В марте Госкомстат отрапортовал об очередных успехах российских строителей. В январе-феврале текущего года они построили и ввели в эксплуатацию жилые дома общей площадью 3,2 млн кв. м, что на 29% больше, чем за аналогичный период 2002 года. В подтверждение весомости этих показателей статистики напомнили: в прошлом году всего было сдано в эксплуатацию 33,8 млн кв. м жилья (рост 6,5%). Есть чем гордиться.
Рынок замер
Однако победные реляции о росте объемов жилищного строительства не все воспринимают с восторгом. Например, в Свердловской области, где в первом квартале нынешнего года было построено на 30% больше домов, чем за аналогичный период прошлого года, местные риэлтеры и строители почему-то не радуются. Некоторые из них даже говорят о возможном кризисе и стагнации рынка жилья в регионе. Какие, спрашивается, поводы для волнения? Оказывается, далеко не все построенное жилье быстро находит своего покупателя. Свердловская область - один из российских регионов, в котором двухлетний рост цен на жилье в прошлом году закончился. Высокие цены просто-напросто подорвали платежеспособный спрос населения, и в некоторых случаях продавцы даже вынуждены снижать их. Примечательно, что цены перестали расти и в городах, которые не демонстрировали впечатляющих показателей по объемам жилищного строительства и обороту рынка жилья. Так, фактически остановились цены в Омске ("в марте рынок замер, дешевого жилья в обороте нет, цены остались прежними, количество выставляемых на продажу квартир выросло, а число потенциальных покупателей снизилось" - такой краткий комментарий размещен на одном из риэлтерских интернет-сайтов), Тюмени. В Новосибирске на 16% сократился объем сделок с недвижимостью. В Белгороде и пригородах квартиры в панельных домах массовых серий сегодня продаются по прошлогодним ценам - 9000-10500 руб./кв. м.
"Существующее предложение несколько превышает спрос. Несмотря на то что готового жилья очень мало, большая его часть была распродана в конце минувшего года. Цены с четвертого квартала прошлого года практически не изменились. Разве что немного выросло жилье в центре города", - говорит Андрей Минаев, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО "Белгородский завод ЖБК-1". При этом он отмечает, что объемы нового строительства в городе и вовсе падают в связи с отсутствием новых площадок и ограничениями со стороны администрации области (резко возрос требуемый размер отчислений). Практически не увеличился объем строительства и в Ярославле. Здесь, по данным начальника отдела недвижимости ООО "ПКФ Строй Альянс" Андрея Кондрашина к концу 2002 года было сдано восемь жилых домов. К концу нынешнего года планируется ввести примерно столько же.
Спасибо Саддаму
Тем временем московские и петербургские риэлтеры продолжают убеждать публику в неизбежности дальнейшего роста цен (по их данным, в первые месяцы этого года цены выросли на 2-5%). Но их прогнозы выглядят как-то неубедительно. По сути дела, аналитики заняты не изучением потенциального спроса со стороны потребителей (как это делают их зарубежные коллеги, ежеквартально оценивая не только динамику цен, но и обеспеченность жильем), а оценкой внешних факторов. То вдруг они выясняют, что рынок "подогревает" ситуация с ростом евро и неустойчивым курсом доллара. То предполагают, что он реагирует на военные действия в Ираке, на снижение/повышение цен на нефть (дороже нефть - выше цены). И тем самым фактически констатируют: рынок недвижимости спекулятивен. Но при таком раскладе выходит, что он слишком рискован.
Далеко не все построенное жилье быстро находит своего покупателя. Свердловская область - один из российских регионов, в котором двухлетний рост цен на жилье в прошлом году закончился. Остановились цены в Омске, Тюмени. В Новосибирске на 16% сократился объем сделок с недвижимостью. В Белгороде и пригородах квартиры в панельных домах массовых серий сегодня продаются по прошлогодним ценам - 9000-10500 руб./кв. м
Конечно, нельзя совсем не обращать внимания на внешние факторы, влияющие на рынок жилья. Но стоят ли они того, чтобы так их выпячивать? Быть может, лучше попробовать оценить потенциальный спрос на недвижимость со стороны потребителей, действительно заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, а не озабоченных проблемой, куда вложить лишние деньги? И наконец попытаться понять, почему и как долго средний покупатель будет оставаться "за бортом" рынка.
Кстати, исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали: латентный спрос на жилье в России высок. Социологическое исследование по представительной выборке из 2400 респондентов активного трудоспособного возраста в четырех городах (Москве, Иркутске, Оренбурге и Клину) было проведено осенью 2002 года. Готовность к тому, чтобы так или иначе менять свои жилищные условия, выразили 77% представителей семей. При этом доля вероятных покупателей, то есть семей, для которых улучшение жилищных условий возможно только путем покупки жилья, составила 37-38% в Москве и Иркутске, 27% в Клину и 19% - в Оренбурге. Главной проблемой потребители назвали сложившиеся цены на недвижимость. По их мнению, приемлемыми являются цены, которые на 25-30% ниже нынешних.
Неправильный рынок - неправильные цены
Многие специалисты полагают, что для динамичного развития строительной отрасли и выравнивания дисбаланса цен, спроса и предложения необходимо, чтобы в стране заработала ипотека, снизились процентные ставки по кредитам. Вот тогда все будут счастливы.
Однако сегодня ни один строитель не ответит на вопрос, готов ли он строить больше жилья и продавать его по ценам, более приемлемым для массового потребителя. Он скажет, что цены определяет рынок. И это действительно так. Но при этом сбрасывается со счетов тот факт, что даже в условиях развитого ипотечного жилищного кредитования необходима умеренная динамика цен - они не должны ни слишком бурно расти, ни, тем более, падать. Крайности либо провоцируют так называемое схлопывание рынка (сокращение спроса из-за высоких цен), либо повышают риски заемщиков, которые в случае необходимости просто не смогут продать жилье по цене приобретения, а значит, погасить долги по кредиту.
Классический пример: известно, что на протяжении всего прошлого года в США, несмотря на спад в экономике, росли расходы на строительство и снижались ставки ипотечных кредитов. Подъем в сфере жилищного строительства способствовал увеличению прибыли компаний, работающих в этом секторе, и оказывал существенную поддержку американской экономике. При этом рынок равномерно увеличивался преимущественно за счет оборота, а не за счет роста цен. Более того, средняя цена односемейного жилого дома в четвертом квартале прошлого года выросла всего на 6,89% по сравнению с тем же периодом 2001 года, а по сравнению с третьим кварталом повысилась только на 0,83%. А в четырех штатах и на территории 22 крупных городов средняя цена жилого дома даже понизилась.
Таким образом, динамичное развитие рынка недвижимости возможно только при наличии разумного баланса. Устойчивый спрос обеспечит строителей стабильным объемом заказов. Инвесторы, обнаружив, что рынок жилья динамично развивается, смогут прогнозировать доходность своих вложений как в отдельные проекты, так и в строительную индустрию. Приток денег в отрасль позволяет не только увеличить объемы строительства (а следовательно, и проводить более гибкую ценовую политику), но и более активно внедрять и применять новые технологии, сокращая тем самым издержки производства. Пока же разрыв между потенциальным объемом спроса и предложением, не эластичным по ценам, продолжает оставаться одним из факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости.
Министерство ипотеки
Впрочем, есть средство от головной боли строителей по поводу их неликвидного дорогого жилья: спрос на него может быть подстегнут за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Но на это нужно время. Нынешние ставки, неподъемные для массового потребителя (11-12% годовых в валюте), станут доступными, если на рынке ипотечного кредитования будет конкуренция. Пока же ее не наблюдается. И даже при благоприятном стечении обстоятельств она может возникнуть только через два-три года. Во всяком случае, так считает Николай Шитов, президент банка "Дельта-Кредит" - ведущего на сегодняшний день ипотечного оператора. "На этом рынке работает несколько банков, которые выдают кредиты, - говорит он. - Но до конкуренции еще далеко. Потому что потенциальный объем рынка - только в Москве он оценивается примерно в пять миллиардов долларов - несоизмерим с нынешними объемами (порядка ста миллионов долларов). О реальной конкуренции можно говорить, когда рынок будет насыщен".
Исследования, проведенные осенью 2002 года в рамках проекта Всемирного банка, показали: латентный спрос на жилье в России высок. Готовность к тому, чтобы так или иначе менять свои жилищные условия, выразили 77% представителей семей. Доля вероятных покупателей, то есть семей, для которых улучшение жилищных условий возможно только путем покупки, составила 37-38% в Москве и Иркутске, 27% в Клину и 19% - в Оренбурге. Главной проблемой потребители назвали сложившиеся цены на недвижимость. По их мнению, приемлемыми являются цены на 25-30% ниже нынешних
Это во-первых. А во-вторых, ситуация вокруг широко разрекламированной ипотечной программы, предложенной правительством, сильно напоминает басенную: "когда в товарищах согласья нет". Некоторые специалисты сомневаются в эффективности механизмов ее реализации и даже намекают на желание Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и правительственных чиновников монополизировать рынок.
Валерий Овчинников, научный руководитель центра стратегических исследований швейцарских банков IMIS считает, что агентство - не что иное, как бюрократическая структура. А его схема взаимодействия с участниками рынка слишком громоздка и неэффективна. "Смотрите: региональные операторы АИЖК обязаны по определенным стандартам выкупать закладные. Но рынка-то закладных нет. Банки вынуждены крутиться сами и обращаться к региональным операторам - чиновникам. Региональные операторы, в свою очередь, не знают, какой объем закладных сможет выкупить АИЖК, какая будет квота. Кто в этом случае несет риски? Банки. Естественно, эти риски они вынуждены закладывать в проценты. Или возьмем процентную ставку. АИЖК берет доходность госбумаг, добавляет свою маржу и устанавливает ставку. Заметьте: не рынок устанавливает ставку. Причем региональным администрациям предлагается эти ставки дотировать", - говорит г-н Овчинников. Ничего подобного, по его словам, нет ни в одной стране мира. Во многих западных государствах существует рынок закладных, на котором работают стратегические инвесторы, страховые компании, инвестиционные фонды. При этом ставки компенсируются не дотациями, а рынком. Больше оборот рынка - меньше процентная ставка. "Раскручивать" рынок закладных заставляет потребитель - кредит свыше 5-6% годовых на двадцать лет будет просто невостребован.
Наш собеседник также обращает внимание на другую проблему. В Европе ипотечные облигации выпускают банки, а в Америке - крупные фондовые игроки. АИЖК же пытается создать американскую модель ипотеки, не имея за спиной фондового рынка. В Америке, по словам г-на Овчинникова, ипотечное агентство стало работать, когда фондовый рынок достиг сотен миллиардов долларов оборота, появилась возможность продавать ценные бумаги многочисленным игрокам. У нас пока ничего подобного не наблюдается. А потому была бы более уместна европейская система ипотеки. В Европе банки выкупают бумаги и являются главными участниками ипотечного рынка. Правда, к таким операциям допускаются кредитные учреждения, соответствующие определенному стандарту. Они вынуждены просчитывать риски клиентов по определенным методикам. Если банк работает по стандартам, он получает право покупать и продавать закладные, снижая резервные отчисления. Чем меньше рисков - тем меньше денег отчисляется в резерв. У кредитного учреждения появляются дополнительные стимулы. В России же программы банков не стандартизированы. А объем ресурсов ограничен отсутствием долгосрочных пассивов. "Поэтому и надо начинать с реформирования банковской системы, создавать рынок недвижимости и рынок закладных. И, конечно же, привлекать инвестиции в строительство. А то тут одно на другое накладывается. Одни не могут много производить, другие много давать", - говорит г-н Овчинников.
Панацея или ненужная надстройка
Закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", один из вариантов которого разработан правительством, а другой - депутатами Госдумы, призван отладить ипотечный механизм. Законопроекты парламентарии рассмотрят в апреле. При этом правительство, Федеральная комиссия по ипотечным ценным бумагам и АИЖК настаивают на том, что универсальные банки для эмиссии ипотечных бумаг должны будут создавать дочерние специализированные компании (так называемые SPV). Главный аргумент - при банкротстве кредитных организаций владельцы ипотечных ценных бумаг попадут в общую очередь кредиторов, что ущемит их интересы. "Если мы надумаем выпустить ипотечную облигацию, то тоже должны будем создать новое юридическое лицо. Мы и банк находимся в равных условиях", - утверждает генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Во-первых, эта компания не ведет никакой деятельности (есть только пул кредитов и ипотечные облигации), а значит, нет риска, что иная деятельность принесет убытки, которые уменьшат активы. Во-вторых, если ипотечные покрытия все на одном балансе, то возникает риск кросс-дефолта. То есть если возникает проблема с одним долгом, то все другие кредиторы начинают нервничать и стремятся предъявить все свои требования. Это может обанкротить компанию. Когда же все разнесено по разным балансам, вы застрахованы от этого риска. В-третьих, обособление ипотечного покрытия на отдельный баланс не мешает ипотечной облигации получить более высокий рейтинг, чем рейтинг инициатора выпуска.
А вот многие банкиры считают, что описанный механизм может привести к удорожанию кредитов. Хотя бы потому, что при выпуске ценных бумаг придется выплачивать в бюджет налог на имущество. "К сожалению, действующее законодательство не дает нам возможности эффективно использовать SPV, - говорит Дмитрий Будаков, генеральный директор Московского ипотечного агентства (МИА). - Дело в том, что не решена масса налоговых проблем. Первая и самая главная - это налог на имущество такого рода предприятий. Несмотря на то что оно получается бумажным, это все же отдельное юридическое лицо. Если к нему на баланс нужно будет сгрузить ипотечное покрытие - не важно, в виде закладных либо в каком-то другом виде - и выпустить облигации от имени от этого юрлица, то автоматически все имущество, которое на этом балансе окажется, будет подлежать налогообложению. И это существенно скажется на доходности этих облигаций, а значит, и на эффективности всего механизма".
Риски лучше не замечать
Масса нерешенных проблем и разногласий тем не менее не мешает Госстрою строить планы. Например, о том, что благодаря механизмам ипотечного кредитования к 2008 году удастся выйти на ежегодный объем возведения 70-80 млн кв. м жилья. АИЖК, в свою очередь, заявляет о возможности рефинансировать до 18 млрд рублей ипотечных кредитов уже к 2004 году. Правда, при условии, что к этому времени в каждом из 44 субъектов РФ, подписавших соглашения с АИЖК, "под ипотеку" будут построены 14 стоквартирных домов.
"Чтобы реально развить рынок ипотеки, надо начинать с реформирования банковской системы, создавать рынок недвижимости и рынок закладных. И, конечно же, привлекать инвестиции в строительство. А то тут одно на другое накладывается. Одни не могут много производить, другие - много давать"
Впрочем, даже этим - заметим, не очень-то амбициозным - планам не суждено будет сбыться, если участники рынка заранее не просчитают все возможные риски. Но, к сожалению, они к этому не очень стремятся. Надеясь, видимо, что все утрясется само собой.
"Как-то я задавал вопросы, касающиеся рисков, главному аналитику 'Фредди Мак', американского ипотечного агентства. Он меня выслушал, а потом говорит: некоторые риски проще оставить непокрытыми, не замечать их, чем стремиться от них застраховаться - таким жизненным опытом однажды поделился с нами г-н Семеняка. - Естественно, мы оцениваем риски - кредитный, ликвидности, риск колебания процентных ставок - и пытаемся их хеджировать. Какие еще могут быть риски? Риск, что население не будет брать кредит или что строители не станут строить больше жилья? Ну, мы пытаемся вести разъяснительную работу...".
