Лет пять назад московские риэлтеры оценивали состояние рынка элитного жилья примерно так: "Элитное жилье в дефиците. Реально мы можем показать клиентам не более пяти действительно элитных построек. Некоторые клиенты даже считают, что мы от них что-то скрываем, но больше элитных домов в Москве нет, новых интересных проектов никто не начинает". С тех пор, казалось бы, рынок эксклюзивных квартир должен был пополниться множеством достойных предложений. Однако пока заметного насыщения не произошло.
Цены растут
Риэлтеры, как и прежде, говорят об ограниченности предложения, о неудовлетворенном спросе и росте цен. Ежегодно цены на элитные новостройки растут в среднем на 15%. По мнению Наталии Тихоновской, директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", во многом это объясняется дефицитом свободных мест для отселения жителей из старых домов, необходимостью замены ветхих городских коммуникаций и восстановления исторических фасадов, возрастающей сложностью проектов (например, из-за необходимости проведения геодезических работ).
Кроме того, динамика цен во многом определяется как традиционной склонностью застройщиков к их повышению, так и объемом предложения жилья (и циклами строительства домов) в том или ином районе. Так, по данным Анны Подолянской, аналитика агентства недвижимости "Домострой", средняя цена на элитное жилье оставалась стабильной с середины ноября прошлого года по апрель нынешнего. Потом произошел резкий всплеск: в начале мая средняя цена всего предлагаемого жилья существенно выросла. Затем ситуация стабилизировалась - сегодня элитные квартиры в центре Москвы продаются в среднем по 4676 долларов за квадратный метр, а пентхаусы - по 7300 долларов (несколько объектов, по которым проводился анализ, находятся также на западе Москвы - в районе Кунцева и площади Победы).
Конечно, новых элитных домов с квартирами по цене от 3 до 7 тыс. долларов в Москве стало заметно больше, а в специализированных изданиях рекламируется порядка ста таких объектов. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что существенная доля предложений приходится на отдельные пентхаусы (это самый дорогой и неспешно расходящийся товар) или отдельные квартиры в домах, которые просто неверно позиционируются на рынке в качестве элитных. Например, непосредственно к дому (качество строительства, инфраструктура) потенциальные покупатели претензий не имеют, но его местоположение их категорически не устраивает.
Вообще же, если говорить об элитном жилье, продажи которого "пробуксовывают", то, по словам риэлтеров, как правило, это большие по площади квартиры, с невысокими потолками, маленькими окнами. Серьезно сказывается на динамике продаж, замечает она, отсутствие придомовой территории, подземного паркинга (их обычно нет в реконструированных домах) и неудачное расположение дома (например, вплотную к соседнему).
В то же время 30% квартир в удачно спроектированных элитных домах уходит "на нуле", на стадии оформления строительной документации. "Обычно это квартиры самых маленьких метражей на средних этажах. При покупке недвижимости на нулевой стадии строительства люди рассчитывают получить скидку, которая в среднем составляет пять-семь процентов. Еще тридцать процентов квартир продается, когда каркас дома уже поднялся над землей, когда можно походить по стройплощадке. Следующая порция жилья уходит, когда все очертания дома ясны, есть фасады, окна. Дольше всего продаются самые большие и самые дорогие квартиры. Последними обычно остаются пентхаусы", - говорит Алена Бригаднова, менеджер отдела продаж компании Soho Realty.
Нюансы
В целом, по оценкам риэлтеров, ежегодно в Москве сдается не больше шести-восьми дорогих домов (примерно 200-300 квартир). Из этого следует, что покупателю, желающему купить действительно уникальную недвижимость, качество которой соответствует запрашиваемой за нее цене, придется нелегко. Единственный выход - отслеживание новых проектов.
В Новосибирске главной проблемой жилья, претендующего на статус элитного, стало отсутствие огороженных земельных участков вокруг домов. Точечная застройка центра города приводит к тому, что в некоторых домах повышенной комфортности подъезд от дорожного полотна отделяет узкая, метровая, полоска тротуара
Можно, конечно, особо не задумываясь, купить первую попавшуюся квартиру на Остоженке. В раскрутку этого московского района риэлтеры и застройщики вложили уйму денег, и практически любой возведенный здесь дом гарантированно продается по высокой цене, не ниже общепринятой планки (по данным агентства недвижимости "Домострой", сегодня средняя цена здесь составляет 6120 долларов за квадратный метр). Однако несмотря на то что в последние годы на Остоженке действительно было реализовано несколько интересных проектов (с точки зрения как архитектуры, так и инженерной "начинки" зданий), заметим: из-за хаотичности застройки многие новые особняки здесь соседствуют с развалюхами. Кроме того, вот уже несколько лет в переулках гремит строительная техника, а узкие остоженские улочки забиты автотранспортом. Пока владельцы элитных апартаментов против шумных строек не протестуют: с момента сдачи дома до заселения в него жильцов обычно проходит много времени, поэтому большинство квартир сейчас просто пустует или в них ведутся отделочные работы. Но ветхих и аварийных строений на Остоженке осталось предостаточно. Придет время, и они превратятся в строительные площадки - источник головной боли и неудобств теперь уже для обитателей элитных домов.
Наличие этой проблемы, кстати, признают и застройщики, а потому все-таки пытаются применять продуманный, квартальный подход к застройке центра города. Во-первых, это правильно с точки зрения рентабельности. Во-вторых, выигрывают покупатели, так как сводится к минимуму риск снижения ликвидности недвижимости под влиянием тех или иных непредвиденных обстоятельств (например, возникновения шумной стройки под боком), повышается престижность жилья, жильцам становится доступен гораздо больший спектр услуг, чем обитателям отдельно стоящих домов. Один из таких проектов квартальной застройки реализуется сегодня на Патриарших прудах. Этот район, кстати, рассматривается как один из перспективных для строительства элитных домов. "Здесь много домов с коммунальными квартирами под расселение, - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж компании Blackwood. - Думаю, что из-за дефицита привлекательных с инвестиционной точки зрения участков на Остоженке активное строительство постепенно переместится в сторону Патриарших прудов, Плющихи, Пироговки, Хамовников и Замоскворечья".
Риэлтеры утверждают, что немаловажным критерием успешности элитного проекта является репутация застройщика и доверие к нему покупателей. Однако, как показал наш опрос, и среди самих брокеров нет единого мнения о том, кто из застройщиков является "элитным". А понять, кто же на самом деле стоит за тем или иным объектом, порой удается только полагаясь на информацию из осведомленных источников. Ну разве можно сделать какие-либо выводы о перспективах строительства и его качестве из объявления, которое, например, гласит, что заказчиком строительства жилого комплекса в Бутиковском переулке выступает некая "Складская база ТНП", а подрядчиком является фирма "Стартекс Стоун"?
Но некоторые ориентиры все же имеются. Считается, что ведущими игроками рынка элитного жилья являются несколько девелоперских компаний. Такие, например, как ЗАО "Группа М.С.Д." (фирма известна проектом "Палаты Муравьевых", домами в Трубниковском переулке, на Малой Молчановке), компания "Баркли" (дома в 1-м Зачатьевском и Скатертном переулках), КРТ ("Времена года"), ЗАО "Компания Альбер". Хотя другие участники рынка уточняют, что эти фирмы, скорее, славятся достойным качеством строительства, а вот по количеству площадок в центре бесспорным лидером является Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Эта структура является генеральным инвестором по реконструкции центра путем ликвидации ветхого и аварийного жилья. В частности, в этом году ДИПС планирует построить около 105,7 тыс. кв. м жилья в Центральном административном округе.
В Екатеринбурге немало жилья повышенной комфортности, но у большинства проектов слишком много недостатков, которые не позволяют называть их элитными
Недавно на этом рынке появились и новые игроки, которые ранее занимались в основном строительством жилья бизнес- и экономкласса. В частности, компании "Дон-строй" ("Новая Остоженка", "Дом на Смоленской набережной"), "Главмосстрой", "Новый мир" ("Дом на Озерковской"). Риэлтеры признают, что этим компаниям удалось "зацепить" хорошие площадки, но при этом перспективы самих проектов оценивают критически - многих смущает их масштабность (в частности, большое количество квартир в жилых комплексах), несвойственная элитному жилью. Хотя специалисты и оговариваются: любой проект может быть успешным, если застройщик думает не только о прибыльности и рентабельности, но и о комфорте жильцов. То есть учитывает все нюансы, начиная с озеленения придомовой территории и дизайна лобби и заканчивая расположением квартиры, видом из окон, планировкой. "Даже свободная планировка должна быть логичной. Кроме того, очень важно, как дом позиционируется, на кого ориентирован", - отмечает г-жа Бригаднова из компании Soho Realty.
Местечковая элита
Дмитрий Кузнецов, заместитель генерального директора агентства недвижимости МИАН, отмечает, что в последнее время среди покупателей элитного жилья стало больше приезжих из регионов. Видимо, эта тенденция объясняется не только желанием иметь элитную квартиру в Москве (как символ престижа), но и практически полным отсутствием эксклюзивного жилья в крупных городах России.
"Если два года назад любая новосибирская новостройка называлась элитной, то сейчас рекламные отделы строительных компаний стыдливо вычеркнули из объявлений словосочетание 'элитный дом' и более трезво взглянули на сдаваемые объекты, - рассказывает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Александр Астахов. - Происходит это не потому, что строительные проекты стали хуже или исчезла политическая и деловая элита. Нет, просто дома по своим характеристикам далеки от тех критериев элитности, которые приняты в Москве. Судите сами: до прошлого года такими критериями являлись большая площадь квартиры, относительно недавняя постройка дома, кухня более двенадцати квадратных метров и, самый существенный фактор, высокая цена. В итоге из-за мешанины вкусов, желаний и коммерческих интересов покупатели таких объектов были обречены на ошибки и неудачные капиталовложения".
В новосибирской Академии риэлтерского мастерства в качестве примера, иллюстрирующего это утверждение, называют дом, который расположен в одном из микрорайонов города. Квартиры здесь до недавнего времени рекламировались как "квартиры в элитном доме". В самом здании и поблизости существует вполне развитая для данного микрорайона инфраструктура - магазины, парикмахерские, сауна, бары, тренажерные залы. Все хорошо, с одним "но" - здание окружено трехэтажными шлакоблочными домами. Об издержках такого соседства красноречивее всего говорят зарешеченные окна и балконы на средних этажах "элитного" дома. По словам жильцов, некоторые из квартир обворовывали уже несколько раз.
Кроме того, по словам г-на Астахова, качество строительства некоторых домов также не позволяет называть их элитными. Нередко на стадии возведения часть проемов в каркасных домах заполняется блоками вперемежку с кирпичом и блоками из пенобетона. Заметим, что и московское качество строительства порой оставляет желать лучшего, а недоделки просто бросаются в глаза. Наглядный пример - потрескавшийся фасад нового элитного дома - можно увидеть в одном из арбатских переулков.
Однако главной проблемой жилья, претендующего на статус элитного, в Новосибирске стало отсутствие огороженных земельных участков вокруг домов. Точечная застройка центра города приводит к тому, что в некоторых домах повышенной комфортности подъезд от дорожного полотна отделяет узкая, метровая, полоска тротуара. В то же время, отмечают новосибирские риэлтеры, жилые комплексы с внутренними дворами и подземными парковками распродаются без особой рекламы и позиционирования еще на стадии строительства.
Самые распространенные ошибки застройщиков: несоответствие качества дома заявленной цене и неправильное позиционирование
Что же касается цен, то при стабильной средней общегородской цене квадратного метра 450-500 долларов, элитные (по местным меркам) квартиры редко стоят дороже 1200-1300 долларов за метр. А пентхаусы, которые только недавно появились в продаже, и вовсе предлагаются по "бросовой" цене: 800 долларов за "квадрат".
Похожая картина наблюдается в Екатеринбурге. Здесь, как и в Новосибирске, не возводится небольших элитных (клубных) домов. К элитным участники рынка недвижимости относят несколько домов повышенной комфортности, которые расположены в центре города. Цена квартир в них - от 1300 до 1750 долларов за квадратный метр. "В городе немало жилья повышенной комфортности, но у большинства проектов слишком много недостатков, которые не позволяют называть их элитными. Например, оставляет желать лучшего окружение дома, либо инфраструктура не на высоте", - говорит сертифицированный аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Что касается домов клубного типа, то, по его мнению, в городе их нет потому, что застройщики пока избегают элитного сегмента, опасаясь, что предложение не найдет отклика у покупателя. "Хотя все эти предположения строятся лишь на интуиции и догадках. По крайней мере, мне о серьезных исследованиях этого вопроса ничего не известно", - отмечает г-н Хорьков.
Как следствие, ни у одного местного застройщика нет опыта работы в этом сегменте. Кроме того, многие участки под застройку в центре города не имеют существенных ограничений по этажности строений. Поэтому застройщику выгодно построить большой дом, который позиционируется как элитный и находится в ценовом диапазоне 750-800 долларов за квадратный метр.
Сегодня элитные квартиры в центре Москвы продаются в среднем по 4676 долларов за квадратный метр, а пентхаусы - по 7300 долларов за квадратный метр
Что касается распространенных ошибок застройщиков, то одна из них, по мнению специалистов, - несоответствие качества дома заявленной цене и неправильное позиционирование. "Некоторые застройщики довольно успешно решают проблему качества строительных и отделочных материалов, предусматривают в комплексе просторные подземные парковки, рестораны, спортзалы, теннисный корт, закрытый охраняемый двор. Но при этом забывают о том, что в непосредственной близости от комплекса расположено несколько хрущевок. Вроде пустяк, а цельную картину района портит, - поясняет г-н Хорьков. - В общем, очень часто чего-то не хватает. Покупаешь квартиру в доме по тысяче долларов за квадратный метр, а из крана течет такая же ржавая вода, как и в соседней хрущевке: нет водоподготовки. Или как может быть дом элитным, если он подключен к центральной системе отопления и водоснабжения - со всеми нашими авариями и плановыми отключениями". В общем, резюмирует аналитик, как такового рынка элитного жилья в Екатеринбурге нет. Есть рынок жилья повышенной комфортности, и есть отдельные проекты, которые можно отнести к элитным с определенными оговорками, учитывающими местную специфику.
Вообще "произрастание" элитного жилья - как в Москве, так и в регионах - напоминает притчу о лягушке, попавшей в жбан с молоком. Оказавшись в новой ситуации, лягушка стала молотить лапками. Трудов было затрачено много, и не зря. Молоко превратилось в масло, и лягушке удалось выпрыгнуть из сосуда. То же самое происходит и со строителями элитного жилья. Вот только процесс "взбивания" у них несколько затянулся. Пока они продолжают барахтаться и не могут обрести твердую почву под ногами. Может, пора к интуитивным лягушачьим движениям присовокупить нечто осознанное, и тогда "элитка" обретет не расплывчатые, а твердые очертания.
