В четвертом квартале прошлого года в Штатах заметно (по крайней мере, по заокеанским меркам) подорожало жилье: если обычно рост цен не превышал 3-5%, то теперь составил 6,2% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это приободрило экономистов - рынку недвижимости была отведена роль стабилизатора, призванного поддержать пошатнувшуюся национальную экономику, которая после краха рынка телекоммуникаций и высоких технологий стала, по выражению одного из американских журналистов, "улицей несбывшихся мечтаний". Жилая недвижимость, по сути дела, осталась чуть ли не единственной областью инвестирования, динамично развивающейся даже после года рецессии.
В целом, по данным Национальной ассоциации риэлтеров (NAR), с середины 90-х годов цены на жилье в стране подскочили почти на 40%. Лидерами стали Бостон (рост достиг 96%), Сан-Франциско (83%), Сан-Диего (74%), Денвер (70%) и Нью-Йорк (56%). объемы продаж ранее построенного и нового жилья в прошлом году составили 5,3 млн и 909 тыс. единиц соответственно. То есть если средняя площадь дома около 150 кв. м, то в год для каждого американца построили 7,3 кв. м (для сравнения: в Москве на одного жителя приходится только 0,4 кв. м новостроек).
Несмотря на устойчивый рост рынка, в начале года эксперты NAR спрогнозировали "некоторое охлаждение" - предполагалось, что объемы продаж упадут к концу 2002 года. В качестве одной из причин называлось возможное повышение ставок ипотечного кредитования. Некоторые аналитики были вовсе пессимистичны в своих оценках: рынок недвижимости похож на пузырь, который неизбежно лопнет, утверждали они.
Однако эти прогнозы не оправдались. Напротив, в третьем квартале 2002 года продажи жилых домов активизировались. Согласно обзору NAR, объем реализации отдельных домов, квартир в кондоминимумах и кооперативных домах вырос в среднем на 2,5% по сравнению с третьим кварталом 2001 года. И потенциал его не был исчерпан: текущие продажи не достигли пиков, регистрировавшихся на протяжении последних тридцати пяти лет.
Что разогрело рынок
Росту объемов продаж способствовало несколько обстоятельств. Во-первых, рекордно низкие, вопреки прогнозам, ставки ипотечных кредитов. Так, по данным Freddie Mac (FRE) - второй по величине ипотечной финансовой компании США - на неделе, которая закончилась 15 ноября, средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита в Америке упала до 5,94% по сравнению с 6,11% на предыдущей неделе. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита понизилась до 5,32% по сравнению с 5,48% на предыдущей неделе. Вообще, ставки опустились до самого низкого уровня за всю историю их регистрации FRE (ставки 30-летнего ипотечного кредита отслеживаются с 1971 года, а 15-летнего - с 1991-го). Результат: если в прошлом году было выдано менее 2 трлн долларов кредитов, то сегодня уже предоставлено 2,5 трлн.
Председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен, выступая с докладом в объединенном экономическом комитете конгресса, отметил, что низкие процентные ставки стимулируют спрос на новое строительство. Это в свою очередь является мощным стабилизирующим фактором, стимулом для роста личного потребления. Капитал реализуется через оборот жилья, кредиты - под обеспечение жильем и рефинансирование.
Во-вторых, росту спроса на жилье способствует увеличение населения, в том числе и за счет иммигрантов, которые с середины 90-х составили треть всех покупателей. Кроме того, иммигранты поддерживают спрос на коммерческую недвижимость, поскольку продают товары и услуги в торговых центрах, производят изделия, используют склады и офисы.
В-третьих, американский рынок недвижимости разогревают зарубежные инвестиции (из Японии, Нидерландов, Германии, Канады, Латинской Америки и Великобритании), которые уже достигли 44 млрд долларов (против 38 млрд в 2001-м). Недвижимость, несмотря на все проблемы американской экономики, остается привлекательной для иностранных инвесторов, стремящихся диверсифицировать свои портфели, - доходность вложений в american real estate превосходит доходность аналогичных инвестиций в других странах (наверное, за исключением Китая и России) и защищает капитал от инфляции. Так, в течение десяти лет жилье ежегодно дорожало в среднем на 4%, а инфляция составляла около 2,7%.
Рынок может пойти вниз
Пока перечисленные выше факторы вместе с дефицитом предложения позволяют некоторым риэлтерам утверждать, что рынок недвижимости будет расти. Однако уже появились признаки стабилизации, а возможно, и снижения. По мнению президента NAR Кэти Ватлей, в следующем году на жилищном рынке спрос и предложение станут примерно одинаковыми, что неизбежно отразится на ценах. Ожидается, что рост цен вернется на прежние позиции и составит 4,2% в год. Скорее всего, рост этот будет устойчивым, даже несмотря на прогнозируемое самими банкирами снижение объемов ипотечного кредитования в следующем году (прогнозный показатель объема ипотечных кредитов в 2003 году составляет лишь 1,6 трлн долларов) и возможное повышение ставок, что повлечет уменьшение объемов строительства жилья, сокращение продаж новых и существующих жилых домов. По словам Гарта Грэхема, вице-президента банка ABN AMRO, его компания вышла на очень высокие показатели объема кредитования, и рано или поздно наступит момент, когда число людей, желающих рефинансировать кредиты, значительно сократится.
Но, пожалуй, главная проблема даже не в этом. Опасность представляет существенный разрыв между ростом цен и уровнем доходов населения - из-за этого с рынка недвижимости ушло немало потенциальных покупателей. Например, в Майами с 1998 года цены на жилье выросли на 58%, в то время как доходы повысились только на 16%. В предместьях Нью-Йорка рост цен составил 81%, а доходы повысились всего на 14%. В Бостоне цены подскочили на 89%, а доходы выросли на 22%. Сложившуюся ситуацию иллюстрирует одно из специализированных изданий по недвижимости. Оно рассказывает про семью из Сан-Диего, которая мечтает обзавестись собственным домом. Общий доход семьи составляет около 62 тыс. долларов в год, что позволяет рассчитывать на ссуду 160 тыс. долларов - раньше на эти деньги можно было купить дом. Но цены на недвижимость в Сан-Диего за последние пять лет выросли почти на 75%. И теперь подходящий дом стоит более 360 тыс. долларов. Ссуды, которую можно получить, теперь явно недостаточно. Вот и приходится семье, как и очень многим, довольствоваться съемной квартирой.
Впрочем, такие "разрывы" на рынке недвижимости случались и раньше, и в конечном итоге диспропорции приводили к снижению цен. Например, в конце 80-х и в начале 90-х подобная ситуация сложилась в Бостоне, Хьюстоне и Лос-Анджелесе - максимальное падение цен там составило 30%. "Рост на рынке недвижимости всегда чередуется со спадом, - отмечает один из американских риэлтеров. - И я не думаю, что на этот раз мы избежим ценовых колебаний в ряде городов. Рынок ведь не может расти бесконечно".
