За последние два года строительно-инвестиционные компании, работающие в крупных городах России, выжали максимум прибыли из рынка недвижимости, используя стратегию высоких цен. В течение 2001-2002 годов они снимали сливки, максимально зарабатывая на каждой из проданных квартир. Низкий уровень конкуренции, огромные рекламные бюджеты (их размер в ряде случаев достигал 10% от общей стоимости инвестиционного проекта), непритязательность покупателей, полное отсутствие системы ипотечного кредитования - все это помогало строителям "окучивать" состоятельных покупателей. Однако рано или поздно их круг должен был сузиться.
Этот процесс стал заметен в текущем году. Рост доходов и накоплений населения явно отстал от темпов роста цен на недвижимость. Поэтому к середине 2002 года число желающих приобрести квартиры по явно завышенным ценам существенно снизилось. Так, по данным компании "Комкон-медиа", если в 2000 году планировали приобретение недвижимости 74% респондентов с доходом более 300 долларов, то в первом полугодии этого года купить новое жилье намеревались только 46% опрошенных.
Аналогичная тенденция прослеживается и по данным исследования"Стиль жизни среднего класса", проводимого журналом "Эксперт" совместно с группой Monitoring.ru. Среди респондентов, имеющих доход свыше 150 долларов на человека (эта группа существенно беднее той, что изучает "Комкон") и проживающих в шестнадцати крупнейших городах России, явно видна тенденция к уменьшению числа желающих улучшить свои жилищные условия в ближайшее время. Так, весной 2001 года 24% респондентов собирались приобрести в ближайшие два года новое жилье, а через год их стало уже лишь 17%. То же самое и по более отдаленным срокам: улучшить жилье в течение двух-четырех лет весной 2001 года собирались 15,4% респондентов, весной 2002 года - уже только 10%.
О чем свидетельствует такая динамика? Очевидно, о том, что интерес российских граждан к покупке недвижимости (если говорить о массовом спросе, а не о спросе на элитное жилье) заметно поубавился, а значит, участникам рынка пора бы задуматься об экономической целесообразности политики "сливочных" цен.
Насытились
Первыми проанализировать сложившуюся ситуацию - на примере вторичного рынка жилья - попробовали риэлтеры. Так, по наблюдениям аналитиков компании "Миэль-недвижимость", в этом году, начиная с марта, активность на рынке снизилась, произошло некоторое перенасыщение предложения и сократился платежеспособный спрос. Та часть потенциальных покупателей, которая не отказалась от намерений приобрести квартиру, переместилась в другой сегмент, на котором представлено жилье не только более дорогое, но и более качественное. "Экономкласс уходит сегодня быстрее, чем дешевое типовое жилье, что свидетельствует об изменении предпочтений потребителей, которые обращают больше внимания на качество и тип жилья. Эти тенденции могут усилиться в следующем году, что затруднит реализацию жилья, не соответствующего своему позиционированию", - так считает председатель директоров компании "Миэль" Григорий Куликов.
В этом году:
- спрос на массовое недорогое жилье достиг своего пика. Покупать жилье по сегодняшним ценам небогатые потребители не готовы;
- те потребители, которые все-таки хотят купить новую квартиру и могут себе это позволить, переместились из массового сегмента в экономкласс, где квартиры и качественнее, и дороже;
- в некоторых городах спекуляции на недвижимости "перегрели" цены на жилье настолько, что объем продаж упал в два с половиной раза. Рынок спекуляций сдулся;
- даже в Москве новостройки оказались слишком дороги. Теперь уже никто не хочет на этапе строительства платить 800 долларов за квадратный метр, потому что перепродать квартиру по более высокой цене уже слишком сложно;
- к концу года аналитики стали прогнозировать снижение цен на недвижимость на 5-7% в начале следующего года.
Вице-президент Российской гильдии риэлтеров, руководитель РАН САВА Константин Апрелев также отмечает снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По его данным, несмотря на продолжавшийся рост цен, осенью снизились объемы регистрации новых сделок и увеличились сроки экспозиции объектов - в среднем на 40%. Кроме того, по его наблюдениям, в этом году потребители сделали выбор вовсе не в пользу нового жилья. Одна из главных причин - серьезные просчеты застройщиков по ряду проектов, их недостаточная маркетинговая проработка. Было допущено много ошибок в продвижении квартир на рынок. Поэтому и сместились приоритеты потребителей. Свою роль сыграли и высокие цены. Сейчас продать новую квартиру за деньги, ранее за нее заплаченные, практически невозможно. Не говоря уж о том, что само приобретение квартиры на "первичке" - рискованное мероприятие. В условиях стабилизации рынка, а тем более возможного снижения цен эти риски могут только усилиться.
По словам начальника отдела маркетинга компании "Инком-недвижимость" Евгения Михаленкова, о некотором перетоке покупателей с рынка новостроек на "вторичку" может свидетельствовать сокращение числа альтернативных сделок и увеличение числа "чистых" покупателей. "Новостройки слишком дороги. На этапе строительства никто не хочет платить восемьсот долларов за квадратный метр. Это слишком высокая цена, и дальше она расти не может. Новостройки перестали быть выгодным приобретением, а тем более объектом инвестиций", - так он комментирует сложившуюся ситуацию.
По мнению г-на Апрелева, дальнейшее раскачивание рынка в ту или иную сторону чревато серьезными проблемами. "В Самаре и Перми в предыдущие годы участники слишком увлеклись рекламой недвижимости как объекта для спекуляций. Многие приобретали квартиры на стадии строительства, а потом перепродавали. Цены росли опережающими темпами, и в конце концов это привело к тому, что объем продаж в этом году упал в два с половиной раза", - говорит он. Нечто подобное произошло в этом году и в Новосибирске. Здесь количество сделок на первичном рынке снизилось примерно на 30%. Снижать цены строители пока не хотят, однако других способов решения проблем со сбытом предложить пока не могут. В целом же, по данным РГР, в нынешнем году практически во всех городах России наблюдается стабилизация цен на жилье.
Что будет
Прогнозируя возможное развитие ситуации, большинство опрошенных нами риэлтеров склонились к тому, что в первом квартале нового года рынок, скорее всего, окончательно "устаканится". В январе-марте они ожидают полной стабилизации, а потом, возможно, и снижения цен - как реальных сделок, так и предложения, - на 5-7%. Падение цен предложения может стать индикатором затоваривания вторичного рынка.
По мнению риэлтеров, снижение на вторичном рынке будет, по всей видимости, безболезненным. А вот прогнозировать развитие ситуации на "первичке" они затрудняются. "Что-то будет, но явно не рост", - в таком духе высказался в приватной беседе сотрудник маркетингового отдела одной из крупных компаний. Пока участники рынка не видят экономических предпосылок для кризиса, но признают, что цены на некоторые виды домов действительно достигли критической отметки. "Спрос на квартиры снизился, и рынок заставит строителей снизить цены. Кто первым это сделает, тот и выиграет. Ведь потенциальный спрос на жилье далеко не исчерпан. Просто население уже не может покупать квартиры по нынешним ценам", - констатирует Александр Сошнев, заместитель начальника инвестиционного управления корпорации "Социальная инициатива". Однако, судя по всему, пока застройщики не готовы каким-либо образом менять стиль и стратегию ведения бизнеса. В следующем году кто-то из них решит подемпинговать, кто-то будет вводить потребителей в заблуждение, а кто-то уйдет в другую нишу. Но не более того.
Нивелировать последствия возможной стагнации и серьезно стимулировать спрос, по общему мнению, могло бы создание системы ипотечного кредитования. Наши данные показывают, что 30% граждан, имеющих доход свыше 150 долларов на человека, воспользовались бы услугами ипотеки и в сумме брали бы кредитов на 8,5-10 млрд долларов в год, существенно расширяя, таким образом, границы платежеспособного спроса на недвижимость. Однако при этом ставка должна быть ниже 10% (только 25% респондентов готовы к процентам за ипотеку выше 10%). Собственно, к такому же выводу пришли и участники рынка: по их мнению, ставка по ипотечным кредитам должна составлять 8-9%. И если сегодня лишь 3% покупателей недвижимости пользуются ипотечными кредитами, то, по словам г-на Апрелева, в случае снижения процентной ставки до приемлемого уровня спрос на рынке недвижимости может заметно вырасти - как минимум на 30%.
