Сейчас уже трудно припомнить, когда впервые заговорили о том, что рынок недвижимости нуждается в масштабных инвестициях. Равно как и о проблемах, тормозящих приток финансов. Много было разговоров на эту тему, да и сейчас не меньше. Однако считать, что одними разговорами дело и ограничивается, было бы неправильно. Происходят кое-какие практические сдвиги, правда, преимущественно в сфере коммерческой недвижимости. Так, созданный несколько месяцев назад западный фонд недвижимости Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. (FF&P) заключил первую инвестиционную сделку - купил офисное здание международного класса у инвестиционного банка Credit Suisse First Boston. Доход инвесторов будет обеспечиваться за счет эффективного управления зданием и его последующей перепродажи. О намерениях работать в партнерстве с еще одним иностранным инвестиционным фондом объявила недавно компания "Стайлз & Рябокобылко". Новый фонд (его планируемый объем - порядка 100 млн долларов) будет по форме деятельности напоминать траст и создается специально для инвестирования средств в недвижимость. Участники рынка объясняют создание таких фондов тем, что сегодня мало кто из инвесторов готов вкладывать в недвижимость больше 10-20 млн долларов собственных средств. Как правило, в масштабных проектах используются привлеченные деньги, в частности недешевые банковские кредиты (крупные российские банки сегодня кредитуют строителей в среднем под 14-18% годовых в валюте). А поскольку на реализацию проекта требуется как минимум два-три года, банковский кредит превращается в серьезное бремя. Организация инвестиционного фонда с участием нескольких зарубежных партнеров позволяет объединить средства заинтересованных компаний.
Инвесторы, объединяйтесь!
Можно сказать, что инвестиционные фонды с иностранным участием становятся новыми игроками отечественного рынка коммерческой недвижимости. А значит, дело идет к его укрупнению. Хорошо если это произойдет и на рынке жилищного строительства. А пока здесь действует множество относительно небольших домостроительных компаний, ежегодные обороты которых в лучшем случае едва превышают несколько десятков миллионов долларов. Большинство строителей не способны привлечь масштабные инвестиции, следовательно, и амбициозные проекты (например, обновление жилых кварталов - снос старого жилья и строительство нового) им не по зубам. Особенно эта проблема актуальна для регионов. В них и ставки по банковским кредитам на строительство высоки. Вот что говорит по этому поводу Александр Казаков, руководитель юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): "В регионах нет единого рынка заимствований. В одном регионе ставка двадцать пять процентов в рублях считается нормальной, а в других, условно говоря, - тридцать процентов годовых. Высокие ставки держатся потому, что для крупных российских банков региональные строители - terra incognita. У большинства из них нет кредитной истории. Такой вот замкнутый круг".
Действительно, чтобы рынку выйти на новый виток развития - в сторону укрупнения, - требуются структурные изменения, а для этого, в свою очередь, нужны деньги. Но возможности привлечения средств государства, иностранных инвесторов и банков пока ограниченны. Можно долго ходить по этому порочному кругу, но лучше его разорвать. Например, привлечь средства непрофессиональных внутренних инвесторов (как организаций, так и частных лиц). Сделать это можно с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Правила их создания и функционирования закреплены в Федеральном законе "Об инвестиционных фондах", который был принят в ноябре прошлого года (до этого деятельность паевых инвестиционных фондов ограничивалась фондовым рынком).
Схема деятельности фонда проста - пайщики отдают деньги, получают инвестиционные паи и право на извлечение инвестиционного дохода. Инвестиционный доход должен быть сформирован управляющей компанией за время действия фонда (обычно пять-семь лет). При этом пайщик не может потребовать от управляющей компании, чтобы та выкупила его пай до истечения срока действия. Зато он вправе ежегодно получать доход, аналогичный дивидендам акционерного общества. До 90% фонда может быть размещено в объектах недвижимости, как строящихся, так и готовых, реконструируемых объектах, различных правах на недвижимое имущество, а также в акциях и долях компаний, осуществляющих инвестиционную, риэлтерскую и строительную деятельность.
Первопроходцы
Вообще коллективные инвестиции в недвижимость - обычная практика для многих развитых стран. Специалисты в области финансовых рынков приводят в пример американские инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trasts - REITs). По сути это закрытые акционерные фонды, которые специализируются на инвестициях в рынок недвижимости. В настоящее время на американском рынке работает более 300 таких фондов, а стоимость их активов превышает 200 млрд долларов. На эти фонды распространяется благоприятный режим налогообложения, при котором сумма выплаченных дивидендов исключается из налогооблагаемой базы. Правда, для того, чтобы получить право на налоговые преференции, компания должна доказать, что она отвечает нескольким требованиям. В частности, ее активы должны в основном состоять из объектов недвижимости, а доходные поступления - из доходов от недвижимости. Акции таких трастов обращаются на бирже. Ликвидность инвестиций, диверсификация портфеля и режим налогообложения в таких фондах иногда являются более привлекательными, чем во взаимных фондах других типов. REITs по закону обязаны выплачивать большую часть своих доходов акционерам, поэтому их бумаги являются, как правило, стабильным источником дивидендного дохода. Многие REITs предлагают привлекательные уровни доходности, их бумаги менее рискованны, чем другие инструменты фондового рынка, и удерживают свои позиции, даже если тот "теряет почву под ногами".
Российские закрытые паевые инвестиционные фонды, конечно, лишь отдаленно напоминают американские аналоги - как по структуре, так и по количеству и стоимости активов. В частности, пока зарегистрировано лишь несколько закрытых ПИФов, объем собранных в них средств невелик, а в конкретные проекты вложился только Первый инвестиционный фонд недвижимости. Этот действительно первый фонд был зарегистрирован весной этого года, стоимость его чистых активов на сегодняшний день превышает 10 млн долларов. Управляет фондом компания "Конкордия Эссет Менеджмент", созданная при участии столичных девелоперских фирм "КВ-инжиниринг" и "Строймонтажсервис". Основной целью фонда является строительство объектов недвижимости для их продажи или сдачи в аренду. А вот массовое жилищное строительство пока не входит в сферу приоритетных направлений деятельности (хотя один такой объект имеется - новостройка в одном из спальных микрорайонов Москвы). Основная же масса финансируемых проектов относится к элитному и загородному жилью в Московском регионе, а также объектам коммерческой недвижимости. Кстати, в планах фонда - выход на рынки Санкт-Петербурга и Уфы.
Доходность проектов, в реализации которых принимает участие фонд, колеблется от 25 до 60% годовых. Такие требования к доходности, по словам генерального директора УК "Конкордия Эссет Менеджмент" Павла Зюбина, во многом вызваны тем, что пока пайщиками фонда являются несколько частных лиц. Фонд вкладывает средства пайщиков в девелоперский проект на средней стадии, когда основные риски пройдены. С приходом же на рынок коллективных инвестиций страховых и инвестиционных компаний, пенсионных фондов область инвестиционного интереса вполне может сместиться и к проектам с более низкой доходностью.
"Рынок недвижимости укрупняется, а значит, способность инвестора-застройщика вывести на рынок большую сумму денег будет одним из главных конкурентных преимуществ. Пока многие потенциальные инвесторы не выходят на рынок недвижимости, потому что им непонятны законы его функционирования, они не хотят рисковать. Мы же предлагаем им воспользоваться прозрачным и понятным финансовым механизмом. Наши партнеры получают возможность инвестировать в рынок недвижимости, а мы приобретаем финансовый рычаг для финансирования своих проектов", - отмечает г-н Зюбин.
С тем, что закрытый паевой инвестиционный фонд - хороший инструмент для реализации проектов на рынке недвижимости, согласен и Дмитрий Крылов, генеральный директор другого закрытого ПИФа - Паевого фонда недвижимости. Эта структура, так же как и Первый инвестиционный фонд недвижимости, была зарегистрирована минувшей весной. Правда, фонд (его объем 120 млн рублей) изначально создан не для реализации девелоперских проектов на рынке строительства, а для инвестиций в акции и доли компаний, работающих с недвижимостью. Пайщиком является единственное юридическое лицо. Но, по словам г-на Крылова, в ближайшее время планируется создать еще один фонд, который и будет нацелен на рынок строительства.
Привлекательность паевых фондов недвижимости повысится, если паи будут выведены на биржу (это может произойти уже в следующем году). Ведь биржевое обращение паев даст пайщику возможность выйти из фонда, не дожидаясь истечения срока его действия, и вернуть свои деньги.
"Закрытый паевой фонд - это еще и возможность диверсификации инвестиционного портфеля, - говорит Роман Шемендюк, начальник управления развития бизнеса управляющей компании 'Менеджмент Центр' (создание фонда недвижимости пока входит лишь в планы этой компании). - Деньги пайщиков распыляются по нескольким проектам. Таким образом, снижаются риски". Кстати, в США существуют особые требования к диверсификации активов фондов недвижимости. В портфеле должно быть не менее десяти объектов, ни один из которых по стоимости не может превосходить 15% стоимости активов фонда.
Еще одно достоинство ПИФа для инвестора - экономия на издержках. Ведь для того, чтобы какая-то неспециализированная организация приняла решение о выходе на рынок недвижимости, ей необходимо проанализировать большой объем информации. Здесь же средствами пайщиков управляют профессионалы.
Конечно, закрытые паевые фонды не являются абсолютно безрисковыми инструментами инвестиций. Но в основном все риски пайщиков связаны с реализацией тех или иных инвестиционно-строительных проектов (риск потери проекта, затягивания сроков, технических просчетов, судебных разбирательств) или с состоянием рынка недвижимости. То есть очень многое зависит от профессионализма управляющей компании, ее менеджмента, опыта работы на рынке.
Что касается рисков, связанных с организацией инвестирования, то они почти полностью устранены - законодательно разделено владение и управление имуществом. Управляющая компания имуществом только управляет, каждый платеж согласовывает со спецдепозитарием, действует в рамках доверительного управления под контролем Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ).
Устраните несуразности
Если ПИФы так хороши, то почему их так мало? В России, как известно, долго запрягают. Вот и участники рынка не торопятся. Они присматриваются к новому инструменту. Во многом их активность сдерживается рядом несуразностей законодательного характера.
Например, совершенно не прописана процедура налогообложения участников этой схемы, и, стало быть, не возникает никаких налоговых последствий их деятельности. Поскольку фонд не является юридическим лицом, он не платит налог на имущество и НДС (пайщик уплачивает только подоходный налог при ежегодном получении прибыли, а также в момент погашения пая). Или такой момент: пайщиками фонда могут выступать как физические, так и юридические лица. А у них разные налоговые ставки и режимы налогообложения.
Такое налоговое дышло теоретически позволяет застройщикам использовать ПИФ для минимизации налогообложения (в частности, для ухода от НДС). Что в конечном счете дискредитирует саму идею коллективных инвестиций. Непонятно, что мешает законодателям урегулировать вопросы налогообложения фондов.
Еще одна проблема связана с особенностями регистрации прав на недвижимое имущество. Не совсем понятно, на кого следует регистрировать недвижимость. На ПИФ? Но фонд, как уже было отмечено, не является юридическим лицом. На пайщиков? Но состав пайщиков может изменяться, а значит, придется вносить соответствующие изменения, проводить перерегистрацию.
Впрочем, похоже, что решение этой проблемы найдено. "В Федеральном законе 'Об инвестиционных фондах' содержится прямое указание на то, что в соответствующих графах реестра о собственности должно быть указано: субъектом права собственности является управляющая компания ПИФа, что подтверждается выпиской из реестра (ее предоставляет реестродержатель). По выписке из реестра и определяются участники долевой собственности", - сообщили нам в Первом инвестиционном фонде недвижимости.
Другая головная боль - величина входного порога для пайщиков. Какой она должна быть? В тех фондах, которые сейчас есть, она высока. Например, в Первом инвестиционном фонде недвижимости - 500 тыс. долларов. "Если порог будет маленький, сюда может прийти большое количество физических лиц. Поскольку существует определенная процедура принятия решений, многочисленность фонда сделает его неуправляемым. Поэтому пока в ПИФе может быть максимум десять крупных инвесторов, осознающих, куда вкладываются деньги. Огромное количество пайщиков - утопия. Для этого надо изменять порядок управления", - поясняет г-н Шемендюк.
Заметим, американские фонды, например, имеют более низкие пороги. Видимо, это во многом зависит от степени развитости рынка недвижимости. Так, в фонде Security Capital U. S. Real Estate (SUSIX) минимальный размер вложения составляет одну тысячу долларов. В фонде Fidelity Real Estate Investment (FRESX) минимальный размер инвестиций составляет две с половиной тысячи долларов.
