В Советском Союзе возведение складских помещений, предназначенных для хранения товаров текущего потребления и материальных ресурсов промышленных предприятий, жестко регулировалось предписаниями чиновников Госснаба и местных властей. "Объем строительства складских емкостей не должен превышать потребностей в них", - гласил один из циркуляров тех времен и, судя по всему, он беспрекословно выполнялся. Во всяком случае, на дефицит или переизбыток складской недвижимости в то время никто не жаловался.
Сегодня сектор складской недвижимости развивается совсем по иным законам. И складов не хватает. "Помещений советского образца вроде бы достаточно, но они неэффективны в эксплуатации. А вот предложение складов, соответствующих современным стандартам, явно ограничено", - поясняет Олег Коломывцев, эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. Аналитики брокерских компаний утверждают, что объем предложения складов приемлемого качества, расположенных в московском регионе, едва ли превышает 700-800 тыс. кв. м (при общем объеме предложения 1,5-1,8 млн кв. м). Из них лишь порядка 200-300 тыс. "квадратов" можно отнести к помещениям международного стандарта, которые отвечают требованиям современной логистики. В свою очередь, спрос на такие объекты со стороны крупных международных компаний, дистрибуторов и производителей очень высок. Об этом свидетельствует и доля вакантных складских площадей - она не превышает 2-3%.
Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы ("Интеркомплекс", "Кулон"), так и известные логистические компании, которые строят склады "под себя" (FM Logistic, Tablogix, Sсhenker, Rewico, Национальная логистическая компания), а также участвуют в проектах built to suit ("под заказчика"). По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов. Например, Hines - крупная американская компания, специализирующаяся на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, - уже ведет работы по запуску проектов складских комплексов в Подмосковье. На реализацию первой стадии проекта выделено 60 млн долларов. Следует отметить, что эта компания не намерена ограничиваться одним складским комплексом. Речь идет о нескольких отдельных проектах по 100-200 тыс. кв. м каждый. "Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-17 процентов) и составляют около четырех-пяти лет, - так объясняет интерес крупных инвесторов к этому рынку руководитель отдела складской недвижимости компании Colliers International Рубен Алчуджян. - Пример Hines достаточно показателен сам по себе, однако есть и ряд других инвестиционных и девелоперских компаний, которые находятся на различных стадиях разработки складских проектов". Кроме того, заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады "под себя". Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. кв. м, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему (например, так поступают компании Metro, IKEA).
Размытый рынок
Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.
"Отсутствие единой, согласованной характеристики складов классов A, A-, B не позволяет с точностью определить количество существующих и строящихся объектов той или иной классификации", - отмечает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду. Так, для класса A одним из наиболее важных параметров является местоположение склада. Он должен иметь удобные подъезды, расположение комплекса не должно затруднять передвижение автотранспорта, желательно наличие железнодорожной ветки. Склад, расположенный в Московской области, не должен быть удален от МКАД более чем на 30 км. На прилегающей к складу территории должен свободно размещаться автотранспорт, должна быть возможность расширения границ склада для динамично растущих клиентов.
К классу A специалисты относят только вновь построенные объекты. "При реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы, - поясняют они. - Склад должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14-16 метров, иметь современные системы безопасности и офисные помещения. Внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента". Склад перестает быть простой металлической конструкцией для хранения товара и становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибуторской и производственной компании. У каждой фирмы свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя - обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами. У одних арендаторов в структуре есть отдел логистики, и все, что им необходимо, - пустое, готовое, качественное помещение с системой пожарной безопасности, ровным полом и возможностью дальнейшего расширения. Другим клиентам нужен весь спектр услуг в области логистики.
Большое значение имеет группа товаров, для которых предназначен склад. Например, с большими сложностями при поиске подходящего помещения сталкиваются фармацевтические компании. В целом же, по данным брокеров, если крупная компания захочет взять в аренду склад площадью от 5 до 10 тыс. кв. м, то на поиски подходящего варианта может уйти от трех месяцев до полугода. "Купить или арендовать качественный склад сегодня непросто", - признает г-н Коломывцев (Penny Lane Realty). Из-за дефицита складов класса A на рынке широко практикуется строительство объектов "под заказчика". "Этот процесс занимает в среднем шесть-семь месяцев после согласования всей документации, и, естественно, он полностью удовлетворяет потребности клиента", - утверждают наши консультанты из Swiss Realty Group.
Что касается земли, то, по мнению операторов рынка, подходящих участков под строительство логистических комплексов в Московской области крайне мало. А многие из тех, что имеются, не обладают необходимой инфраструктурой. Ведь желательно, чтобы к площадке была подведена железнодорожная ветка (еще лучше - соседство с аэропортом). Должна иметься возможность подключения к электрическим мощностям, канализации, газопроводу. А большинство подмосковных участков, предлагаемых под складскую застройку, имеют неправильный рельеф и неудачное расположение - вдалеке от дороги или в глубине застройки.
По словам Алексея Гришко, консультанта отдела по работе со складскими и производственными площадями компании Jones Lang Lasalle, земельная проблема усугубляется затяжным процессом перевода участков из сельскохозяйственного назначения в индустриальное. На получение всей разрешительной документации может уйти до 18 месяцев. По мнению всех опрошенных нами участников рынка, объем строительства складов в течение ближайших лет будет напрямую зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания более цивилизованных земельных отношений. Многих инвесторов сдерживает именно сложность процедуры приобретения земельного участка в Московской области, закрытость рынка и недоверие к различным структурам, которые занимаются так называемым выбиванием земли.
Впрочем, некоторые из респондентов отмечают, что в Московской области уже начинает формироваться некое подобие земельного рынка. В прошлом году несколько крупных компаний уже скупили (или приобрели иным способом) тысячи гектаров земли. Их владельцы планируют обеспечить участки базовыми коммуникациями (электроэнергия, газ, водоснабжение) и перепродать. Кроме того, районные администрации будут продолжать продажу земли (в форме выделения участков в 49-летнюю аренду). Ожидается, что цены на землю под складскую застройку изменятся незначительно и составят в среднем около 200 тыс. долларов за гектар (без НДС и без учета затрат на подведение коммуникаций).
Кстати, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса, по данным консалтинговых компаний, составляет около 350-500 долларов. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес.процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. "Строительство склада площадью 10 тысяч квадратных метров не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 70-100 тысяч квадратных метров сегодня - при наличии огромного спроса - может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость", - утверждает г-н Шершнев.
Ставки поползут вниз
Ожидается, что спрос на складские помещения в течение этого года будет постепенно увеличиваться и превысит 1,5 млн квадратных метров. Речь прежде всего идет о качественных складских помещениях в Москве или в Московской области (в пределах 20-50 км от МКАД). Повышение спроса будет сопровождаться адекватным увеличением предложения. По данным Swiss Realty Group, в течение этого года в московском регионе будут введены в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м новых складских помещений классов A, A-, B. "В основном это высококачественные складские комплексы, спроектированные на основе западных технологий, которые будут отвечать всем требованиям крупных иностранных и российских арендаторов. Часть помещений будут арендовать крупные логистические операторы, предоставляющие комплекс услуг своим клиентам, часть помещений будут предлагаться в аренду на открытом рынке", - утверждают специалисты этой компании. По данным другой компании - Соlliers International, только в конце прошлого года были сданы в эксплуатацию около 15 тыс. кв. м складов международного стандарта, а до конца года на рынок выйдет еще примерно 30 тыс. кв. м, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. Объем инвестиций, которые будут направлены в складскую недвижимость в течение 2004 года, брокеры оценивают в 80-84 млн долларов. А общий объем предполагаемых инвестиций в этот сектор недвижимости на ближайшие три года оценивается более чем в 500 млн долларов, что эквивалентно примерно одному миллиону квадратных метров складских площадей международного стандарта.
Нынешний год может стать переломным в ценообразовании: ожидается, что на рынке появятся сразу нескольких крупных складских комплексов международного уровня. Установившаяся сегодня ставка в 150 долларов за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы) сохранится лишь на складах, обладающих исключительными преимуществами. "Кроме того, небольшие помещения (до 5 тысяч квадратных метров) все еще будут сдаваться по таким ставкам, а вот крупные арендаторы (10-20 тысяч метров) будут заключать договоры по ставкам в диапазоне 125-140 долларов за квадратный метр (включая эксплуатационные расходы, но без НДС), - прогнозирует г-н Алчуджян. - Арендные ставки в Москве достигли пика и будут снижаться, однако их резкое падение маловероятно. Сейчас спрос не просто превышает предложение - он превышает его в разы, поэтому рынок сможет поглотить очень большие объемы площадей без существенных колебаний цен. Насыщение рынка будет сопровождаться плавным снижением арендных ставок, которое продлится два-три года, после чего цены стабилизируются, опустившись до 110-120 долларов за квадратный метр в год". А в этом году, по мнению г-на Гришко, следует ожидать небольшого снижения ставок - не более чем на 10 долларов за квадратный метр.
Впрочем, девелоперам, реализующим проекты на рынке складской недвижимости, волноваться пока рано. Даже возможное снижение арендных ставок позволит им выйти на приемлемый уровень окупаемости - доходность проектов снизится незначительно.
