Классический девелопер

Илья Ступин
10 февраля 2003, 00:00

Президент компании GVASawyer американец Камерон Сойер хотел создать в России классическую девелоперскую компанию. Одно из основных препятствий на этом пути - дефицит доступного для девелопера капитала

В начале 90-х годов специально для канадских бизнесменов, планирующих финансировать строительство объектов недвижимости в российской столице, по инициативе посольства Канады была подготовлена аналитическая записка. Она называлась Analysis of Russian Real Estate Opportunities ("Анализ возможностей российской недвижимости") и начиналась так: "Если вы любите такие слова, как 'право' или 'собственность', то российский рынок не для вас". Дальше инвесторы могли и не читать. Тем более что за рассказом о шаткости правовой системы следовало описание многочисленных бюрократических проволочек. "Жаль, что Россия не может экспортировать бюрократов, потому что в этой области она точно превосходит других", - ехидничали авторы. Заканчивалось повествование напутствием-утешением: "Но не думайте, что московская недвижимость - джунгли, из которых не выбраться ни одному иностранцу. Ищите опытных российских партнеров, потому что только они знают, как преодолеть препятствия, которые могут сделать убыточным любой, даже потенциально выгодный проект, и обращайтесь за консультацией к преуспевшим североамериканским игрокам и их российским коллегам".

Среди удачливых упоминалась и компания "Перестройка" - одно из первых совместных предприятий, которым руководил бизнесмен Андрей Строев. В то время компания выступала генеральным подрядчиком ряда строительных проектов, реализующихся в Москве. Правда, уже в 1993 году "Перестройка" прекратила свое существование. Одна из версий краха - интересы г-на Строева не совпали с интересами ряда крупных строительных трестов и мэрии. Генерального директора "Перестройки" обвинили в утаивании части валютной выручки, и он вынужден был уехать на Запад.

Жилищный рынок привлекательный, но очень рискованный. Ведь он построен на схемах финансирования, которые могут рухнуть в любой момент. Прежде всего из-за этого в Москве и много недостроя, и часто затягиваются сроки строительства

После распада "Перестройки" прошло некоторое время, и несколько ее бывших сотрудников решили создать собственную девелоперскую компанию. И создали GVASawyer. Ее президентом был избран американец Камерон Сойер - в "Перестройке" он руководил отделом лизинга и маркетинга. До этого работал в Атланте, юристом в отделе недвижимости фирмы Powell, Goldstein, Frazer & Murphy, представлял интересы таких крупных компаний, как LaSalle Partners, Industrial Bank of Japan, Chase Manhattan Bank, Carter & Associates, SportsTown. Предложение поработать в Москве Сойера заинтересовало - оно сулило захватывающее и интересное приключение.

- После распада "Перестройки" я остался в России и вместе со своими коллегами решил создать классическую девелоперскую компанию. Мы хотели самостоятельно разрабатывать проекты, привлекать инвестиции, управлять построенными зданиями. К тому времени у нас уже имелся кое-какой опыт и, казалось, реализации наших планов ничего не помешает.

В девяносто третьем году офисные помещения были в дефиците, а цены росли как на дрожжах. С привлечением инвестиций, по идее, не должно было возникнуть никаких проблем - это был очень выгодный бизнес. Таковы были предположения. Но мы ошибались.

Местные инвесторы не очень-то хотели финансировать строительство новых объектов недвижимости, потому что у них были более выгодные варианты вложения денег. Это было время бурной приватизации, и доходность в двадцать-тридцать процентов годовых они считали просто смешной. Западные инвесторы в этот сектор тоже не спешили, потому что никому не верили. А высокая, по европейским меркам, ставка прибыльности их даже отпугивала - выглядела уж очень подозрительной.

Поэтому для реализации нашего первого проекта - кстати, именно в этом здании сейчас располагается наш офис - мы долго не могли найти инвесторов. Я написал подробный бизнес-план, ездил в Нью-Йорк, Лондон, Париж, встречался с инвесторами, убеждал их в целесообразности проекта и в его выгодности. В ответ они только смеялись. Тогда мы решили не ждать манны небесной и решили зарабатывать деньги сами - занялись строительным бизнесом. Первым нашим заказом был подряд на капитальную реконструкцию огромной московской квартиры финансового директора крупной западной фирмы. Этот заказ мы выполнили, и это помогло нам пережить временные трудности с финансированием девелоперского проекта. Потом инвесторы все же нашлись. Более того, проект стал предметом изучения в Гарвардской школе бизнеса. Выяснилось, что мы одними из первых в России привлекли институциональный западный капитал и внедрили западную схему финансирования. Помню, тогда все удивлялись - зачем платить налоги, если существенно снижается ставка прибыльности. Трудно было найти общий язык с арендаторами, которые хотели рассчитываться только наличными. Приходилось отказываться от таких партнеров. Зато теперь пробил наш час. Большинство арендаторов уже не хочет платить "черным налом", хочет прозрачности. Появляются и цивилизованные схемы финансирования проектов, с использованием банковских кредитов в том числе. Мы успешно работаем с русскими банками, которые два года назад и слышать не хотели о недвижимости. Теперь кредитные ресурсы позволяют создать финансовый рычаг для девелоперского проекта. Это повышает прибыльность и снижает налогооблагаемую базу. По сути дела, классический девелоперский бизнес начинает развиваться только сейчас.

- Значит, далеко еще рынку недвижимости до западных аналогов?

- Здесь все только начинается. Я полагаю, что одно из главных препятствий для развития девелопмента - неразвитость финансового сектора. А финансовые операции - основа девелоперского бизнеса. Капитализация этого рынка пока сравнительно невелика, хотя объем инвестиций в недвижимость растет с каждым годом. Девелоперскую компанию можно сравнить с пекарней. Будет мука - будет хлеб. "Мука", в нашем случае, это капитал. "Хлеб" - готовые здания. Пока "муки" мало. Ощущается дефицит доступного для девелоперов капитала. Но я надеюсь, что в скором времени все изменится. Хотя бы потому, что российский рынок недвижимости уникален. Мне даже трудно сравнивать его с европейскими аналогами.

Городские власти первыми поняли потенциал этого рынка. Муниципалитет сам является крупнейшим девелопером, нашим бизнесом он занимается и непосредственно, и через аффилированные структуры. Поэтому власти города не особо заинтересованы создавать нам благоприятные условия, ведь мы с ними конкурируем

Дело в том, что в Западной Европе все рынки недвижимости находятся в состоянии равновесия. Там есть баланс спроса и предложения. Чуть-чуть не хватает предложения - на рынок моментально приходит капитал, увеличиваются объемы нового строительства. Как только спрос падает, финансирование перекрывается до тех пор, пока баланс не восстановится. На западных рынках хорошо зарабатывают те компании, которые отслеживают потоки информации, пристально следят за конъюнктурой.

А здесь всего не хватает. Офисов, например. Их требуется в десятки раз больше. Ну, может, не по тем ценам, которые сложились сейчас. Но цены рано или поздно должны будут снизиться, это естественно. Чем меньше будет стоить капитал, тем меньше будут ставки аренды. Повторюсь - у рынка большой потенциал. Ведь те компании, которые сегодня не могут себе позволить арендовать хороший офис за пятьсот-шестьсот долларов, завтра, когда офисная площадь будет стоить триста долларов, придут на этот рынок. И к этому надо готовиться.

И с жильем, в принципе, то же самое. И здесь ощущается дефицит предложения - жилья явно недостаточно, и спрос на него высок. Но я не думаю, что так будет всегда. Сейчас огромные потоки капитала "крутятся" на этом рынке, строится много домов, и цены рано или поздно на это отреагируют. Сегодня-то они сверхъестественно высоки. Хотя, с другой стороны, если будет развиваться ипотечное кредитование, то это будет стимулировать покупательскую способность, а вместе с тем и рост цен. Но все же уверенно спрогнозировать их динамику практически невозможно. Если обладаешь таким даром, надо бросать бизнес и становиться спекулянтом. Известно только, что циклы роста и падения цен свойственны всем рынкам недвижимости. Просто в России этот процесс в силу разбалансированности рынка может быть более резким или даже катастрофичным. Рынок еще свежий, сырой.

- А почему иностранные инвесторы не очень-то активны на московском рынке недвижимости? Прежде всего на рынке жилищного строительства?

- Я тоже задаю себе этот вопрос. Иностранные инвесторы вообще до сих пор осторожно относятся к России как объекту инвестиций. И меня это удивляет. В девяносто седьмом году, когда экономические факторы были хуже, чем сейчас, был большой приток инвестиций. В том числе и в жилье, и в коммерческую недвижимость. Хотя всем тогда было ясно - российская экономика больна. Сегодня вроде бы картина другая, экономика растет. Но иностранных инвесторов мало. Мы, например, пока преимущественно работаем с российскими деньгами.

- Чего же так боятся иностранцы?

- Я не знаю. Возможно, у некоторых уже есть негативный опыт ведения дел с российским партнерами. До середины девяностых годов рынок был диким, многие российские предприниматели получали инвестиции, а потом "кидали" инвестора. Признаться, мы ожидали бурного притока иностранных инвестиций еще год назад. Мы в этом заинтересованы, потому что хотим создать инвестиционный фонд для финансирования крупных девелоперских проектов. До кризиса мы были близки к тому, чтобы получить большой транш - двести миллионов долларов. Но сегодня потенциальные партнеры говорят, что пока не готовы вкладываться в российский рынок. Ждут, наверное, каких-то еще доказательств.

- Может, их настораживает излишнее административное давление на рынок недвижимости? Во всяком случае, на это жалуются многие его игроки.

- Да, в этой области есть проблемы. Мне кажется, самая главная заключается в том, что чиновники, которые выдают девелоперам разрешения на реализацию тех или иных проектов, одновременно с ними и конкурируют. Это неправильно. Ведь что получается: по сути, муниципалитет сам - крупнейший девелопер, занимается нашим бизнесом и непосредственно, и через аффилированные структуры. Вообще потенциал этого рынка первыми поняли городские власти. Поэтому они особо не заинтересованы создавать нам благоприятные условия, ведь мы с ними конкурируем.

Такая нездоровая конкуренция порождает и те многочисленные "обременения", что несут независимые девелоперы - как российские, так и иностранные. Городу выгодно навесить на нас массу обязательств. Например, по строительству инфраструктуры. А это очень мешает развитию бизнеса. Те структуры, что связаны с городом, от такой барщины освобождены, а нам приходится платить "за себя и за того парня". Это по крайней мере нечестно.

- Но кто-то должен заниматься созданием городской инфраструктуры, социальных объектов. А как вообще эти вопросы решаются в Европе?

- Там все иначе. Между чиновником и бизнесом - китайская стена. Если какая-то городская структура и занимается девелопментом, то строит исключительно социальные объекты -школы, больницы, которые совершенно не конкурируют с коммерческими объектами.

Или вот вам другой пример. Девелопер строит офисное здание. Ему надо подключиться к источнику электроэнергии. Решение этого вопроса вообще с властями не связано! Энергоснабжающие компании - коммерческие структуры. Они продают электроэнергию и очень заинтересованы в привлечении нового клиента. Ты звонишь и говоришь - я начну строительство такого-то здания, и мне нужно столько-то электроэнергии. Да они такому заказу только рады будут и бесплатно поставят трансформаторные подстанции, бесплатно подключат. Ведь они напрямую заинтересованы в этом. А как принято в России? Хочешь подключиться - построй подстанцию. Еще хуже, что нас заставляют потреблять тепло от центральных тепловых пунктов (ЦТП). Я этого не понимаю, потому что убежден - система центрального теплоснабжения неэффективна и убыточна. Ее надо разрушить. Очевидно, что будущее за автономной системой теплоснабжения. Система центрального отопления предназначена для страны, в которой не считают стоимость энергии, в которой нет соответствующего оборудования. Такой системе не место в современной экономике, где учитывается реальная стоимость энергии. Судите сами: три четверти тепла теряется по пути из ЦТП, прокладка труб обходится в несколько раз дороже, чем приобретение котла. Разве не глупо сохранять нынешнюю систему, заставлять к ней подключаться, поддерживать, ремонтировать - и в то же время запрещать брать газ, который есть везде в Москве, и создавать автономный узел? Полагаю, что проблема обострится лет через пять-десять, когда цены на газ сравняются с мировыми. Тогда центральная система отопления просто обанкротится - из-за теплопотерь она станет абсолютно неэффективной. Мы, кстати, в бюджетах резервируем суммы на перестройку системы отопления. Когда через пять-десять лет эта система рухнет, власти вынуждены будут разрешить нам отключаться и создавать автономные котельные. Деньги у нас на это будут.

- Какие сегменты московского рынка недвижимости сегодня, на ваш взгляд, наиболее привлекательны для инвестиций?

- Во-первых, ритейл: строительство магазинов, гипермаркетов. Это объясняется тем, что количество торговых помещений на душу населения в Москве в десять раз меньше, чем в Европе. А покупательная способность среднестатистического москвича, как это ни странно, близка к среднеевропейской. Прибыльность подобных проектов очевидна. Над финансированием одного из них мы сейчас работаем.

Офисный рынок тоже очень привлекательный, хотя он и самый развитый - здесь самое большое предложение по отношению к спросу. Все больше крупных западных компаний снимает площади. Ставки рентабельности остались на прежнем уровне. Например, офисные здания класса "А" можно строить с землей "под ключ" за две тысячи долларов за квадратный метр, с учетом земли и процентов, а сдавать за пятьсот долларов. Четырехкратная разница. Изумительная цифра. Это дает возможность хорошо зарабатывать даже без финансового рычага, без кредита. Ну а если есть нормальный кредит (двенадцать-пятнадцать процентов годовых на пять лет), то ставка прибыльности вообще фантастическая.

- А насколько интересен для инвестиций рынок жилья?

- Он привлекательный, но очень рискованный. Ведь этот рынок построен на схемах финансирования, которые могут рухнуть в любой момент. Объясню почему. Дело в том, что до сих пор землю для строительства жилых домов девелоперы получали на основании инвестиционных договоров с городом. То есть они не покупали ее, а делились с городом жильем. Что мы наблюдаем: строители роют котлован, начинают строить, и как только первый этаж "вылезает" из земли - начинают продавать квартиры. А дальше строительство уже финансируется покупателями. Таким образом, отпадает необходимость привлекать большие финансовые ресурсы. Если же денег на что-то не хватает, они берут краткосрочные кредиты в банке, кстати, под высокие проценты, и продолжают строительство. Но это очень рискованная система, поскольку нет уверенности, что денег хватит на окончание строительства. Именно из-за проблем с финансированием в Москве и много недостроя, и часто затягиваются сроки строительства. Ничего подобного нет на Западе. Там никто не начнет строить, пока проект не будет просчитан до цента, и все деньги, до последнего цента, должны лежать на счете. Пока что рыночные условия позволяют жить этой системе - покупатели готовы оплачивать товар вперед из-за дефицита предложения. Но рано или поздно рынок насытится, и люди не захотят покупать то, что еще не существует. Это же противоестественно. Они захотят увидеть товар лицом. И тогда эта система рухнет.

А здесь всего не хватает. Офисов, например. Их требуется в десятки раз больше. Ну, может, не по тем ценам, которые сложились сейчас. Но цены рано или поздно должны будут снизиться, это естественно

- А вы пытались заниматься строительством жилья?

- Да, и сейчас мы рассматриваем несколько проектов. Особенно нам интересен сектор сверхдорогих домов, потому что спрос в этом секторе достаточно большой. Богатых людей много, а домов, построенных по современной технологии, очень мало. До сих пор элитные дома не достигли уровня домов на Парк-авеню в Нью-Йорке. В Москве нет ни одного дома такого уровня. У нас есть доступ к технологиям, архитекторы, содевелоперы из Нью-Йорка и Парижа. Мы понимаем, как это строить, и рассматриваем несколько предложений. Но с каждым днем становится тяжелее найти землю под проекты. Очень большой ажиотаж вокруг земли в центре города. Она есть у многих, но не у всех есть финансирование для реализации проектов. Конечно, тяжело работать в таких условиях. Поэтому я жду, когда невозможно будет финансировать строительство за счет покупателей жилья. Тогда количество девелоперов на рынке сократится. Останутся только компании, имеющие доступ к капиталу.

- Кстати, в прошлом году было заявление, что теперь в городе будет практиковаться выкуп земли.

- Я слышал об этом. Это, конечно, здорово. Но при одном условии: земля должна продаваться действительно на конкурсной основе, а не распределяться на фиктивных конкурсах, где зачастую есть предварительные договоренности. Конкурсы должны быть реальными, с реальными участниками и с равными условиями. Такие прецеденты уже есть. Но куда чаще условия конкурсов не прозрачны. Есть любимцы, они-то и получают хорошие участки. Остальные довольствуются остатками с максимально плохими условиями - буквально на грани прибыльности. Ведь очень тяжело поддерживать рентабельность при распределении долей с городом пятьдесят на пятьдесят. Здесь, кстати, важно не столько процентное соотношение, сколько стоимость выкупа доли. Когда-то она была небольшой, но в последнее время стоимость выкупа беспредельно повышалась, иногда даже превышала рыночную стоимость квадратного метра. Это создает проблемы инвесторам. Стоимость доли должна быть предсказуемой. И опять же - почему это происходит? Почему местные девелоперы работают, казалось бы, на кабальных условиях? Потому что они работают на деньги покупателей и могут себе позволить много платить за эти участки. А город, в свою очередь, чувствует, что можно поднять цены.

- Кажется, московский рынок недвижимости вообще с трудом поддается какому-либо анализу. Насколько он информационно прозрачен?

- Это еще одна серьезная проблема. Здесь нет ни прозрачности, ни статистических данных. На Западе есть официальная государственная статистика, которая четко отслеживает ситуацию. Публикуется реальная продажная стоимость каждого объекта. Здесь же люди по разным причинам скрывают реальную стоимость, реальные ставки аренды, не дают информацию. А госорганы не умеют и не желают ни собирать эти данные, ни обрабатывать их. За рубежом люди свободно делятся информацией о сделках - сколько платят покупатели, сколько арендаторы. Эта информация всем доступна, а здесь она считается чуть ли не гостайной. Это очень усложняет нашу работу. Вот и приходится судить о тенденциях рынка лишь на основе информации из неофициальных источников. Или дружить с конкурентами.