В этом году жилье вновь подорожало. Наиболее значительно - на 20-30% - в Москве и Петербурге. Очередной виток цен большинство из опрошенных "Экспертом" участников рынка недвижимости назвали событием года. Но, на наш взгляд, это всего лишь частность, отражающая происходящие на рынке процессы. Куда интереснее то, что может стать перспективным для развития рынка в целом. Например, принятие Закона об ипотечных ценных бумагах, выход на рынок кредитования амбициозных и крупных игроков, появление западных инвестиционных и отечественных паевых фондов недвижимости, проведение первых земельных аукционов. Это ключевые моменты, которые являются основой динамичного развития рынка на годы вперед и создают предпосылки для важных структурных изменений.
Присмотримся к ним внимательнее.
Стимул для спроса
Закон об ипотечных ценных бумагах вступил в силу в ноябре уходящего года и стал гарантией для запуска механизма рефинансирования ипотеки. Сейчас банки ограничены в долгосрочных ресурсах для ипотечного кредитования. С появлением на рынке ипотечных ценных бумаг эта проблема может исчезнуть. "Их высокая надежность будет привлекательна для многих инвесторов. Ведь на рынке возникнет ниша, в которую они смогут уйти в случае форс-мажорных обстоятельств, - полагает Татьяна Санникова, специалист банка St. George. - Простой пример. Западные инвесторы, когда начинались какие-то неприятности, всегда уходили с российского рынка, выкачивали деньги обратно за рубеж. Будь у них надежные бумаги, они бы оставались".
Тот, кто первым сможет профессионально выпустить ипотечные ценные бумаги, станет главным игроком на этом рынке. Запуск механизма рефинансирования ипотеки и, как следствие, обострение конкуренции повысят доступность ипотечного кредитования. Рынок ипотеки расширится еще более значительно, если будут с абсолютной точностью выверены все технические нюансы. Например, стандартизирована процедура выдачи ипотечных кредитов, налажен механизм защиты всех сторон этого процесса (продавцов, покупателей, кредиторов). Пока этого нет. "Первого пешехода автомобилист задавил на скорости шесть километров в час. После этого начали появляться правила дорожного движения, - мрачно пошутил один из наших собеседников. - Ипотечное кредитование находится уже в гораздо более поздней стадии развития, а общих правил до сих пор нет. Это не только создает проблемы заемщикам, но и повышает риски банков. Если же правила игры будут приведены к общему знаменателю, то ипотечный процесс ускорится".
Впрочем, если кредитов будет много, а квартир мало, то какой толк от ипотеки? Цены на жилье все равно будут расти. Значит, необходимо увеличивать не только спрос, но и предложение жилья. Возможно ли это при нынешней структуре рынка жилищного строительства и сложившихся правилах игры?
Набирайте вес
Главная беда российских девелоперов - их, прямо скажем, микроскопичность. Компаний много, но строят они мало, их обороты невелики. Более того, очень часто под каждый строительный объект создается отдельное юридическое лицо, у которого нет собственных ресурсов. Деньги ему дает стоящий в тени девелопер. Плодить юридические лица застройщикам выгоднее, чем платить высокие налоги. Тем более что получить строительную лицензию сегодня очень просто. О чем, кстати, косвенно свидетельствует и официальная статистика. По обнародованным недавно данным, всего Госстроем России выдано около 150 тыс. строительных лицензий. С таким количеством зодчих можно не только россиян, но и соседние страны обеспечить жильем. Как с этой липой бороться?
Есть выход. "Надо, - считает начальник управления маркетинга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Сергей Журавлев, - застройщикам укрупняться, и не только за счет естественного роста, но и путем слияний и поглощений. Выпускать корпоративные облигации, привлекая деньги на стройку, повышать капитализацию. Все это придаст динамики развитию рынка".
Правильность этой мысли подтверждается на практике уже сегодня. Показательный пример - крупная столичная компания "Интеко", взявшая под свое крыло один из домостроительных комбинатов и ряд других производств. В прошлом году ее оборот составил более 300 млн долларов (8,8 млрд рублей), что в четыре раза больше по сравнению с 2001 годом. Компания (одна из немногих) активно привлекает деньги с рынка путем выпуска облигаций. При этом ее интересы простираются далеко за пределы Москвы. Недавно, например, появилась информация о намерении "Интеко" приобрести Пикалевский цементный завод в Ленинградской области, крупнейшего поставщика цемента для петербургских строительных компаний.
Выходят на рынок девелопмента и крупные риэлтерские фирмы. Например, компания "Миэль-недвижимость" совместно с "Интеко" реализует проект крупного жилого комплекса бизнес-класса в Москве ("Гранд-Паркъ") стоимостью порядка 600 млн долларов. Последнее время "Миэль" привлекает на эти цели нешуточные деньги. В частности, недавно Сбербанк России принял решение предоставить этой компании кредит в размере 94 млн долларов.
Можно сказать, что многие компании нацелены на укрупнение. "В первую очередь те, что вышли за пределы столицы, - полагает Алексей Шепель, председатель совета директоров компании S-Holding. - А вот те, кто ограничивается Москвой, вряд ли смогут за ними угнаться. Не исключено, что такие компании и вовсе будут уменьшаться, их будут 'поедать' более крупные игроки. Может быть, иностранцы с дешевыми деньгами". Вообще, по прогнозу директора по маркетингу компании "Правовой центр жилья" Юрия Кочеткова, рынку Московского региона не избежать укрупнения основных застройщиков. Кроме того, г-н Кочетков допускает их распространение в Подмосковье и другие регионы с параллельным подавлением существующего там местного девелоперского бизнеса. "Дополнительным стимулом для образования альянсов может стать увеличение цены вхождения на рынок, - отмечает Алексей Самсонов, начальник отдела маркетинга группы компаний 'Конти'. - Этот процесс неизбежен, неизвестно только, сколько он займет времени". Есть еще одно обстоятельство. Сегодня на рынке наблюдается долгосрочная тенденция к вертикальной интеграции. Ее цель - обеспечение полного цикла прохождения жилой недвижимости как товара от производителя к конечному потребителю, включая послепродажное обслуживание (то есть эксплуатацию). Это под силу только крупным игрокам.
Еще говорят, что можно ускорить глобализацию строителей, если лишить их такого козыря, как административный ресурс. "Укрупнение должно происходить на экономической основе. Сейчас небольшие игроки рынка активно пользуются связями с чиновниками. Если же всех поставить в равные условия, то компании вынуждены будут конкурировать между собой. Естественно, выживут сильнейшие", - заметил один из наших собеседников.
Капитализируйтесь
Этот год был отмечен появлением на рынке новых инвестиционных механизмов. Осенью образовалось сразу несколько паевых инвестиционных фондов недвижимости. Пока трудно судить, как они впишутся в существующую структуру рынка, но кое-какими наблюдениями можно поделиться.
Так, Первый инвестиционный фонд недвижимости уже вывел свои паи на биржу. объемы пока невелики. Однако перспективы открываются заманчивые, поскольку биржевое обращение паев фонда - это инструмент ликвидности для инвесторов. Его преимущество в том, что при желании участник ПИФа может продать пай и, таким образом, выйти из строительного проекта. "По соотношению риск-доходность вложения в недвижимость весьма конкурентоспособны по сравнению, например, с инструментами рынка ценных бумаг. Обращение паев делает их еще и ликвидными", - говорит генеральный директор УК Первого инвестиционного фонда недвижимости Павел Зюбин.
Тем не менее для многих участников рынка ПИФы остаются экзотическим способом привлечения инвестиций. Ведь механизмы обращения паев только формируются, возникают разного рода опасения. Поэтому они прибегают к традиционным банковским кредитам. Об этом свидетельствует и увеличение кредитного капитала на рынке. "Сейчас банки очень активны, как российские, так и иностранные, - отмечает Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer. - Они существенно снизили процентные ставки. В отдельных случаях можно получить кредит даже под одиннадцать-двенадцать процентов годовых в валюте. Правда, пока сроки кредитования, особенно у российских банков, невелики". Об улучшении условий финансирования проектов говорит и Олег Мышкин, руководитель офисного департамента и инвестиций Colliers International. Это относится как к проектному финансированию, так и к рефинансированию.
Многих девелоперов банковские услуги вполне устраивают. Хотя бы потому, что это привычно. "Мы работаем с крупными банками. Это позволяет нам планировать и своевременно финансировать строительство независимо от конъюнктуры рынка. Привлечение же средств посредством различных финансовых инструментов (например, выпуск облигаций или организация ПИФа) - сложнее и дороже", - говорит Владимир Погодин, финансовый директор компании "Авгур Эстейт". Ему более симпатична перспектива сотрудничества с крупными западными инвестиционными фондами. "Если бы западный фонд обратился к нам с предложением о кредитовании, например, под шесть-восемь процентов годовых в валюте, то мы бы с интересом рассмотрели такое предложение", - говорит г-н Погодин.
Однако ждать подобных предложений можно очень долго. Да и вряд ли иностранцы принесут дешевые деньги на блюдечке. Скорее всего, в будущем крупные инвестиционные институты, равно как и паевые фонды, предлагая дешевые средства, будут требовать надежного обеспечения. Деньги на выгодных условиях смогут получить крупные, капитализированные компании, которых пока нет. У нынешних чаще всего есть только стройплощадки и деньги дольщиков.
Играйте по правилам
Развитие ипотеки, укрупнение игроков рынка жилищного строительства, появление новых инвестиционных механизмов - все это невозможно без четких правил игры на рынке. Их-то как раз должно установить государство. В первую очередь это относится к земельным правоотношениям. "Пока же их нерыночный характер является самым главным тормозом развития рынка недвижимости", - уверен Андрей Минаев, заместитель генерального директора ОАО "Белгородский завод ЖБК-1".
Власть должна выступить регулятором земельных правоотношений, а не "выжимать" рынок, искусственно создавая дефицит земли. "Даже в Москве земли предостаточно. Но ее предложение ограничено. Это сдерживает развитие рынка", - сетует г-н Сойер (GVA Sawyer). Дефицит земельных участков возникает в том числе и по причине многочисленных обременений, избавиться от которых их владельцам непросто из-за бюрократических препон. В столице много проблемной земли - как с экологической, так и с юридической точки зрения. Ее "очистка" стоит баснословных денег, которые затем закладываются в цену построенных на ней объектов недвижимости. Возникает вопрос: а что, нельзя создать эффективный механизм вовлечения ее в экономический оборот, по максимуму облегчив сопутствующие процедуры?
По мнению участников рынка, сделать это непросто. Слишком много интересов пересекается - бизнеса, власти. Многие площадки приобретаются с целью спекуляций либо вложения средств и подолгу не выходят на рынок. Земля ведь всегда в цене.
Определенные надежды на открытие земельного рынка девелоперы связывают с развитием системы аукционных торгов. Первые такие торги уже состоялись. "О прошедших осенью двух аукционах в Москве мнение сложилось благоприятное. Лоты назывались непосредственно на торгах, да и цены отразили реальную стоимость земельных участков. В целом эти аукционы можно признать более или менее открытыми и прозрачными", - считает генеральный директор компании "Авгур Эстейт" Михаил Маликов. С ним согласен и г-н Самсонов ("Конти"): "Тем самым положено начало цивилизованным правилам игры на рынке недвижимости". Хотя, конечно, есть и недостатки. Как же без них. Это, в частности, непрозрачность информации о выставляемых на торги объектах, несовершенная система оповещения потенциальных участников.
"Частным застройщикам хочется одного - более понятных правил игры. Сейчас многих волнует не столько рентабельность, сколько объем прибыли, - говорит Максим Сотников, генеральный директор компании 'Комстрин'. - Если правила игры на рынке станут более четкими, то инвестору будет выгоднее реализовать сто проектов с доходностью пятнадцать процентов, чем один, но с доходностью сто процентов. Обороты ведь несравнимы. В этом случае у застройщика не будет резона задирать цены на жилье, так как он уверенно получает объем прибыли".
От виртуальности к реальности
Если то, что заложено в этом году для развития рынка, будет реализовано, главным событием следующих лет станет уже не рост цен на квартиры, а расширение возможностей их приобретения, в том числе за счет увеличения объемов жилищного строительства. Фактических объемов, заметим, а не виртуальных, как сейчас. Поясним. В этом году московские власти продекларировали: будет введено в строй около 5 млн кв. м жилой площади. Цифра впечатляющая. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что она означает увеличение метража, а не прибавление новых квартир. "В структуре нового строительства преобладает монолитно-кирпичное жилье больших площадей. А значительная часть типового строительства (то есть небольшие квартиры, пользующиеся повышенным спросом и расположенные в районах массовой застройки) отдается под решение социальных программ", - поясняет аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. Поэтому и предложение жилья на рынке не растет. Зато растут цены.
