площади в дефиците. Риэлтеры говорят, что за такими помещениями приходится охотиться не один месяц.
Другой сегмент, где спрос отстает от предложения, - это большие (от 500 квадратных метров) офисы, на которые приходится менее 10% от общего объема спроса на покупку нежилой недвижимости. Как правило, покупатели больших площадей стремятся приобрести не встроенное помещение, а отдельно стоящее здание, несмотря на то что затраты на его содержание будут намного выше: охрана, аренда земельного участка, обустройство парковки, работы по ремонту фасада - все это ложится на собственника. По словам риэлтеров, основная масса потенциальных покупателей ищет особняки площадью от 500 до 1500 квадратных метров в пределах Садового кольца, а также по главным городским магистралям. А таких объектов выставляется на рынок немного.
Рынок аренды близок к стабилизации
Арендные ставки на офисную недвижимость "российского стандарта" растут гораздо медленнее. И тем не менее тенденция повышения цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынках. Муниципальная аренда дорожает, потому что московские власти регулярно поднимают арендные ставки, стремясь довести их до уровня вторичного рынка (сейчас первичные ставки составляют 50-70% от вторичных). Очередное повышение ставок произойдет 1 июля. А на вторичном рынке аренда дорожает, поскольку растет общий спрос на офисы. Сегодня самые дешевые площади (приспособленные под офисы промышленные помещения, находящиеся в отдаленных районах, на территории предприятий) сдаются не дешевле чем по 100 долларов за квадратный метр в год. За более привлекательные офисы в отдаленных районах (за пределами третьего транспортного кольца) просят уже по 160-270 долларов за квадратный метр. Ставки аренды помещений, расположенных за Садовым кольцом, но в пределах третьего транспортного кольца, составляют 220-300 долларов за метр. В центре же цены на офисы российского стандарта могут доходить до 480 долларов за метр, то есть почти до уровня помещений класса B, хотя к этому более высокому классу они и не относятся. (Так, в гостинице "Центральная" на Тверской офисы сдаются по 400 долларов за метр в год). Если цены продажи офисных площадей в ближайшее время наверняка продолжат расти, то рынок аренды офисных площадей, по оценкам риэлтеров, близок к стабилизации. Это означает, что в будущем разрыв между ставками аренды и ценами продаж офисов будет увеличиваться и покупать офисы станет уже не так выгодно, как сейчас.
