Точка опоры для кредитного рычага

Александр Ивантер
первый заместитель главного редактора журнала «Эксперт»
7 октября 2002, 00:00

Эмиссия ипотечных ценных бумаг позволит собрать средства для финансирования ипотечных кредитов среди широкого круга инвесторов и распределить между ними риски кредитования

Недавно я встретил в газете любопытные данные. Журналисты привели расчет времени, необходимого среднестатистической семье на приобретение пристойного, неэлитного нового жилья в разных странах. Так вот, выясняется, что новая квартира в Москве в среднем стоит четыре с половиной годовых семейных бюджета - примерно столько же, разумеется в выбранных единицах измерения, сколько в Париже. Между тем рынок жилья во Франции и других странах Запада развит куда лучше нашего, а жилье гораздо доступнее для граждан среднего достатка. Причину назовет любой старшеклассник: там работает ипотека. Причем массовая - кредиты под залог недвижимости по условиям (срокам и стоимости) доступны для подавляющего большинства имеющих стабильный заработок семей.

Оставляя за скобками опыт развитых стран, где история становления банковской и фондовой инфраструктуры в ее нынешнем виде исчисляется десятилетиями, а ипотечный кредит столь же обычен, как шопинг в уик-энд, пример Эстонии с ее семью коммерческими банками, навыдававшими потребительских кредитов на сумму свыше 10% ВНП, не может не задевать за живое. Как и когда им удалось наладить работу этой "машинки" и что мешает нам?

К сожалению, нескончаемые обсуждения методов форсированного реформирования российской банковской системы сводятся к спору до хрипоты о том, как проводить "зачистку" сектора - ориентируясь только на размер банка или принимая во внимание качественные показатели деятельности, ориентируясь на достигнутые результаты или прогнозируя перспективы их развития. При этом спорящие вовсе забывают о том, что результатом чистки будет хотя и уменьшенный (до 200-400-600 банков - в зависимости от темперамента ЦБ), но содержательный слепок нынешней системы. Все так же не способной к выдаче адекватных размеру инвестиционного спроса реального сектора длинных кредитов предприятиям, находящимся за пределами своей ФПГ. Все так же органично не способной удовлетворить массовый спрос россиян на потребительские, в том числе ипотечные, кредиты. Как вывести наш банковский сектор на другой уровень значимости в экономике - об этом реформаторы, похоже, не задумываются.

Между тем если превратить недвижимость в капитал, то операторы этого рынка, в первую очередь банки, получат колоссальный импульс для своего развития. В странах с развитой ипотекой рынок закладных превосходит по объему не только рынок корпоративных облигаций, но и рынок государственных ценных бумаг. Но сами банки в их нынешнем маломощном состоянии закрутить механизм массовой ипотеки не могут. Им нужна помощь. Причем не бюджетная. Даже в нашей капиталодефицитной экономике есть агенты, обладающие стабильным финансовым профицитом. Это прежде всего Пенсионный фонд, заинтересованный в надежных, долгосрочных, умеренно доходных инвестиционных инструментах. Государство же в лице ипотечного агентства будет выступать лишь посредником между предложением длинных денег со стороны ПФ и ряда рыночных институциональных и частных инвесторов и спросом на них (причем ответственным спросом - обеспеченным залогом недвижимости) со стороны как самих первичных заемщиков, так и кредитующих их банков. Эмиссия ипотечных ценных бумаг, с одной стороны, даст рычаг для мобилизации средств для финансирования ипотечных кредитов среди широкого круга инвесторов, с другой - позволит расщепить и распределить между последними риски кредитования.

Конечно, останутся еще и неэкономические риски сего масштабного начинания. Это существенная и крайне медленно снижающаяся доля "серых" выплат в регулярных доходах граждан, сильно затрудняющая банкам задачу адекватной оценки потенциальных заемщиков. Это все еще "мутное" качество жилой недвижимости как финансового залога (правда, и здесь находятся варианты выхода из тупика - так, прорабатываются схемы отселения несостоятельных заемщиков в муниципальное жилье либо их перевод в статус арендаторов без выселения с одновременным заметным снижением текущих платежей за квартиру). Но ввязаться в игру "большая ипотека" все же стоит - уж слишком высоки ставки в этой игре.