Статья 40 Конституции РФ гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". О чем здесь речь? Казалось бы, суть "права на жилище" раскрывает п. 3 той же статьи: "Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". То есть речь идет просто о материальной поддержке малоимущих за государственный счет. Причем государство вовсе не обязательно должно само быть владельцем "социального" жилья - статья не запрещает оплачивать из бюджета аренду соответствующих помещений в негосударственном секторе.

Однако на практике право на жилье получило совершенно иную трактовку. На самом деле занимающий данное конкретное помещение жилец (но не собственник здания, в котором находится жилище и даже не обязательно собственник самого жилища) имеет некое неотъемлемое имущественное право на это помещение - а именно право его занимать. Никто, включая собственника (государство, муниципалитет или частное лицо), не может лишить жильца этого права. Реализуется такое "право на жилище" институтом постоянной прописки (постоянной регистрации). Иными словами, хотя прописка и проходит по разряду административного права, фактически она является правом квазисобственности на формально казенное имущество. Это, кстати, объясняет исключительную живучесть института прописки, который так и не удается отменить, несмотря на все усилия реформаторов и правозащитников.

Каковы же последствия подобной трактовки конституционного права на жилище для ЖКХ? Если право пользования жилплощадью и принадлежит конкретному жильцу, то права на объекты общего пользования, включая несущие конструкции дома, принадлежат всем жителям, а обязанностей по содержанию этих объектов никто из них не несет. Согласно экономической теории прав собственности, эти объекты находятся в режиме общедоступной собственности. Такой режим, естественно, приводит к их гиперэксплуатации, поскольку каждый заинтересован в получении максимальной текущей выгоды от их использования, но никто не будет вкладывать капитал в эти объекты - так называемая трагедия общедоступности (tragedy of commons). Этот эффект наблюдается повсеместно - грязь и разруха в подъездах при том, что сами квартиры поддерживаются жильцами в хорошем состоянии, и на это тратятся немалые деньги.

Единственным доступным в рамках Конституции способом решения этой проблемы является государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего пользования. Но такая ответственность - это не собственность, а лишь бюджетные обязательства.

Другой способ решения проблемы - превращение дома в объект полноценной собственности (государственной и негосударственной) - нереализуем, поскольку означает отмену права на жилище.

Самое печальное состоит в том, что в рамках существующего государственного и муниципального жилищного фонда практически невозможно создание нормальных отношений собственности, в том числе государственной и муниципальной, и введение нормальной системы обеспечения жильем малоимущих через пособия на арендную плату. Это означало бы настолько резкое изменение сложившейся системы отношений в жилищном секторе, что грозило бы тяжелыми социальными конфликтами. По-видимому, надо просто смириться с тем, что реформирование ЖКХ в рамках существующего фонда займет не одно десятилетие. Единственное, что можно и нужно сделать, - повсеместно определить права собственности на объекты общего пользования в этом фонде там, где они еще не определены. При этом надо предоставить возможность жильцам домов и отдельных подъездов оформлять эти объекты в совместную собственность. Впрочем, в любом случае это дело небыстрое.

Помощь малоимущим должна оказываться через адресные субсидии на покрытие арендной платы, а не через предоставление "неотъемлемого права" на чужое имущество

Что касается подлинной модернизации ЖКХ, то первым практическим шагом в этом направлении должно было бы стать радикальное дерегулирование всей хозяйственной деятельности, связанной с вновь создаваемым многоквартирным жильем. Вне унаследованного от СССР фонда пусть расцветают все цветы. Пусть собственники домов, собственники и наниматели квартир, инвесторы, коммунальные предприятия и другие заинтересованные стороны строят свои договорные отношения с использованием любых моделей, как заимствованных из других стран, так и самостоятельно разработанные (естественно, не противоречащие Гражданскому и Уголовному кодексам). Дерегулирование должно коснуться прежде всего всех цен и тарифов, регулируемые тарифы останутся только в обслуживании "старого" фонда.

Другой необходимый шаг - предоставление собственникам, включая муниципалитеты и государство, права решать вопрос о постоянной регистрации проживающих в их владениях лиц. Другими словами, речь идет о том, чтобы собственник мог лишить жильца права на проживание в данном конкретном помещении. Помощь малоимущим должна оказываться через адресные субсидии на покрытие арендной платы, а не через предоставление "неотъемлемого права" на чужое имущество.