На наших глазах разворачивается проект действительно массовой, сравнительно доступной для большого числа россиян ипотеки. С профессиональным разбором этого архиважного начинания вы только что имели возможность ознакомиться. Однако автор приходит к весьма тревожным, если не сказать зловещим, выводам. Оказывается, вся многоступенчатая конструкция длинной дешевой ипотеки, придуманная АИЖК, базируется на очень простом обстоятельстве - гарантиях и субсидиях бюджета. Без оных вся ипотечная машина просто заглохнет.
Сразу же успокоим читателей: на наш взгляд, уважаемый автор сильно сгущает краски. Действительно, сомнения относительно того, что найдется достаточное количество инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации АИЖК с доходностью 12,5% годовых в рублях в отсутствие гарантий Минфина по этим бумагам, вполне уместны. Только при одном условии: если речь идет о массовом розничном инвесторе. Но ведь есть еще государственные Сбербанк и Внешторгбанк, испытывающие заметный дефицит сфер размещения привлеченных средств. А как насчет десятков миллиардов рублей пенсионных накоплений, вверенных правительством Внешэкономбанку? Есть все резоны направить их не на покупку долговых расписок американского казначейства, а на вложения в российские ипотечные бумаги.
В этом случае, кстати сказать, потеряла бы остроту и так сильно озаботившая автора проблема процентного риска. Базируясь на мощном потоке пенсионных средств, даже в условиях перепадов конъюнктуры денежного рынка рефинансировать короткие (относительно "длинных" ипотечных кредитов) облигации АИЖК станет гораздо проще.
Представим, однако, худшее - в какой-то момент бюджет по тем или иным причинам окажется не в состоянии обеспечивать требуемый для бесперебойной работы массовой ипотеки объем гарантий. Ну и что? Произойдет ровно следующее: доходность ипотечных облигаций будет автоматически переоценена рынком в сторону повышения. Инвесторы включат в доходность соответствующую плату за риск дефолта конечных заемщиков, который ранее брал на себя бюджет. Федеральное и региональные ипотечные агентства будут вынуждены перенести это повышение на стоимость ипотечных кредитов. Но это вовсе не катастрофа. Предлагаемые в рамках системы АИЖК кредиты во всяком случае останутся конкурентоспособными по срокам и, что немаловажно, валюте расчетов.
Вообще следует признать чрезвычайно удачной стратегическую ставку на все проводимые в системе ипотеки "от АИЖК" операции. Когда проект заработает на полную мощь, появится надежда на постепенную дедолларизацию оборота недвижимости - крупнейшего ныне анклава валютных расчетов и сбережений в стране.
Очень похоже, что создать в бедной стране массовой спрос на дорогие потребительские блага длительного пользования, прежде всего жилье и легковые автомобили, без дотационного механизма той или иной конструкции попросту невозможно. Скажем, опыт Бразилии, страны с самым быстрорастущим авторынком в мире - 12% в год (против 8-9% в Индии, Китае и Мексике, 4-5% в России и Южной Корее и 0,3% на развитых рынках США, ЕС и Японии), свидетельствует, что успех совместных с автограндами производств во многом предопределен массовыми продажами новых автомобилей в кредит, причем по доступным ставкам.
Деньги, необходимые для субсидирования кредитов или погашения реализованных гарантий по ипотечным федеральным облигациям, можно даже напечатать. Нет проблем - дополнительный спрос оживит выпуск строительной и всех смежных отраслей, так что продолжительного инфляционного всплеска можно не опасаться. Как говорил в легендарном фильме "Мимино" герой Фрунзика Мкртчяна, "...слушай, если мне будет приятно, я тебя так довезу, что тебе тоже будет приятно!".
Довольно наивно ожидать мгновенной, безукоризненной практической реализации такого грандиозного экономического проекта, как двухуровневая массовая ипотека по точным лекалам из книжек, учебников или опыта развитых стран. Довольно странно на этом основании приписывать проекту мнимые проблемы. Надо же с чего-то начинать. Давайте попробуем!
