Перезагрузка

Илья Ступин
10 ноября 2003, 00:00

Игорь Шувалов предложил Госдуме концепцию пакета законов, стимулирующих строительство жилья в России. Концепция нацелена на снятие почти всех ограничений, сдерживающих ныне развитие отрасли. У депутатов предложение разработать эти законы особого энтузиазма не вызвало

"Мы обязаны перевести жилищную проблему из разряда зависших в решаемую, имеющую четкие перспективы", - в таком духе высказался Владимир Путин на первом в этом году заседании Госсовета, посвященном проблемам развития жилищного ипотечного кредитования. Президент призвал чиновников не только анализировать причины сложившегося положения, но и предлагать конкретные способы изменения ситуации. А она такова, что жилье быстро ветшает, строится же его мало - в прошлом году было введено в строй 33 млн кв. м, в этом - примерно 35 млн (для сравнения: в 1986 году построено было 76 млн кв. м). При этом цены на квартиры давно зашкаливают, а ипотечное кредитование развивается крайне медленно.

Промедление смерти подобно

Народная мудрость гласит - промедление в трудном деле превращает его в невозможное. Но, видимо, членам Госсовета эта истина неизвестна. Они работать в указанном свыше направлении не стали и в течение года так и не представили главе государства внятных предложений. Тогда президент решил создать под эгидой своей администрации специальную экспертную группу по вопросам развития рынка доступного жилья. Такая группа была сформирована месяц назад, ее возглавил заместитель руководителя президентской администрации Игорь Шувалов.

Эксперты не стали изобретать велосипед, а вместо этого попытались рассортировать все имеющиеся в этой области проблемы и найти алгоритм их решения. Логично, что в качестве первого шага было предложено в кратчайшие сроки завершить формирование законодательной базы. И в начале ноября, аккурат после ареста Михаила Ходорковского, депутатам Госдумы был предложен перечень из 36 законопроектов, направленных на развитие рынка жилья. "Мы решили сейчас обсудить с парламентариями план работы по формированию рынка доступного жилья на будущий год, чтобы в январе не тратить время понапрасну, — пояснил г-н Шувалов.  — Надеюсь, что большая часть депутатов будет переизбрана. Многие из обозначенных нами законопроектов можно было бы принять в первом чтении уже весной. А в ходе осенней сессии 2004 года окончательно завершить разработку нормативной базы, необходимую для формирования рынка доступного жилья".

В представленной парламентариям концепции эксперты попытались рассмотреть весь комплекс проблем, мешающих развитию доступного рынка жилья. "До нас, - подчеркнул г-н Шувалов, — никто этого не делал". И это действительно так. Депутаты и участники рынка постоянно увязали в дискуссиях вокруг отдельных проблем. Особо, по мнению г-на Шувалова, выпячивалась тема ипотеки. Она важная, но не главная. Ведь если стремиться лишь к расширению платежеспособного спроса за счет удешевления ипотечных кредитов, но не стимулировать при этом объемы жилищного строительства, финал предсказуем - повышение цен на квартиры и кризис на рынке.

"Производство жилья ежегодно растет, но потребность в нем растет еще быстрее. При этом возводится жилье не очень хорошего качества, а продается по высоким ценам. Почему это происходит? Мы считаем, что развитию рынка мешает большой блок проблем. В том числе несметное количество административных барьеров. Необходимо принять нормы, которые ограничивали бы произвол чиновников на местах при выделении земельных участков, при подключении к существующим инженерным сетям. Работа по созданию такого законодательства будет одной из самых трудных, - отметил заместитель главы президентской администрации. - Что касается промышленного сектора, то уже в 2004 году необходимо создать условия для значительного увеличения строительства жилья без повышения цен на него. Я не затрагиваю тему удвоения ВВП, но вы себе представьте, что произойдет с ВВП, если правильным образом структурировать систему финансирования, потребления и производства жилья".

Таким образом, группа Шувалова предложила Думе начать работу над пакетом законопроектов, которые должны позволить быстро развиваться рынку жилищного строительства. Этот пакет может быть разделен на две части.

Часть первая: развитие ипотечного кредитования

Все, что касается развития финансовой инфраструктуры рынка, отражено в первой части. По словам члена рабочей группы президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, специалисты выявили диспропорцию между потребностями в жилье и платежеспособным спросом. Эта проблема обостряется из-за слабого развития долгосрочного ипотечного кредитования. По данным Центрального банка РФ, в прошлом году ипотечных кредитов было выдано в два раза больше, но их объем едва превысил 5 млрд рублей. Это очень мало. Процентные ставки для большинства граждан слишком высоки, а уровень имеющихся накоплений недостаточен для оплаты первоначального взноса.

По мнению экспертов, для более динамичного развития системы долгосрочного жилищного кредитования необходимо принять ряд законов, снижающих кредитные риски банков (это, по идее, должно заставить их снижать ставки). Прежде всего следует обеспечить обращение взыскания на залог, усовершенствовать систему регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, пересмотреть функции органов опеки и попечительства. "Очень важно принять закон о кредитных бюро. Это позволит создать систему раскрытия информации о добросовестных заемщиках, существенно снизит риск кредитования и затраты на обслуживание и предоставление кредитов", - отметила г-жа Косарева.

Нужны условия и для снижения стоимости ресурсов, привлекаемых банками для ипотечного кредитования. В этом смысле определенные надежды эксперты связывают с вступлением в силу Закона об ипотечных ценных бумагах. Но при этом отмечают: после его принятия потребуется ряд дополнительных законодательных уточнений. Например, чтобы снизить риски покупателей ценных бумаг, нужно исключить ипотечное покрытие из конкурсной массы. Для этого необходимо внести поправки в Закон о банкротстве кредитных организаций.

Сегодня слишком высоки накладные расходы при совершении сделок с жильем. Их можно снизить, отменив, например, нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Ведь при существующей системе регистрации прав и сделок подпись нотариуса, за которую надо заплатить 1,5% от суммы сделки, не дает никаких гарантий. Следует повысить эффективность и прозрачность всей системы регистрации и учета сделок с недвижимостью, обеспечить возможность получения необходимой информации из органов юстиции.

Много проблем и в сфере налогообложения участников рынка. Например НДС, который взимается со строителей, приводит к появлению различных схем уклонения от него. Это, в свою очередь, повышает риски покупателей жилья. К тому же налог препятствует развитию брокерских операций. Необходимо разработать и систему налогообложения участников рынка ипотечных ценных бумаг. В частности, установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы выпуска (сейчас такая зависимость существует).

Часть вторая: стимулирование строительства

Вторая часть пакета законопроектов должна помочь стать на ноги жилищному строительству. Группа Шувалова пришла к давно известному всем выводу: убогость рынка жилья - прямое следствие высокого уровня монополизации и административного протекционизма, дефицита земельных участков под жилищное строительство и замшелости процедур их предоставления.

Все это нужно менять. А начать следует с того, чтобы обеспечить прозрачность процедур представления земельных участков через торги. Возможность получить долгосрочные права собственности или аренды на землю до начала инвестиционно-строительного процесса будет способствовать развитию девелопмента. Со временем должны появиться профессиональные застройщики, которым будет под силу освоение больших территорий.

Особое значение имеют проблемы, связанные с пользованием инженерно-коммунальной инфраструктурой. "В законопроекте о тарифном регулировании локальных естественных монополий необходимо установить принципы формирования платы за подключение к коммунальным системам объектов нового строительства. Законопроект о концессионных соглашениях должен создать основу для привлечения частных операторов в сферу коммунальной инфраструктуры", - отметила президент фонда "Институт экономики города".

До сих пор о контроле за качеством строительства только говорят. Как такового его нет. На это эксперты тоже обратили внимание. И предложили разработать технические регламенты в строительстве, которые кодифицируют имеющиеся СНИПы, или даже принять специальный закон о надзоре в строительстве. При этом отметили, что процедуру контроля желательно разделить между государственной системой и системой саморегулируемых организаций.

А что депутаты?

Реакция депутатов на эти и другие предложения была неоднозначной. Похоже, что часть из них вообще не поняла, о чем идет речь. А руководители думских комитетов в своих выступлениях почему-то акцентировали внимание на роли государства в развитии ипотечного кредитования. Хотя г-н Шувалов, предваряя разговор, попросил народных избранников не зацикливаться на одной ипотеке, просьбу эту, похоже, не услышали. Так, председатель комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шакум большую часть своего выступления посвятил рассказу о том, как надо изменить форму государственной поддержки развития ипотечного кредитования. Ипотека пережевывалась и другими. Сложилось впечатление, что в этой теме депутаты более или менее разбираются, а во всем остальном - не очень.

Некоторые депутаты не разделили оптимизма г-на Шувалова, что пакет законопроектов может быть принят в течение следующего года. "Дело не только в депутатах, - пояснил г-н Шакум. - Сомневаюсь, что правительство готово подготовить и внести все перечисленные законодательные акты". Но причем здесь правительство? Депутаты и сами могут выступать с законодательной инициативой. Дело, наверное, в другом. И об этом сказал председатель комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов: "Все будет зависеть от того, как нам удастся выстроить алгоритм взаимодействия правительства, администрации президента, Госдумы, участников рынка. Конечно, если каждый закон будет приниматься так же, как Закон об ипотечных ценных бумагах, то прорыва ждать не стоит. Напомню - этот законопроект был внесен в июне 2001 года, первое чтение прошел в апреле 2002-го, второе - в июле 2003-го, а окончательно принят лишь в октябре".

В общем, общаясь с посланниками президента, кукиша в кармане никто не держал. Говорили то, что думали. Например, депутат Алексей Захаров поинтересовался у Шувалова, почему с таким важным разговором он пришел в Думу за месяц до окончания ее работы? Может, власть таким образом хочет показать, что способна не только олигархов сажать, но и о народе думать? Г-н Шувалов парировал: "В нашей стране президент определяет приоритеты внутренней политики. Один из них - развитие рынка жилья. Мы не устраиваем шоу или политической кампании, а хотим, чтобы вы, переизбравшись на следующий срок, с готовым планом приступили к работе. Если такой подход не нравится - скажите, какой лучше".