Броуновское движение

Илья Ступин
16 февраля 2004, 00:00

Наличие достаточного и быстрорастущего предложения новых квартир является важнейшим условием нормального развития рынка жилья. У нас же рынок развивается хаотично. Усилия государства и коммерсантов должны быть направлены не на получение кратковременной сверхприбыли, а на расширение рынка

В последнее время на лентах информационных агентств с завидной регулярностью стали появляться заявления чиновников Госстроя, сигнализирующие, что они намерены кардинальным образом изменить ситуацию на рынке жилья. Например, глава ведомства Николай Кошман намекает, что обуздать цены можно посредством государственного регулирования. А его заместитель полагает, что проблему обеспечения социальным жильем можно решить, если заставить застройщиков по максимуму делиться с государством вводимой жилой площадью. Судя по всему, предполагается более энергичное вмешательство государства в рыночные процессы. Вопрос в том, ограничится ли оно директивами или займется созданием условий для полноценного развития рынка. Что сейчас важнее для рынка недвижимости, показывает анализ итогов прошедшего года.

Заносчивые цены

По данным Госстроя, в 2003 году объем жилищного строительства увеличился на 10%. Это считается достижением, но для рынка этого оказалось мало. Увеличение количества квадратных метров не поколебало тенденции к росту цен. Особенно бурным он был в Москве, ближайшем Подмосковье и Санкт-Петербурге - 30-40%. (Правда, это рост долларовых цен, без учета колебаний курса валюты.) В большинстве других крупных городов рост цен на жилье примерно соответствовал инфляционным показателям или превышал их на 5-10%. В городах Центральной России цены подросли примерно на 10-15%. То же самое произошло в Поволжье. Сегодня квадратный метр в Нижнем Новгороде стоит в среднем 500-600 долларов (рост порядка 15%), в Перми - 400-450 долларов (рост 2-4%), в Ульяновске - 300-350 долларов, в Уфе - 500-600 долларов, в Самаре - 570-600 долларов (рост 15-20%).

Более низкими были темпы роста цен в большинстве сибирских городов. Например, в Иркутске прирост цен на рынке вторичного жилья за год составил примерно 8-10%, в Барнауле - 3-5%, в Новосибирске - 5%. Таким образом, в этих городах рост цен на недвижимость не превысил инфляцию, более того, рынок активизировался только осенью. Исключениями стали Томск и Кемерово, где был зафиксирован более существенный прирост, чем в среднем по Сибири. Разными темпами дорожало жилье в южных районах страны и на Урале. Например, в Ростове-на-Дону средняя стоимость квадратного метра возросла на 10-12% (для сравнения: в 2002 году цены выросли на 13%, а годом ранее - на 20%). Еще менее убедительно росли цены в Краснодаре, Ставрополе и Астрахани. А в столице Урала Екатеринбурге рост цен составил лишь 8%.

Прописные истины

Некоторые чиновники считают виновными в таком поведении рынка посредников: мол, это они взвинчивают цены. Однако московские и региональные риэлтеры полагают, что есть причины иного рода. "Рост цен на рынке жилья вызван, во-первых, снижением курса доллара, ставшим стимулом для вложения средств в недвижимость. Во-вторых, недостаточным предложением нового жилья", - говорит Марина Владимирская, оценщик Центрального агентства недвижимости из Нижнего Новгорода. По мнению аналитика рынка недвижимости Александра Астахова из компании "Акрополь" (Новосибирск), именно нестабильность доллара привела в движение новосибирский рынок недвижимости, который до осени 2003 года фактически стагнировал. "Осенью риэлтеры сетовали на недостаток предложения недорогих квартир. Вакуум образовался, поскольку на рынке появилось много покупателей, рассматривающих квартиры как средство для сохранения сбережений. Эти люди оперировали в основном суммами в пределах шестисот тысяч рублей. Именно столько и стоят недорогие одно-двухкомнатные квартиры, предложение которых на рынке оказалось ограниченным", - поясняет г-н Астахов.

Несоответствие структуры предложения возросшему спросу было характерно и для большинства других российских городов. Результатом стала активизация рынка, что выразилось в росте цен на квартиры во всех сегментах. Рост спроса привел к постепенному уменьшению баз данных агентств недвижимости. Так, по данным Пермского торгового дома недвижимости, в целом за 2003 год предложение сократилось на 40%, при этом спрос за второе полугодие вырос на 29%. В Екатеринбурге активизация рынка также сопровождалась снижением объема предложения. Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков так комментирует ситуацию: "В октябре количество квартир на рынке уменьшилось на 13 процентов. Покупателям не из чего было выбирать. Выбор вариантов сократился на 32 процента по сравнению с началом года, а относительно апреля - на 37 процентов. Ограниченность предложения была особенно заметна в нижнем ценовом сегменте на первичном рынке. Здесь лишь около 10-15 процентов жилья панельное, а монолит, ориентированный на массового покупателя, почти не предлагается. К тому же точечная застройка города не позволяет развивать массовое жилищное строительство для широких категорий населения".

Москва отличалась от других городов не только более интенсивным ростом цен, но и тем, что он начался еще летом, а к осени намного усилился (тогда как, например, в Перми или Екатеринбурге основной всплеск пришелся на октябрь). Видимо, объяснение этому явлению следует искать в особенностях спроса и предложения. Риэлтеры отмечают, что предложение небольших квартир было ограничено не только на вторичном рынке (в том числе и потому, что подавляющий процент совершаемых на нем сделок являются альтернативными, связанными с одновременной продажей старого жилья и поиском нового), но и на рынке новостроек. Участники рынка объясняют это тем, что основную массу квартир в домах бизнес-класса составляют трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры, а двухкомнатных и однокомнатных в проекты изначально закладывается гораздо меньше. Типовые же проекты уходят на реализацию муниципальных программ. Кроме того, застройщики скупают оптом квартиры в панельных домах для переселения жителей из сносимых хрущевок.

Недостаточность предложения на рынке новостроек - вторая причина роста цен. При этом, по словам руководителя отдела маркетинга московской компании "Правовой центр жилья" Юрия Кочеткова, существует прямая зависимость между коэффициентом строительства (ежегодный объем строительства/количество жителей), ценами на жилье и уровнем экономической активности в том или ином городе. В городах, где коэффициент высок (более 0,2) и которые входят в двадцатку инвестиционно привлекательных (за основу взяты данные "Эксперт РА" за 2002 год), цены, видимо, уже достигли пика и растут в последние два года низкими темпами (5-10%). К таковым относятся Пермь (коэффициент 0,36, ранг города 6), Екатеринбург (коэффициент 0,24, ранг 12), Новосибирск. Исключением являются столица (первая в рейтинге) и Санкт-Петербург. В городах, где коэффициент строительства невысок (менее 0,2) и которые не входят в двадцатку инвестиционно привлекательных, цены на жилье в последние два года растут интенсивнее. Примеры: Владивосток (коэффициент 0,19, ранг города 28), Оренбург (коэффициент 0,14, ранг 49). Еще сильнее цены растут в городах, которые вошли в двадцатку рейтинга, но объемы строительства в которых также не дотягивают до усредненного показателя. К ним можно отнести Великий Новгород (коэффициент 0,16, ранг 10), Нижний Новгород (коэффициент 0,11, ранг 11). То есть предложение слишком явно не соответствует спросу. Хотя и здесь имеются исключения. "На общую динамику очень влияют цены и объем предложения на вторичном рынке, а также размеры города. Чем больше город, тем выше цены", - отмечает г-н Кочетков.

Впрочем, и без этой арифметики взаимосвязь динамики цен и объемов нового строительства очевидна. И вряд ли усредненный коэффициент строительства 0,2 (равно как и рост объемов жилищного строительства на 10%) следует считать достойными показателями и на них ориентироваться. С этим и строители согласны. "С учетом существующих потребностей этого явно недостаточно, - говорит генеральный директор московской компании 'Авгур Эстейт' Михаил Маликов. - Потенциал строительства жилья в России огромный". Директор по маркетингу и продажам другой столичной компании -ОАО "Квартал" - Сергей Лушкин отмечает, что 10% роста - это хороший, но не предельный результат. "Объемы жилищного строительства в России должны и, главное, могут возрастать. К тому же явно обозначилась тенденция роста инвестиционной привлекательности многих региональных центров. Таких, например, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород и ряда других", - полагает он.

Главными барьерами для роста сами строители называют, во-первых, дефицит подготовленных строительных площадок. В крупных городах точечная застройка уже не может дать существенного прироста, а реализация квартального подхода затруднена целым рядом обстоятельств. "Сегодня в Иркутске строительством занимается около пятнадцати фирм. Массовой застройки не ведется, строители в основном строят один-два дома в разных районах города. Это связано с тем, что в Иркутске трудно получить землю под застройку, а также со старыми коммуникациями, особенно в центре города", - говорит Юрий Винников, аналитик Иркутского областного союза риэлтеров.

По словам генерального директора агентства недвижимости "Адрес" (Нижний Новгород) Федора Трифонова, в Нижнем тоже в основном ведется точечная застройка, особенно в центральной части города. "Из-за огромного количества ветхого жилья маневры и возможности девелоперов ограничены. К тому же в домах под расселение прописывается куча народу, и ничего сделать с этим нельзя. Инвестору приходится переселять всех, что отражается на экономике строительства. А ведь рентабельность в городе и так не очень высокая. При себестоимости строительства порядка 250-300 долларов за квадратный метр продавать жилье можно в среднем по 450 долларов за метр".

Второй барьер для роста - ограниченная покупательная способность местных жителей. Строить себе в убыток ни одна компания не будет. "Вообще очень сложно рассуждать о том, сколько жилья надо строить в России. В разных регионах по-разному. Например, для Москвы (и других городов-миллионников) 10 процентов слишком мало, следствием чего является стабильный рост цен. Для отсталых в экономическом плане регионов такой прирост, возможно, будет нормальным или даже большим. В городах, где у населения нет источников дохода и, соответственно, нет платежеспособного спроса, строить много жилья просто будет нерентабельно. Остается только решать жилищную проблему на бюджетные средства", - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU.

Незадействованный потенциал

Самое время вспомнить об ипотеке. Во всех странах именно ипотечное кредитование является главным фактором, регулирующим уровень спроса на недвижимость (гораздо более существенным, чем, например, колебания курса иностранной валюты). Однако на рынки жилья большинства российских регионов в прошлом году ипотечное кредитование практически никак не повлияло. Московские риэлтеры затрудняются оценить рост объема сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, и оперируют противоречивыми данными. Если же судить о московском рынке ипотечного кредитования по итогам реализации в столице программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выводы вообще неутешительны. Так, в Москве АИЖК выкупило наименьшее количество закладных (по данным на сентябрь 2003 года - всего пять штук) и, более того, предъявило Московскому ипотечному агентству (МИА, оператор АИЖК в Москве) штрафные санкции за неисполнение обязательств по выполнению годовых объемов продажи закладных по ипотечным кредитам. Этого, впрочем, следовало ожидать. На протяжении 2003 года генеральный директор Московского ипотечного агентства Дмитрий Будаков неоднократно заявлял, что МИА испытывает трудности в работе по федеральной программе и будет больше ориентироваться на развитие ипотеки в области коммерческой недвижимости (офисные и промышленные здания).

В Новосибирске, по словам г-на Астахова из "Акрополя", количество ипотечных сделок также не достигло значительной доли, чтобы повлиять на рынок в целом. Однако, по его словам, спрос на эту услугу есть. Если за первый квартал 2003 года было выдано 15 кредитов, то осенью уже выдавалось по 30-40 кредитов в месяц. К тому же в конце года была запущена схема ипотечного кредитования на рынке новостроек. По мнению г-на Астахова, на сегодняшний день основным сдерживающим фактором для потенциальных заемщиков является требование наличия собственных накоплений в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Вместе с тем резкое снижение этой планки в нынешних условиях чревато ростом цен на вторичном рынке и соответствующим снижением кредитоспособности последующих заемщиков.

В Екатеринбурге выдача кредитов тоже носит единичный характер и не оказывает серьезного влияния на рынок. "При развитии ипотеки в регионе, она, безусловно, будет влиять на рынок. Но вряд ли это произойдет в ближайший год. 'Серые' доходы большинства граждан, претендующих на покупку квартиры, не позволяют надеяться на получение кредита в ближайшее время. В перспективе развитие ипотечного кредитования естественным образом отразится на активности рынка. Спрос на жилье вырастет, что может привести к заметному росту цен. Темпы роста объемов жилищного строительства на сегодня в Екатеринбурге достаточно низкие, чтобы перекрыть потенциальный рост спроса на квартиры", - говорит г-н Хорьков (Уральская палата недвижимости).

По мнению г-на Трифонова (АН "Адрес", Нижний Новгород), развитию ипотеки очень мешает проблема обращения взыскания на заложенные квартиры. "Мы планировали запуск ипотечной программы совместно с одним банком, объявили об этом в прессе. Однако пока к реализации проекта не приступили: выяснили, что слишком высоки риски, да и заемщику необходимо собрать целый талмуд документов. Сначала нужно решить эти проблемы. Но вообще ипотека - дело перспективное. После того как появились сообщения в прессе, к нам ежедневно обращалось порядка тридцати человек. Поэтому есть основания полагать, что даже сегодня, в нынешних условиях, очень большой процент покупателей сможет воспользоваться ипотечной схемой. С развитием ипотеки должен возрасти спрос, а следовательно, активизироваться новое строительство", - уверен наш собеседник.

Если же говорить о российском рынке ипотеки в целом, то, по экспертным оценкам, он увеличился почти вдвое: в 2002 году его объем составлял 7,8 млрд рублей (280 млн долларов), а в 2003-м - 15 млрд рублей (535 млн долларов). Этого, конечно, мало. Если учесть, что в среднем размер ипотечного кредита составляет порядка 18 тыс. долларов, то ипотекой на сегодняшний день (в том или ином виде) воспользовались примерно 29 тыс. семей, или 87 тыс. человек. Для сравнения: в конце 2003 года в Чехии (население порядка 10 млн человек) было заключено 6 млн договоров с ипотечными учреждениями (в том числе со строительными сберкассами). То есть в ипотеку вовлечено 60% всего населения страны. По данным, которыми располагает компания "Академстройнаука" (она представляет интересы ряда российских инвесторов в Праге), активный рост рынка ипотеки там начался с 2000 года, когда общее количество заключаемых договоров за год увеличилось с 400 тыс. до 800 тыс., то есть вдвое. В это же время начался и активный рост объемов строительства. Чехам удалось сбалансировать рынок. У нас потенциальный спрос на ипотеку остается высоким (по экспертным оценкам, в Москве он ежегодно составляет порядка 3-5 млрд долларов, по России - около 30 млрд долларов), но при 10-процентном росте темпов жилищного строительства он не может быть удовлетворен.

Экскурс в историю

Отвлечемся теперь от частностей, пусть и очень важных для сегодняшнего состояния рынка недвижимости, и обратимся к истории. Показательно, что начиная с 1991 года в развитии рынка не было четко выраженных периодов спада и подъема. В течение десяти с лишним лет основные рыночные показатели изменялись весьма медленно. Это видно по объемам строительства (49,4 млн кв. м в 1991 году против 35 млн в 2003-м). Даже в Москве ежегодно вводилось чуть больше 3 млн кв. м жилья. Никакого прироста фактически не было. Только в последний год объемы строительства превысили 4 млн кв. м. Могло ли такое "ползучее" развитие не быть питательной средой для взрывообразного роста цен? Нынешней волне предшествовал рост цен на недвижимость в 1995 году (тогда квадратный метр в Москве стоил в среднем 1300-1400 долларов) и в 1998 году (1100 долларов за кв. м). Периодически возникающие кризисы на какое-то время сбивали спрос, но затем процесс удорожания набирал силу. Свидетелями чего мы и являемся.

По сути, рынок жилья все это время фактически не развивался. И если дальше прибавлять по 10% и гордиться этим, то придется в самом деле переходить к руководящим указаниям и за их неисполнение карать. Однако здоровее для нации - добиться роста объемов строительства и инвестиций процентов на 30-40.

То, что такая динамика возможна, видно на китайском примере. Здесь рынок недвижимости как таковой начал формироваться гораздо позже, чем в России. Государство было первой скрипкой до 1996 года. Теперь расклад изменился. Хотя и до сих пор из госбюджета (ежегодно это порядка 60 млрд долларов) финансируется строительство жилья. Возводится новая недвижимость и на средства предприятий. Однако преимущественно строительство питается иностранными инвестициями и вкладами государственных банков.

Все, как и у нас, начиналось с кризиса. Только наш строительный комплекс оказался в депрессии в 1991 году, а китайский пятью годами позже - в 1996-м. Однако уже в 1998 году рынок недвижимости вошел в период деловой активности, общее состояние отрасли заметно улучшилось. В 1999 году совокупный индекс роста китайского строительного рынка увеличился на 12%, в 2000-м - на 14%, в 2001-м - на 20%. В Пекине за первые девять месяцев прошлого года объем освоенных инвестиций составил 8,8 млрд долларов, что на 18% больше, чем в прошлом году. Всего в Китае за первое полугодие 2003 года было продано в общей сложности 86,72 млн кв. м жилья на общую сумму более 25,4 млрд долларов. Построено на 40% площадей больше, чем в прошлом году. Высокий спрос на жилье объясняется значительным ростом доходов граждан, а также развитием ипотечного кредитования. Согласно статистике, частные лица приобрели около 96% всей проданной площади. Средняя цена одного квадратного метра коммерческого жилья по стране составила 293 доллара (в Пекине, разумеется, жилье дороже - от 800 долларов).

От хаоса к гармонии

Китайские показатели интересны прежде всего с точки зрения динамики развития рынка. Объемы строительства в расчете на одного жителя, заметим, здесь пока невелики. Но эксперты предрекают дальнейшее развитие строительной отрасли. И это не "китайское чудо". Скорее, результат продуманного участия государства в развитии рынка. Его роль понятна инвесторам. Оно не только поддерживает развитие рынка бюджетными ассигнованиями, но и создает условия для притока на рынок инвестиций, в том числе иностранных. Компенсирует увеличение предложений по покупке жилья в новостройках расширением ипотечного кредитования, создавая таким образом динамическое равновесие между спросом и предложением.

В общем, усилия государства и коммерсантов нацелены на расширение рынка, а не на получение кратковременной сверхприбыли. У нас все иначе. Государство на роль флагмана отечественного рынка недвижимости явно не тянет. Да что там говорить - у него даже перста указующего нет, чтобы задать вектор развития. Поэтому рынок развивается хаотично. Бизнес большинства отечественных домостроителей ориентирован на наиболее прибыльных потребителей. Отсюда - относительно невысокие объемы производства и высокие издержки, которые каждый год с лихвой покрываются за счет установления высоких цен. Пора бы уйти от этой порочной практики. И научиться наконец создавать товар в нужных объемах, при низких издержках, отвечающий запросам массового покупателя, доступный по цене.