Не панацея

26 мая 2003, 00:00

Специальные ипотеки появились во второй половине XVIII века. Первоначально роль основной модели ипотечного кредитования выполняла контрактно-сберегательная модель. Она обеспечивала приток средств для выдачи ипотечных кредитов за счет создания системы целевых депозитов физических лиц. Депозиты накапливались в специализированных банковских учреждениях. Такие учреждения появились сначала в Англии (building societies), а несколько позже - в Германии и Австро-Венгрии (bausparkasse), США (thrifts, Savings & Loans), Австралии, ЮАР и во многих других странах.

Несмотря на некоторые различия, эти организации работали на схожих принципах. Суть их сводится к следующему. Потенциальный заемщик - клиент - заключает с организацией контракт, согласно которому он берет на себя обязательство ежемесячно вносить на депозит определенную сумму в течение определенного срока. Организация, в свою очередь, обязуется по завершении клиентом процесса накопления предоставить ему ипотечный кредит.

Постепенно, по мере накопления опыта ипотечного кредитования, роста доверия населения к финансовым учреждениям и появления у большого количества людей кредитной истории, контрактно-сберегательные учреждения стали трансформироваться. Все больше депозитов в них открывали люди, не собиравшиеся получать ипотечных кредитов, и все чаще кредиты стали предоставляться людям, не закончившим процесс накопления. В результате контрактно-сберегательные учреждения (в США - Saving&Loans) постепенно преобразовывались в коммерческие банки, основными активами которых были долгосрочные ипотечные кредиты, а основными пассивами - краткосрочные депозиты. Такие организации, естественно, несли значительный процентный риск. Но по целому ряду причин это не осознавалось на протяжении десятилетий, пока в США всего за два года (с 1978-го по 1980-й) рыночные процентные ставки не взлетели с 8 до 20% годовых. Необходимость привлекать короткие дорогие деньги для финансирования дешевых длинных кредитов привела в США к массовым банкротствам ссудно-сберегательных учреждений. Потери компенсировал бюджет. Общий ущерб составил приблизительно 1000 долларов на каждого американского налогоплательщика.

Крах ссудно-сберегательных ассоциаций привел к стремительному росту в США принципиально новой модели, основанной на использовании в качестве источника средств не краткосрочных депозитов, а долгосрочных ресурсов, привлекаемых с фондового рынка. Эту модель чаще всего называют системой вторичного ипотечного рынка, или двухуровневой ипотечной системой: банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде обеспеченных ипотекой ценных бумаг (Mortgage Backed Securities, MBS). При этом кондуит гарантирует инвестору своевременную выплату основного долга и процентов по этим ценным бумагам, то есть предоставляет страховку от кредитного риска.

Модель вторичного рынка широко используется только в одной стране мира - в США. Успехи Соединенных Штатов в развитии этой модели связаны с тем, что там из трех действующих кондуитов один, Ginnie May, гарантирован правительством США, а два других - Fannie May и Freddie Mac, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

В европейских странах компенсация процентного риска осуществлялась без столь драматических явлений, как крах системы ссудно-сберегательных ассоциаций и формирования системы, базирующейся на госгарантиях. Осуществлена она была за счет широкого использования кредитов с переменной процентной ставкой. В результате большинство контрактно-сберегательных организаций сохранилось, однако постепенно трансформировалось в универсальные банки (или было куплено этими банками), а система ипотечного кредитования преобразовалась в банковскую.

В рамках этой системы банки выдают ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами физическим лицам. В качестве основного источника средств для этих кредитов используются привлеченные средства, то есть в первую очередь депозиты. По данным на конец 1998 года, в Западной Европе банковская модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Надо отметить, что в европейских странах средства фондового рынка тоже используются для ипотечного кредитования, хотя и в значительно меньшем объеме, чем в США. Делается это в рамках специальной модели, называемой моделью ипотечных облигаций. В отличие от всех прочих обязательств коммерческого банка такие облигации обеспечены конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. В случае банкротства банка эти активы выделяются и используются для погашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентоспособна, чем банковская модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. За счет ее использования финансируется всего 20% общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе. Причем 85% объема рынка ипотечных облигаций приходится на три страны, для которых эта система традиционна, - Данию, Швецию и Германию.

С появлением свободного жилищного рынка в бывших социалистических странах контрактно-сберегательная модель снова стала востребована. Связано это с тем, что, решая проблему долгосрочных и дешевых источников финансирования, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою кредитную историю. Сведения о том, насколько аккуратно клиент вносил ежемесячно деньги на депозит, вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических - а не только зарегистрированных - доходах. В настоящее время контрактно-сберегательная модель широко используется в Словакии, Чехии и Венгрии. Закон о контрактных сбережениях был недавно принят в Казахстане.